隨時與 Caira 進行 24/7 對話，即時解答有關購買英國物業時的印花稅 (SDLT) 疑問。您可以上傳銷售協議或產權轉讓文件，以確切了解適用哪些附加費，以及是否可以申請退回 2% 的非居民附加稅。
快速解答： 中國內地買家購買英國住宅，幾乎必定要支付三項疊加稅費：標準印花稅、3% 的額外住宅附加稅（如果您或配偶在中國或其他地方擁有住宅），以及 2% 的非居民附加稅（若在交易完成前 12 個月內於英國居住不足 183 天）。以 100 萬英鎊的倫敦住宅為例，稅費通常高達 13 萬至 15 萬英鎊。雖然大部分稅費無法避免，但若提前規劃，2% 的非居民附加稅（有時甚至包括 3% 額外稅）可以申請退還。此外，透過英屬維爾京群島 (BVI) 或中國公司購房，幾乎總會增加您的稅負。
三大重點
三項附加稅疊加。 您的實際成本為：標準印花稅 + 3% 額外住宅附加稅 + 2% 非居民附加稅。在簽署任何文件之前，請務必使用 GOV.UK 印花稅計算機，並勾選這兩項附加稅選項。
2% 的非居民附加稅可以退還。 只要在交易完成前 12 個月至交易完成後 12 個月之間的任何連續 365 天內，在英國居住滿 183 天即可。如果您打算移居英國（持有留學、工作或家屬簽證），請盡量安排在交易完成前抵達。
以 BVI 或中國公司購買自住物業，通常是損失高達 10 萬英鎊以上的錯誤。 這會觸發價值 50 萬英鎊以上物業的 15% 劃一印花稅率，外加每年數千至數十萬英鎊的年度住宅土地稅 (ATED) 開支，並且底層物業仍須繳納英國遺產稅。只有真正的租賃業務才可申請豁免，但英國稅局的審查極為嚴格。
影響稅費的關鍵因素
標準印花稅 (SDLT) — 適用於英格蘭及北愛爾蘭住宅物業的遞增稅率。蘇格蘭實行土地及房屋交易稅 (LBTT)，威爾斯則實行土地交易稅 (LTT)；兩者均為獨立系統，設有各自的計算機。
3% 額外住宅附加稅 (HRAD)。 如果在交易完成當日，您（或您的配偶/民事伴侶，不論其是否名列物業契據）在全球任何地方擁有價值 40,000 英鎊或以上的住宅物業權益，即適用此稅率。您在北京、深圳的住宅，或從父母繼承的一半業權，均計算在內。
2% 非居民附加稅。 若您在交易完成日前 12 個月內在英國居住不足 183 天，即適用此預扣稅。對於聯名購買，只要其中一位買家為非居民，整筆交易均須繳納此附加稅。
「非自然人」15% 劃一印花稅率。 無論是英國、BVI、開曼、香港或中國公司，購買價值超過 50 萬英鎊的單一住宅物業，均須繳納 15% 的劃一印花稅，外加每年介乎 4,400 至 287,000 英鎊（2024/25 年度）的年度住宅土地稅 (ATED)。只有真正的租賃業務可獲豁免，但規則極其嚴格。
英國遺產稅 (IHT)。 無論您的居住地或居籍為何，價值超過 325,000 英鎊的英國住宅物業均須繳納 40% 的遺產稅。自 2017 年起，利用公司持有物業已無法避開遺產稅。在去世前 7 年以上贈予的資產則可能獲得豁免。
常見錯誤與疏忽
誤以為 2% 非居民附加稅無法退回。 其實只要規劃好抵達時間並保留居住證明，稅款是可以退回的。
忽略配偶在海外擁有的物業。 即使配偶不在英國產權契據上，甚至從未踏足英國，他們名下的海外物業也會觸發 3% 額外住宅附加稅 (HRAD)。
「為了隱私」使用 BVI 公司購房。 15% 劃一印花稅和 ATED 開支將遠超任何潛在好處，且仍須繳納遺產稅。
在聘用英國事務律師前，先向中國地產代理支付定金。 只有支付至律師客戶帳戶的定金，才受英國法律執業者監管局 (SRA) 的規則保障；支付至其他地方的資金則不受保障。
在「信託契據」未釐清前完成交易。 若父母以子女名義出資購房，但沒有妥善的書面信託聲明，稅局和貸款機構對該產權安排的認定，可能會與您的預期不符。
忽略非居民業主計劃 (NRLS) 的登記。 如果您出租物業，除非您在 NRLS 登記並申報英國稅務，否則稅局會假設租金已預先扣除 20% 的基本稅率。
熱門建議
出價前，使用 GOV.UK 計算機 並同時勾選「購買額外物業」和「非英國居民」兩個選項進行計算。
若您在中國已擁有物業，請先評估是否可以將其出售。 如果英國物業將成為您的主要居所，且您在 36 個月內出售了中國的物業，則可以申請退還 3% 額外住宅附加稅。
如果您正計劃移居英國，請爭取在符合 183 天居住要求後才交易。 或者，請保留好相關證明，以便在 2 年窗口期內申請退回 2% 的稅款。
如需相關指引，請參閱我們的從香港購買英國物業指南。
如需相關指引，請參閱我們的2026 年印花稅：買家在 2025 年 4 月改革後實際支付的費用指南。
妥善記錄父母對子女的資金支持。 在交易前簽署好雙語貸款協議或贈予契據，以避免日後與稅局和貸款機構產生爭執。
預留隱蔽開支預算： 包括產權轉讓費、查冊費、測量費、申報印花稅費用，並留意須在交易生效日起 14 天內申報並支付印花稅。
本文僅供參考，不構成法律、財務、稅務或移民建議。
