隨時同 Caira 傾 24/7，即時了解你買英國物業要繳嘅 Stamp Duty——上載買賣合約或物業轉讓文件，即可清楚知道適用邊啲附加稅項，以及你可否追討返 2% 非居民附加費。
快速答案：中國內地買家購入英國住宅物業，幾乎一定要支付三層疊加稅項：標準 SDLT、3%「額外住宅」附加稅（如果你或你配偶喺中國或其他地方擁有一個單位）、以及如果你喺成交前 12 個月內喺英國逗留少於 183 日，則要再加 2% 非居民附加費。以倫敦 £1m 嘅單位計，總額通常約 £130,000–£150,000。大部分稅項難以避免，但 2% 非居民附加費同埋有時 3% 附加稅，只要提早部署，係可以申請退回。透過 BVI 或中國公司買入，通常只會令稅單更高。
三個重點
三項附加費會疊加。 標準 SDLT + 3% 額外住宅 + 2% 非居民 = 你真正成本。簽任何文件前，務必喺 GOV.UK SDLT 計算機同時勾選兩項附加費去計算。
2% 非居民附加費可退回，如果你喺由成交日前最多 12 個月開始、至成交後最多 12 個月結束嘅任何連續 365 日期間內，喺英國逗留滿 183 日。如果你正準備移居英國（讀書、工作簽證，或作為受養人），如有可能，應安排喺成交前到埗。
以 BVI 或中國公司買入，對自住家庭通常係一個超過 £100k 嘅錯誤。購買超過 £500,000 嘅物業會觸發 15% 固定 SDLT，另加每年 ATED；而英國遺產稅仍然適用於相關英國物業。只有真正嘅租賃業務先可能符合例外，但 HMRC 對呢啲例外解讀非常嚴格。
各項因素
標準 SDLT — 英格蘭及北愛爾蘭住宅物業按購買價分級徵收。蘇格蘭適用 LBTT，威爾斯適用 LTT；兩者均屬獨立制度，並有各自計算機。
額外住宅 3% 較高稅率（HRAD）。 如你（或你配偶／民事伴侶，不論是否列名於業權）喺成交日當日結束時，於全球任何地方擁有任何價值 £40,000 以上嘅住宅物業重大權益，即適用。你喺北京或深圳嘅單位，或者由父母繼承嘅半份業權，都計算在內。
2% 非居民附加費。 如你喺成交日期前 12 個月內喺英國逗留少於 183 日，即適用。聯名購買時，只要任何一位買家屬非居民，附加費就會適用於整個交易。
「非自然人」15% 固定 SDLT。 公司（英國、BVI、Cayman、HK 或中國）購買一個超過 £500,000 嘅單一住宅物業，須就整個價錢繳付 15% 固定 SDLT——另加 每年 ATED，約由每年 £4,400 至約 £287,000（2024/25 稅階）。只有真正嘅租賃業務可能獲豁免，但規則非常嚴格。
英國遺產稅（IHT）。 英國住宅物業超過 £325,000 嘅部分徵收 40%，不論你嘅居住地或 domicile。自 2017 年起，透過公司持有已不再可避免 IHT。死亡前超過 7 年作出嘅贈與，可能獲豁免。
常見錯誤同遺漏
以為 2% 非居民附加費永遠無得退。 如果你有計劃地安排到埗時間並保留證明，並非如此。
忘記配偶喺海外擁有物業。 3% HRAD 會因你配偶嘅物業而觸發，即使對方唔喺英國業權上，亦即使對方從未踏足英國。
為咗「私隱」而用 BVI 公司買樓。 15% 固定 SDLT 加 ATED 會完全抵銷任何好處，而且 IHT 仍然適用。
未搵英國律師前，就先向中國地產代理支付訂金。 付到律師客戶帳戶嘅訂金受 SRA 規則保障；喺外面支付嘅款項就唔受保障。
父母以子女名義出資，但未先處理好「信託契據」就完成交易。 如果冇正式書面信託聲明，HMRC 同貸款機構可能會按同你原意唔同嘅方式處理。
忽略 Non‑Resident Landlord Scheme（NRLS）登記。 如果你將物業出租，HMRC 會假設租金會先扣除 20% 基本稅率稅款，除非你已按 NRLS 登記並提交英國報稅表。
實用貼士
喺出價前，用 GOV.UK SDLT 計算機同時勾選兩個方格（「buying an additional property」同「non‑UK resident」）。
如果你已經喺中國擁有物業，先睇吓可唔可以先賣走。 如果英國住宅會成為你嘅主要居所，而你喺 36 個月內賣出中國物業，就可以追討返 3% HRAD。
如果你正移居英國，盡量喺累積到 183 日英國日數之後先成交，或者保留證明，以便喺 2 年期限內申請退回 2%。
相關指引可參考我哋關於 由香港買英國物業 嘅指南。
相關指引可參考我哋關於 2026 年 Stamp Duty：2025 年 4 月改動後買家實際要付幾多 嘅指南。
父母向子女出資要妥善文件化。 喺成交前簽妥雙語貸款協議或贈與契據，可避免日後同 HMRC 及貸款機構出現爭議。
預留隱藏成本預算： 物業轉讓、查冊費、驗樓、SDLT 申報，以及由生效日起 14 日內提交同繳付 SDLT 嘅期限。
本文只供一般資訊參考，不構成法律、財務、稅務或移民建議。
