希臘 — 中國公民黃金簽證（2026）
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概覽
對中國公民而言，希臘在超過十年內一直是最受歡迎的黃金簽證目的地。自 2013 年該計劃推出以來，中國籍申請人一直穩居最大申請群組——在某些年份，佔所有獲批黃金簽證申請約 50-60%。原因十分直接：希臘提供進入歐盟申根區的最低門檻，並無實際在希臘居住的要求，而且該計劃提供可續期的五年居留許可，涵蓋整個家庭。
對中國家庭來說，吸引力遠不止於出行方便。希臘黃金簽證為子女教育提供歐洲據點（可入讀雅典的國際學校，亦可作為通往歐洲各地大學的跳板），亦可對沖本地經濟不確定性，更重要的是——居留權而非公民身份，意味著你不會觸發中國《國籍法》第 9 條。你仍然保留中國護照。
希臘的文化魅力（地中海氣候、古老歷史、島嶼生活方式）以及按歐盟標準算相當低的生活成本，令你即使並非被要求長住，亦會真心覺得在當地逗留十分愜意。雅典有一個規模不大但正在增長的華人社群，提供中文服務、活躍於微信的地產代理，以及來自多個中國城市的直航。
投資門檻（2026 分級制度）
希臘在 2024 年全面調整黃金簽證定價，以按地點劃分的分級制度取代原本統一的 25 萬歐元門檻。到了 2026 年：
區域 | 最低投資額 | 涵蓋地區 |
|---|---|---|
高級區 | €800,000 | 阿提卡地區（雅典及周邊）、塞薩洛尼基、Mykonos、Santorini，以及人口超過 3,100 的島嶼 |
標準區 | €400,000 | 希臘本土大部分其他地區及較大島嶼 |
歷史／改建區 | €250,000 | 將商業物業改作住宅用途，或修復指定歷史建築 |
實際上代表甚麼：
如果你想在雅典買一個單位（大多數中國投資者都會買那裡），最低要€800,000——比最初的 €250,000 大幅上升
如果你願意把視線放到雅典以外——例如塞薩洛尼基郊區、克里特、伯羅奔尼撒半島，或較小島嶼——€400,000 的門檻會更容易達到
€250,000 的歷史改建路線雖然存在，但極為小眾，而且需要對希臘建築法規有專門知識
符合資格的物業類型：
住宅物業（公寓、房屋、別墅）
商業物業（設有限制）
可將多項物業合併以達到門檻
期房如發展商獲批亦可符合資格
短租（Airbnb）不獲准用於黃金簽證物業
5 萬美元問題：如何由中國資金撥付希臘黃金簽證
這是中國背景移民機構很少誠實面對的實際情況。中國國家外匯管理局（SAFE）將個人外匯兌換限制為每人每年 50,000 美元。一項 €400,000 的投資（約 $435,000 美元），按這個速度由一個人合法轉出，幾乎要九年。
實務上常用的合法方法：
家庭合併（「螞蟻搬家」／Ant Moving Method）
每位持有效護照的家庭成員每年都可兌換 $50K
一個 4 人家庭（父母 + 2 名成年子女）= 每年 $200K
大約 2 年便可達到 €400K
完全合法，但若轉賬模式看起來可疑，銀行可能會標記為「結構化」轉賬
合法商業渠道
如果你擁有一家真實進行跨境貿易的公司，海外賺取的利潤可直接使用
WFOE（外商獨資企業）架構可協助合規地調動資金
需要有真實業務活動——不只是空殼公司
以香港作為中介
在香港開立銀行賬戶（HSBC、恒生、中國銀行（香港））
在配額限制內逐步轉移資金
香港採用獨立貨幣制度（香港賬戶不受 SAFE 限制）
注意：內地銀行正愈來愈嚴格審查香港轉賬。這是合法的，但會引起注意
海外保險產品
向以香港為基地的保險公司（AIA、Prudential、Manulife）購買高額保單
保費可按年度限額分拆安排
可將保單價值作抵押借款，用於購買物業
這是一項複雜策略，需要專業意見
⚠️ 警告：地下錢莊及透過 USDT／加密貨幣中介的轉賬，根據中國法律均屬違法，構成「非法買賣外匯」。刑罰包括刑事起訴、監禁及重罰。無論中介如何建議，都不要使用這些方法。
居留許可詳情
特點 | 詳情 |
|---|---|
許可類別 | 永久居留許可（每 5 年可續期） |
首次有效期 | 5 年 |
續期 | 只要持續符合資格的投資，即可自動續期 |
居住要求 | 沒有——你毋須親身到希臘也可維持許可 |
可包括家人 | 配偶、21 歲以下子女、主申請人及配偶雙方的父母 |
工作權利 | 不可以——黃金簽證不賦予你在希臘工作的權利。不過，你可以經營自己擁有的業務 |
申根旅行 | 可以——可在 27 個申根區國家之間免簽旅行，每 180 日內最多停留 90 日 |
取得永久居留途徑 | 合法居留 7 年後（須有實際身處當地） |
入籍途徑 | 7 年後，並須通過希臘語考試、文化／歷史測試及稅務居留要求 |
中國公民要留意的重點：
黃金簽證是居留權，不是公民身份。對中國籍人士來說，這其實是好處而不是問題。你可享有申根區通行權、歐洲據點，以及子女教育機會——同時不會失去中國國籍。若你日後決定申請希臘公民身份（在實際居留 7 年以上後），則需要根據第 9 條放棄中國護照。
申請流程
選定並購入合資格物業——與持牌希臘地產代理合作（可考慮有中文能力者）
取得希臘稅號（AFM）——任何物業交易都需要；可由持有授權書的律師代辦
開立希臘銀行賬戶——物業交易及後續開支都需要
完成物業購買——透過希臘銀行系統進行公證、土地登記及付款（由你海外賬戶作國際電匯）
向希臘移民及庇護部提交黃金簽證申請
所需文件：
有效護照（至少尚餘 1 年有效期）
物業買賣合約及產權契約
可在希臘有效的醫療保險證明
資金證明／銀行月結單，顯示投資資金來源
無犯罪紀錄證明（來自中國，並已加簽）
護照相片
結婚證書、出生證明（供家庭成員使用，全部已加簽並翻譯成希臘文）
生物識別資料採集於雅典指定辦事處進行
領取居留許可卡——一般在完整申請後 2-4 個月內
處理時間：由購買物業到取得居留許可，約需 2-6 個月。希臘近年已大幅改善處理效率，但高峰期（夏季）仍可能造成延誤。
費用拆解
項目 | 費用 |
|---|---|
物業投資（最低，標準區） | €400,000+ |
物業轉讓稅 | 樓價 3.09%（約 €12,360） |
公證費 | 約 1-2%（約 €4,000-8,000） |
法律費用 | 約 €3,000-6,000 |
地產代理佣金（通常買家付 0%） | €0（通常由賣方支付） |
黃金簽證申請費 | 主申請人每人 €2,000 |
受養人費用 | 每位家庭成員 €150 |
醫療保險（年度） | €300-1,000 |
授權書（如遠程申請） | €200-500 |
文件翻譯及加簽 | €500-1,500 |
總預算（標準區） | 約 €425,000-435,000 |
總預算（高級區／雅典） | 約 €825,000-840,000 |
物業市場概覽（2026）
雅典（高級區——€800K 門檻）
地段 | 每平方米價格 | 80 平方米示例單位 |
|---|---|---|
Kolonaki（市中心高尚地段） | €4,500-7,000 | €360,000-560,000 |
Glyfada（南岸） | €3,500-5,500 | €280,000-440,000 |
Kifisia（北部郊區） | €3,000-5,000 | €240,000-400,000 |
Pagrati / Pangrati | €2,800-4,000 | €224,000-320,000 |
Piraeus（港區） | €2,000-3,500 | €160,000-280,000 |
在 €800K 門檻下，你可以在大部分雅典高級地段購買一個高質素的 2-3 房公寓，或者合併購買 2-3 個較小物業。
雅典以外（標準區——€400K 門檻）
地點 | 每平方米價格 | 示例物業 |
|---|---|---|
Thessaloniki 郊區 | €1,500-2,500 | 兩房單位：€120,000-180,000 |
Crete（Chania／Heraklion） | €1,800-3,000 | 連花園別墅：€200,000-350,000 |
Peloponnese | €1,200-2,000 | 海邊房屋：€150,000-250,000 |
Rhodes／Corfu | €1,500-2,800 | 度假公寓：€130,000-200,000 |
在 €400K 的門檻下，雅典以外的投資者可以買到真正理想的物業——通常有海景、花園，以及比雅典公寓大得多的空間。
中國公民的主要優勢
無居住要求——你可以一邊在中國生活和工作，一邊持有歐洲居留許可
申根區通行權——可免簽前往 27 個歐洲國家，包括法國、德國、意大利、西班牙、荷蘭
教育通道——子女可入讀希臘或國際學校；希臘大學對居民按歐盟標準收費
保留中國國籍——黃金簽證只屬居留權，因此不會觸發《國籍法》第 9 條
租金收入——可做長租（不可以短租／Airbnb），提供潛在投資回報
物業升值——自 2018 年起，經歷多年危機期低迷後，希臘樓價一直穩步上升
醫療保健——居民可使用希臘公共醫療系統，並可配合可負擔的私人醫療方案
生活成本低——希臘的日常購物、餐飲及生活開支，比中國主要城市便宜 40-60%
2026 年中國公民需要考慮的事項
價格上升是真實的。雅典由 €250K 跳至 €800K，幅度非常大。等候的投資者已付出明顯溢價。現時 €400K 標準區選項已成為性價比的「甜蜜點」
黃金簽證物業的 Airbnb 禁令。如果你原本指望以短租收入抵銷成本，現時已不再允許。長租（12 個月以上租約）仍然可以
沒有工作權。黃金簽證不允許你在希臘以僱員身份工作。你可以經營生意，但不能受薪任職
7 年入籍路徑很長。而且需要實際身處當地、具備希臘語能力及稅務居留。大多數中國投資者使用黃金簽證，主要是為了通行和教育，而不是入籍
希臘銀行服務。希臘銀行（Alpha Bank、Piraeus Bank、希臘國民銀行）會按一般盡職審查接受中國客戶。開戶需要 AFM（稅號），而且可能要親身到場
匯率風險。你的投資以歐元計價。人民幣／歐元波動可明顯影響實際成本
華人社群。雅典有一個規模不大但已經成形的華人社群，尤其集中在 Metaxourgeio 與 Kerameikos 一帶。當地有中餐館、超市和社團組織，不過規模遠比倫敦、巴黎或溫哥華小
官方來源
希臘移民及庇護部：migration.gov.gr
Enterprise Greece（投資推廣）：enterprisegreece.gov.gr
希臘土地登記處（Κτηματολόγιο）：ktimatologio.gr
第 4251/2014 號法律（《移民及社會融合法典》）及其修訂
第 68019/2023 號聯合部長決定（分級投資門檻）
本文僅供一般資訊參考，不構成法律、財務、稅務或醫療建議。請核實重要資料。
最後更新：2026 年 5 月。移民法規可能變更。作出決定前，務必向官方來源或持牌希臘移民律師核實。
