繼承物業的資本增值稅：英國規則、寬免及例子

2025年9月1日

Author: Unwildered editorial team

快速解答：繼承物業的資產增值稅（CGT），以死者去世日的市價（即您的基本成本）計算。
出售時扣除免稅額和寬免後，您須就增值部分繳稅。遺產稅乃屬另一稅項。

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繼承物業既是福氣，亦可能帶來稅務煩惱。在英格蘭和威爾斯，許多人都不清楚自己何時須繳稅、應繳多少，以及如何申報。本指南將助您了解資產增值稅如何適用於繼承物業、它與遺產稅的分別，以及出售物業時的應對步驟。

基本概念：CGT 與遺產稅

首先，必須區分這兩個經常被混淆的稅項：

遺產稅 (IHT)： 此稅項針對死者的遺產進行評估。作為受益人，除非您從信託接收資產，或遺產額極其龐大，否則您無需直接繳付遺產稅。
資產增值稅 (CGT)： 只有在您出售繼承的物業，且賣出價高於去世日設定的基本價值並獲利時，才須繳付此稅項。

兩者規例、期限和申報要求均有不同。混淆兩者或會導致代價高昂的錯誤。

您的基本成本：遺產承辦估值

在計算 CGT 時，您繼承物業的「基本成本」為死者去世時的市價，通常稱為遺產承辦估值。此數值用於計算您日後出售物業時的任何增值。

為何重要？
若出售價高於估值，差額（扣除可扣税開支及豁免後）即為應課稅增值。
若售價較低，則屬虧損，可用作抵消其他增值。

行動：
請妥善保存正式的遺產承辦估值報告副本。若未有，請考慮立即進行專業估值。
如稅局（HMRC）日後提出查詢，您將需要提供證據。

CGT 稅率與免稅額

由 2024/25 稅務年度起，住宅物業的 CGT 稅率如下：

18% — 適用於您基本稅率內之增值額
24% — 適用於超出該稅率之增值額

每人享年度免稅額，可扣減應稅增值額。若您有其他資本虧損，可用於抵消增值。

例子：
Priya 繼承一間估值 30 萬英鎊的公寓。她以 36 萬英鎊售出，並支付 5,000 英鎊銷售成本（代理及律師費）。其增值計算為：

售價：36 萬英鎊
減去承辦估值：30 萬英鎊
減去成本：5,000 英鎊
應課稅增值：55,000 英鎊

此後她可扣除年度免稅額及其他虧損。其實際稅率取決於其全年的總收入。

寬免：主要私人住宅 (PPR)

若您在出售該繼承物業前曾將其作為主要居所，或可申請「主要私人住宅寬免」。這可減少甚至免除您在居住期內的 CGT 稅務責任。

提示：
若您僅在擁有期內的部分時間居住，寬免額將按比例計算。請記錄入住及搬離日期。

申報與截止日期

出售非自住住宅物業而須繳付 CGT 時，您必須在物業交易完成後的 60 天內，透過英國房產申報系統申報並繳稅。不按時申報或被處罰款和利息。

行動步驟：

物業售出後，立即計算您的增值利潤。
在 60 天內於網上提交英國房產申報表。
於同一截止日前繳清所有應付之 CGT。

若無須繳付 CGT（如增值已被免稅額或寬免全數抵消），則無需提交申報，但仍應保留相關記錄。

常見陷阱

混淆 IHT 和 CGT： 這是兩個不同的稅項。不要以為繳納了其中一項，就等同涵蓋了另一項。
無正式估值： 若無適當估值，若稅局在數年後查詢，您可能難以佐證您的基本成本。
錯過 60 天期限： 逾期申報會被罰款和計息，即使應繳稅款金額極小亦然。
未申請寬免或抵消虧損： 若您曾居住該處由或有其他資本虧損，務必申報，爭取應得權益。

真實案例

Priya 繼承一間價值 30 萬英鎊的物業。扣除 5,000 英鎊成本後，她以 36 萬英鎊將其賣出。其應課稅增值額為 55,000 英鎊。扣除其年度免稅額及亏损後，若其收入低於高稅率門檻，則按 18% 繳付 CGT；若高於門檻，則按 24% 繳付。倘若她曾居住在該公寓內，她可利用 PPR 寬免進一步減省增值稅。