快速睇重點： 喺英格蘭物業法入面，80 年係租契公寓嘅關鍵分水嶺。一旦租期跌穿呢個水平，延長租期嘅成本就會因為「Marriage Value」而急升——即係法律上要求你向業主支付物業延長後增值部分嘅 50%。所以拍賣目錄入面充斥住倫敦同 Brighton 嘅 60–75 年租期單位：業主急住喺財務痛楚出現前脫手。

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Marriage Value 嘅懸崖位

想像你喺一個黃金地段見到一個單位，表面上好似超值。陷阱係？租期得 78 年。呢度嘅法律同物業轉讓風險相當大，如果你喺出價前冇睇穿陷阱，責任可以大到嚇人。

1. 兩年規則陷阱

現行法律（改革待定）規定，你必須持有租契物業兩年，先有法定權利延長租期。如果你喺拍賣買入一份 79 年租期，等你有資格延長時，租期已跌到 77 年——延長成本亦會上升，有時甚至貴幾千鎊。你最後只會攞住一項持續貶值、愈來愈難按揭或轉售嘅資產。

細節： 有啲賣家會試圖用承諾提供「Section 42 Notice」（見下文）去繞過呢點，但如果文件唔夠嚴謹，你可能最後根本冇即時延長權。

2. 法定解決方案：Section 42

其實有法律上嘅變通方法。如果賣家已持有該單位至少兩年，佢哋可以喺交換合約同完成之間向業主送達 Section 42 Notice，然後將該通知嘅利益轉讓畀你。如果做得正確，你就可以接手佢哋嘅位置，立即延長租期。但如果法律文件包冇包括轉讓契據草稿，或者程序冇妥善安排，你就有風險買入一個兩年內都延長唔到嘅單位——可能失去價值同按揭選項。

注意： 一定要喺法律文件包核對有效嘅 Section 42 Notice 同 Deed of Assignment。如果缺失或不完整，就要將風險同潛在成本計入考慮。

3. 地租陷阱

短租期通常附帶激進嘅地租檢討條款——例如每 10 年翻倍，或者按 RPI 指數調整。呢啲條款會令物業喺 Barclays 或 HSBC 等主流銀行眼中變成唔可按揭。法律文件包會揭示檢討時間表，但你要知道睇乜先得。

完整性： 有啲地租條款埋喺租約深處，或者藏喺 Special Conditions 入面。如果你漏睇，可能就會困住一個根本無法融資或轉售嘅單位。

Unwildered 點樣估算風險

Unwildered 嘅 AI 會對照 30+ 項檢查審閱租契數據，支援你嘅物業轉讓盡職審查：

• 租期檢查： 我哋會將任何少於 85 年嘅租期標示為嚴重警告，等你喺出價前知道風險。

• 通知搜尋： 我哋會掃描 Special Conditions，搵出對「Section 42」、「Assignment」同「Lease Extension」嘅提述，並標示法定變通方法是否已經到位。

• 地租審核： 我哋會識別同總結遞增地租條款，等你唔會被隱藏責任殺個措手不及。

Unwildered 旨在幫你喺幾分鐘內，而唔係幾日內，搵出呢啲交易死穴，等你可以將法律開支集中喺真正可行嘅物業上。

FAQ

60 年租期可以做按揭嗎？
好大機會唔得。大部分街舖銀行要求按揭開始時至少仲有 70–85 年租期。你多數需要現金或者過橋融資。

延長租期要幾多錢？
視乎物業價值同剩餘租期而定。以一個價值 £300,000、仲有 60 年租期嘅單位為例，預計要 £40,000–£50,000。出價前一定要用專業租期延長計算器。

ChatGPT 呢？
ChatGPT 可以解釋咩係租約，但佢唔可以掃描一份 50 頁嘅 Special Conditions 文件，去確認 Section 42 Deed of Assignment 是否有效擬定。Unwildered 係為搵出呢個特定法律文件同標示風險而設。

我點知 Section 42 變通方法有冇設好？
檢查法律文件包有冇轉讓契據草稿，以及有效送達嘅 Section 42 Notice。如果有疑問，Unwildered 嘅報告會標示任何缺失或不完整文件，等你喺出價前問啱問題。

相關指引可參考我哋有關 拍賣買酒吧時檢查綁定租約同牌照陷阱 嘅指南。

免責聲明：本文僅供一般資訊參考，並非財務、稅務或法律意見。