繼承物業的資本增值稅：英國規則、寬免及例子

2025年9月1日

Author: Unwildered editorial team

快速答案：繼承物業的資本增值稅是根據去世當日的市值（即你的成本基礎）計算。你在出售時，扣除免稅額及寬免後，就增值部分繳交 CGT。遺產稅則是另一回事。

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繼承物業既可能是祝福，也可能令人困惑，尤其在稅務方面。英格蘭及威爾斯不少人對自己到底要繳多少、何時繳，以及如何申報都感到不清楚。這份指南會幫助你了解資本增值稅（CGT）如何適用於繼承物業、它與遺產稅有何不同，以及如果你決定出售，需要做些甚麼。

基本概念：CGT 與遺產稅

首先，重要的是把兩種經常被混淆的稅項分開：

遺產稅（IHT）： 這是針對已故人士的遺產作評估。如果你是受益人，除非你從信託收取資產，或遺產規模非常大，否則你不會直接繳交 IHT。
資本增值稅（CGT）： 這只會在你出售所繼承的物業並錄得高於去世當日設定的成本基礎之利潤時才會適用。

這兩種稅有不同的規則、時間表及申報要求。混淆它們可能會導致昂貴的錯誤。

你的成本基礎：遺囑認證估值

當你繼承物業時，就 CGT 而言，你的「成本基礎」是去世當日的市值——通常稱為遺囑認證估值。這個數字會用來計算你日後出售時的任何增值。

為何這很重要？
如果你以高於遺囑認證估值的價格出售物業，差額（扣除可扣減成本及豁免後）就是你的應課稅增值。如果你賣出的價格較低，你可能會有虧損，可用來抵銷其他增值。

行動：
保留正式的遺囑認證估值副本。如果你沒有，現在可考慮取得專業估值。如果 HMRC 之後查詢你的數字，你就需要證據。

CGT 稅率及免稅額

由 2024/25 稅務年度起，住宅物業的 CGT 稅率如下：

18% 適用於落入你基本入息稅率級距的增值
24% 適用於超出該級距的增值

每個人都可享有每年 CGT 免稅額（「年度免稅額」），用以減少應課稅增值。如果你有其他資本虧損，也可以用來抵銷你的增值。

例子：
Priya 繼承了一個估值為 £300,000 的單位（遺囑認證估值）。她以 £360,000 售出，並產生 £5,000 的出售成本（地產代理費、法律費用）。她的增值為：

售價：£360,000
減遺囑認證估值：£300,000
減成本：£5,000
應課稅增值：£55,000

她之後可以扣除年度免稅額及任何其他虧損。她所繳的稅率取決於她該年度的總收入。

寬免：主要自住居所（PPR）

如果你在出售前曾把所繼承的物業作為主要居所居住，你或可申請主要自住居所寬免。這可減少，甚至消除，你在居住期間所承擔的 CGT 責任。

提示：
如果你只在持有期間住過其中一部分，寬免會按比例分配。請保留你何時搬入和搬出的記錄。

申報及限期

如果你出售住宅物業而須繳 CGT，你必須在成交後 60 天 內，使用英國物業申報系統報告出售並繳付任何稅款。錯過這個期限可能會被罰款及計息。

行動步驟：

一出售後，立即計算你的增值。
在 60 天內網上提交英國物業申報。
在同一限期內繳付任何應繳 CGT。

如果沒有應繳 CGT（例如你的增值已被免稅額或寬免涵蓋），你就不需要提交物業申報表，但仍應保留紀錄。

常見陷阱

混淆 IHT 與 CGT： 它們是不同的稅項，規則也不同。不要以為繳交其中一項就代表已涵蓋另一項。
沒有正式估值： 如果沒有適當的遺囑認證估值，日後 HMRC 幾年後再查問時，你可能很難證明自己的成本基礎。
錯過 60 天限期： 即使應繳稅款不多，遲報仍可能導致罰款及利息。
沒有申請寬免或抵銷虧損： 如果你曾住在該物業，或有其他資本虧損，記得申請你應得的權益。

實例

Priya 繼承了一個估值為 £300,000 的單位。她在 £5,000 成本後以 £360,000 售出。她的應課稅增值為 £55,000。她扣除年度免稅額及其他虧損。如果她的收入低於較高稅率門檻，她以 18% 繳納 CGT；如果高於，則為 24%。如果她曾把該單位作為主要居所，她或可透過 PPR 寬免進一步減少增值。