家居遺產稅：善用住宅零稅率額及縮細居所規則（附實例）

2025年10月26日

家庭住宅往往是一個遺產的核心，對許多人來說，在規劃遺產傳承時，這是單一最大的一項資產。了解住宅零稅率額度（RNRB）如何運作——連同標準零稅率額度（NRB）——可大大影響你的摯愛可能要繳付的遺產稅（IHT）金額。只要妥善規劃，你便可以減少，甚至完全免除，就物業傳給子女或孫輩所涉及的 IHT。

零稅率額度如何運作

NRB 是 IHT 的基本免稅額，現時每人定為 £325,000。這代表你遺產的首 £325,000 無須課稅。RNRB 是額外免稅額，每人最高可達 £175,000，適用於合資格住宅（或等值資產）留給直系後代——子女、繼子女、領養子女或孫輩。

首位離世的配偶或民事伴侶所未用盡的 NRB 和 RNRB，通常可轉移至尚存的一方。這代表，如果兩項額度都可全數使用，而且遺產架構安排得當，一對夫婦潛在上可無須繳稅地傳承最多 £1 million。

不過有一個限制：如果遺產超過 £2 million，RNRB 會按超出門檻每 £2 減少 £1。這種遞減機制可能令大型遺產的 RNRB 完全喪失。

縮屋與 RNRB

如果你已出售或縮小住所，你仍然可以申請 RNRB，只要有相應價值的資產留給直系後代即可。請務必保留售價及收益如何再投資的紀錄——無論是放入較小的物業、投資，或儲蓄。這些證據將支持你就縮屋額外免稅額提出申請。

透過實例將概念具體化

我們來看看這在實際上如何運作：

一對夫婦，遺產值 £900,000，並將一間價值 £500,000 的住宅留給子女： 他們可使用兩份 NRB（£650,000）及兩份 RNRB（最高 £350,000），令最多 £1 million 可無須課稅地傳承。若兩項額度都可全數使用，通常毋須繳付 IHT。
單身人士，遺產值 £650,000，並將一間價值 £400,000 的住宅留給子女： NRB（£325,000）加上 RNRB（最高 £175,000）可提供 £500,000 的免稅額。餘下 £150,000 可能需要繳 IHT。
遺產價值 £2.3 million： RNRB 會遞減，甚至可能完全失去。在這種情況下，可考慮生前贈與、慈善遺贈（可將 IHT 稅率降至 36%），或重組遺產以保持低於遞減門檻。

最大化免稅額的實用步驟

首先，查核你物業的業權登記。若你想使用 RNRB，請確保你的遺囑把該物業（或等值資產）留給直系後代。如果你已縮屋或出售住所，請記錄出售情況，並說明資金流向——例如轉投較小物業、投資或儲蓄。

估算你遺產的總價值，包括人壽保險及在職身故福利。這些項目可能令你超過 £2 million 的遞減界線，因此把所有資產計算在內非常重要。

如果你的遺產接近或已高於遞減門檻，考慮作出生前贈與以降低其價值。慈善遺贈亦可有幫助，因為若你把遺產的 10% 或以上留給慈善機構，餘下部分的 IHT 稅率會由 40% 降至 36%。

常見陷阱及如何避免

一個常見錯誤，是在出售或縮小住所後沒有更新遺囑。如果遺囑沒有把等值資產留給直系後代，你可能會失去 RNRB。另一個陷阱是不保留出售及再投資的紀錄，這會令申請縮屋額外免稅額變得困難。

此外，很多人也容易忽略人壽保險及其他福利對遺產總值的影響。這些項目可能把你推過 £2 million 的門檻，從而減少甚至取消 RNRB。

例子：縮屋額外免稅額的實際應用

假設你以 £400,000 售出家庭住宅，搬入一個價值 £200,000 的單位，並把剩下的 £200,000 投入儲蓄。如果你的遺囑把該單位和儲蓄都留給子女，只要你保留清晰的出售紀錄及收益分配方式，你仍可申請全額 RNRB。

重點總結

把 NRB 與 RNRB 結合起來，可以大大影響你的家庭需要支付多少 IHT。若你的遺產接近 £2 million，請留意遞減規則；若你已縮屋或出售住所，則要保留完整紀錄。只要及早規劃並備妥清晰證據，你便可將免稅額發揮到最大，並把更多資產留給摯愛的人。

免責聲明： 本文僅供一般資訊參考，不構成法律、財務或稅務意見。每份遺產情況都不同，結果取決於你的具體情況。請花時間熟悉相關規則，並確保文件保持最新。