中國租客短租／轉租業主問題，當日期、表格和證據分散時會變得混亂。Caira 幫你整理記錄。可查問中國法律、擬信或表格，並上載文件供審閱。
30 秒開始傾偈
把合約、按金證明、清單、照片、訊息和付款記錄放在一起。
如涉及 RMB 10 million 的租金、維修，或有失去按金風險，少量缺失證據都可能很重要。
把合約寫明的內容，與實際發生的事分開。
用 Caira 擬一份可供業主、租客或審裁處使用的文件清單。
如果租客把中國住宅變成短租、民宿、Airbnb 式住宿，或輪換住客安排，不要先用國家級捷徑。
先看租約、證據、同意記錄、樓宇規則，以及本地住宿或公共安全要求。
此題的國家來源支持的是住房租賃與租約脈絡，但不代表全中國只有一條 Airbnb 規則，亦不代表每個城市都用同一套投訴流程。
先決定租客實際在做乜
短租可能有幾種情況：租客已搬走，整個單位租給住客；租客仍住，但分租一間房；租客透過平台出租；由中介營運單位；住客每幾日更換；或實際用途更像服務式住宿。這些事實都很重要。請把中文標籤留在檔案中：轉租、短租、民宿、租客、房東、住房租賃、房屋用途、違約、擾民、安全隱患，以及證據。
建立一份事實表，列明日期、住客更替、平台截圖、鄰居投訴、出入記錄、鎖盒或智能鎖照片、聊天訊息、可見的付款線索、物管通知，以及任何警方或社區聯絡。不要非法進入單位，亦不要以會引發另一宗私隱或衝突問題的方式取證。
寄出威嚇前先睇租約
先看租約有沒有關於分租、變更用途、登記住客、安全、滋擾、物管規則、最高住客數、商業用途及提前終止的條款。民法典租約來源家族要核對現行的租賃義務和分租規則，但你第一份實用文件仍然是已簽租約。如果租約清楚要求書面業主同意才可分租或接待住客，請保留該條款，以及任何顯示從未同意的訊息。
如果租約沒有提及，不要以為沉默就等於許可。本地規則、樓宇規則、安全規則，以及實際使用模式仍然可能相關。不過，沒有提及會令案件更依賴事實，因此首封通知應要求澄清及停止，而不是過度陳述法律。
發出清晰書面通知
用一封簡短中文通知，保留證據，並給租客回應機會：
關於停止擅自短租／轉租的通知
[租客姓名]：我方發現位於[地址]的房屋存在疑似未經同意短租、轉租或作為民宿使用的情況，包括：[簡要列明平台截圖／鄰居投訴／出入記錄／物業通知]。根據雙方房屋租賃合約關於[轉租／用途／安全／居住人員]的約定，請你於[日期]前書面說明實際使用情況，並立即停止未經書面同意的短租、轉租、民宿經營或其他改變房屋用途的行為。如你認為已取得同意，請提供書面依據。請同時確認現時實際居住人員、鑰匙／門鎖管理情況，以及是否有平台發布資訊。業主：[姓名] 日期：[日期]
日期要合理。如有緊急安全問題，應聯絡物業管理、社區人員或適當的本地部門，不要等私人期限。
分開保留損失
未經授權的短期使用可能造成多類損失：未付租金、財物損壞、清潔費、鄰居投訴、罰款或管理處罰、換鎖、失去出入控制、用電量急增，或社區聲譽受損。不要把它們混成一個籠統要求。每筆金額都要保留發票、照片、訊息、規則和租約條款。若日後索償，清晰表格比對平台列表的憤怒更有力。
查本地及平台路徑
短期住宿規則可取決於城市、區、樓宇、社區、公安登記、消防規則及平台政策。2025 年住房租賃規例來源有助界定租賃義務與市場規管，而全國人大法律資料庫是法規查詢的主要參考點。12315 在某些情況下可用於消費者或平台市場投訴，但它不是萬能的業主收樓工具。
如需詳細行動，先加入該城市的房屋局、公安、物業管理及平台投訴渠道，再下最後指示。
何時可考慮終止
如果租客未經同意分租、變更用途、造成安全風險、滋擾鄰居，或違反清楚租約條款，可考慮終止。但能否即時終止、先要求更正、沒收按金、追討損失，或請當局介入，取決於合約、事實、本地規則及證據。不要擅自鎖門、截斷水電、搬走物品，或在沒有建議下直接對付住客；自助行為可能令業主處境更差。
常見錯誤
常見錯誤包括只依賴鄰居傳聞、列表消失前沒有截圖、在沒有租約條款下發出威嚇、把普通住客與商業短租混為一談、忽略本地住宿登記，以及在沒有文件依據下扣起全部按金。另一個錯誤是以為一篇全國性文章可取代城市規則。對這個題目而言，如你要超出通知及證據清單，進行本地核實並非可選。
Unwildered 的作用
上載租約、平台截圖、租客訊息、物業管理通知、鄰居投訴、照片、付款記錄，以及草擬的中文通知。Unwildered 可幫你整理事實，將證據對照租約條款，並為本地 Caira、房屋局、物業管理員或平台投訴準備一份審慎問題清單。
要核對的官方背景
真正有用的官方切入點不是全國平均租金，而是 2025 年住房租賃框架。把國務院規例和市監總局的示範租約視作文件質量信號：身份、出租權限、按金措辭、維修分配、交付證據及本地備案都應一致。
來源
國務院官方網站：2025 年住房租賃規例
市監總局：2025 年城市住房租約示範文本
本地房屋局或租賃備案平台
本文只供一般資訊參考，並非法律、財務、醫療或稅務意見。
