瑞典租客 Airbnb 租住家居

2026年3月20日

Author: Unwildered editorial team

就瑞典租客 Airbnb 租住房屋而言，最有力的第一步通常是整理清晰的檔案。Caira 可協助你根據上載資料建立。可查詢瑞典法律、草擬信件或表格，並上載檔案供審閱。
30 秒內開始對話

把合約、按金證明、清單、相片、訊息及付款紀錄放在一起。
涉及 500 萬瑞典克朗的租金、維修或失去按金風險時，少量缺失證據也可能很重要。
把協議所寫與實際發生的事分開。
使用 Caira 草擬適合業主、租客或審裁處的文件清單。

瑞典租客不應把 Airbnb 視為繞過一般二手出租規則的另一條捷徑。實際問題在於住客得到的是甚麼。若住客在租客外出時獨立使用整個住宅，該安排即使住宿短暫並透過平台預訂，也可能看起來像二手出租。若租客仍住在單位內，只出租一間房，分析則可能更接近 inneboende 或房客式共住。

答案亦取決於該住宅是 hyresrätt（租賃公寓）還是 bostadsrätt（業主合作公寓）。

先從實際安排開始

在申請許可或刊登前，先把事實寫下來。是出租整個住宅，還是一間房？住客會否有鎖匙及獨佔使用權？租客會否在別處過夜？住宿期多長？按晚、按週還是按月收費？是否公開刊登？是否涉及清潔、入住、行李寄存或重複住客更替？這些細節很重要，因為業主、bostadsrättsförening、Hyresnämnden、保險公司、稅務顧問或平台對風險的看法可能與租客不同。

如屬 hyresrätt

對於租賃公寓，應以 Sveriges Domstolar 及 Hyresnämnden 的二手出租資料作為核心官方來源。官方資料指出，如租客想二手出租住宅，應檢查業主同意或 Hyresnämnden 許可。租客不應假設短暫 Airbnb 住宿可避開同意問題。若住客在租客外出時實際接管整個公寓，刊登前應先查問。如業主拒絕，而租客認為有理由容許二手出租，官方途徑可能涉及 Hyresnämnden，但申請取決於事實，並應按最新指引核對。

如租客仍留在公寓內並出租房間，不要自動套用整個住宅二手出租範本。事實可能不同。仍要檢查租約、屋規、過度擠迫疑慮、滋擾投訴、保險，以及住客安排是否改變住宅用途。

如屬 bostadsrätt

對於 bostadsrätt，租客或成員應查閱協會規則，以及 Sveriges Domstolar 關於申請許可二手出租 bostadsrätt 的頁面。官方資料強調，在相關情況下需取得協會同意或 Hyresnämnden 許可。Airbnb 亦不會令問題消失。合作社可能關注重複短住、鎖匙、安全、鄰居滋擾、看似商業用途，以及負責該單位的人是否 वास्तव上住在那裡。請以事實方式提出同意申請，不要先刊登後補問。

檢查合約及大廈規則

閱讀租約、分租協議、協會章程、屋規，以及任何關於短期出租的書面通知。留意關於 andra hand、andrahandsuthyrning、inneboende、tillstånd、samtycke、störningar、公共區域使用、鎖匙、吸煙、寵物、訪客、保險及商業用途的條款。如你已是二手租客，先查明你是否根本可將住宅再轉給他人。二手租客再建立第三層安排，可能令爭議更難處理。

應保留的證據

如你是租客，請保存合約、業主或協會訊息、同意申請、平台刊登草稿、日曆、住客規則、保險資料及任何回覆。如你是業主或協會，請保留刊登截圖、如可見的預訂日曆、住客評價、與單位相符的相片、鄰居投訴、交匙證據、訊息及任何先前警告。避免誇大。最有力的檔案會說明發生了甚麼、何時發生，以及該安排是否獲授權。

瑞典文同意申請

可用以下簡短而審慎的申請：

Ämne: Begäran om skriftligt samtycke för uthyrning

Hej [namn], jag vill fråga om skriftligt samtycke för att hyra ut [hela bostaden/ett rum] på [adress] under perioden [datum]. Upplägget är [kort beskrivning: antal gäster, om jag bor kvar, nycklar och kontaktperson]. Jag kommer inte att annonsera eller ta emot bokningar innan frågan är klarlagd. Vänligen återkom med besked och eventuella villkor. Vänliga hälsningar, [namn]

請按實際安排調整措辭。若屬 bostadsrätt，若需要同意的機構是協會，便應向協會提出申請。若屬 hyresrätt，則向業主提出並保留副本。

其他檢查

短期住宿除業主同意外，亦可能引發其他問題：滋擾、安全、消防、保險、稅務申報、平台規則、市政或類酒店活動問題，以及租客的移民或登記事實。本文不會裁定這些問題，只是確保許可及證據檔案足夠整潔，讓適當機構或顧問可作評估。

常見錯誤

不要因為住宿短就說 Airbnb 不是分租。不要在租客把整個公寓留給住客時，仍假設適用房間共住規則。不要忽略 bostadsrättsförening。不要依賴口頭許可處理重複收費住宿。不要在收到警告後刪除刊登，並假裝從未存在。也不要讓按金、租金或維修爭議與未經授權出租事實混為一談，除非它們確實屬於同一件事。