與 Caira 24/7 聊天，即時解答你有關英國物業買賣印花稅的問題——上載你的買賣協議或樓宇轉讓文件，便可準確了解哪些附加稅項適用，以及你是否可以追討 2% 非居民附加費。
快速答案：一名購買英國住宅物業的中國內地買家，幾乎總會支付三層疊加的費用：標準 SDLT、3%「額外住宅」附加稅（如果你或配偶在中國或其他地方擁有一個單位）、以及如果你在交割前 12 個月內在英國停留少於 183 日，則需支付 2% 非居民附加費。以 100 萬英鎊的倫敦單位為例，總額通常為 13 萬至 15 萬英鎊。大部分費用難以避免，但只要提早部署，2% 非居民附加費以及有時 3% 附加費都可以申請退回。透過 BVI 或中國公司購買，幾乎一定會令你的稅項大增。
三個重點
三項附加費會疊加。標準 SDLT + 3% 額外住宅 + 2% 非居民 = 你的實際成本。在簽任何文件之前，務必先在 GOV.UK SDLT 計算機勾選兩項附加費。
2% 非居民附加費可退回，如果你在以交割日前最多 12 個月開始、並在交割後最多 12 個月結束的任何連續 365 日期間內，在英國停留滿 183 日。若你正要搬到英國（讀書、工作簽證，或作為受養人），如可行，請盡量在交割前抵達。
以 BVI 或中國公司名義買入，對家庭自住屋來說通常是一個 10 萬英鎊以上的錯誤。這會觸發超過 50 萬英鎊物業的 15% 固定 SDLT，另加每年 ATED 費用，而英國遺產稅仍然適用於相關的英國物業。只有真正的租務業務才可能符合例外情況，但 HMRC 對這些規定的解釋非常嚴格。
各項因素
標準 SDLT——英格蘭及北愛爾蘭住宅物業按購買價分級徵收。蘇格蘭有 LBTT，威爾斯有 LTT；兩者都是獨立制度，並各自有自己的計算機。
額外住宅 3% 較高稅率（HRAD）。如果你（或你的配偶／民事伴侶，不論是否列在業權上）在交割日當天結束時，於全球任何地方擁有任何價值 4 萬英鎊以上的住宅物業重大權益，即適用。你在北京或深圳的單位，或從父母繼承得來的一半份額，都計算在內。
2% 非居民附加費。如果你在交割日期前 12 個月內，在英國停留少於 183 日，便適用。若為聯名買入，只要其中任何一名買家屬非居民，附加費便適用於整宗交易。
「非自然人」的 15% 固定 SDLT。公司（英國、BVI、Cayman、HK 或中國）購買一個超過 50 萬英鎊的單一住宅物業，需就整個價錢支付 15% 固定 SDLT——另加 每年 ATED，約由每年 4,400 英鎊至約 287,000 英鎊（2024/25 稅階）。只有真正的租務業務才可能獲豁免，但規則非常嚴格。
英國遺產稅（IHT）。英國住宅物業超過 325,000 英鎊的部分徵收 40%，不論你的居住地或定居地。自 2017 年起，使用公司已不再能免受 IHT 影響。死亡前超過 7 年作出的贈與，可能可獲豁免。
常見錯誤與遺漏
以為 2% 非居民附加費會永遠失去。如果你有計劃地安排抵達時間並保留證據，並非如此。
忘記了配偶在海外持有物業。即使配偶沒有列在英國業權上，甚至從未踏足英國，3% HRAD 仍會因其物業而觸發。
以 BVI 公司名義購買「為了私隱」。15% 固定 SDLT 加上 ATED 會抵銷任何好處，而 IHT 仍然適用。
在聘請英國律師前，先向中國地產代理支付訂金。你存入律師客戶賬戶的訂金受 SRA 規則保障；在此之外支付的款項則不受保障。
在「信託契據」未處理好之前便完成交易，尤其是由父母以子女名義出資購買時。若沒有正式的書面信託聲明，HMRC 及貸款機構可能會以不同於你原本意圖的方式看待安排。
忽略非居民業主計劃（NRLS）登記。如果你將物業出租，除非你按 NRLS 登記並提交英國報稅表，否則 HMRC 會視作租金已先扣除 20% 基本稅率稅款後才支付。
實用建議
在出價前，先用 GOV.UK 的 SDLT 計算機把兩個方格都勾選（「購買額外物業」及「非英國居民」）。
如果你已在中國擁有物業，先看看可否先賣掉。如果英國住所會成為你的主要居所，而你又在 36 個月內賣出中國物業，便可追回 3% HRAD。
如果你正搬到英國，盡量在累積滿 183 日英國日數後才完成交易，或保留證據，以便在 2 年期限內申請退回 2%。
妥善準備父母向子女出資的文件。在完成前簽妥的雙語貸款協議或贈與契據，可避免日後與 HMRC 及貸款機構出現爭議。
預算要計入隱藏成本：樓宇轉讓、查冊費、驗樓、SDLT 申報費，以及自生效日起 14 日內提交並繳付 SDLT 的期限。
本文只提供一般資訊，不構成法律、財務、稅務或移民建議。
