租赁合同模板免费下载

2026年5月4日

Author: Unwildered editorial team

在签署前，让 Caira 审查您的租约。
Caira 可在几秒内识别无效条款、错误的附加费用账单、违规的装修义务，以及违反租金刹车的情况，无需等待。
现在用 Caira 审查租约 →

1. 德国租赁法——租户受特别保护

德国租赁法在国际上被视为最有利于租户的法律之一。它由《德国民法典》（BGB），§§ 535–580a规定，
为租户提供广泛保护，防止无正当理由解约、过高租金和任意条款。
此外，还有《租赁法修正法》、各州的《租金法》，以及作为近年最重要监管措施的租金刹车。

德国租约原则上可以不拘形式订立——也可以口头订立。
但在实践中，强烈建议使用书面合同，因为它可作为证据，且某些约定（例如长于法定通知期的约定）只有书面形式才有效。

2. 租金刹车——您所在城市适用吗？

租金刹车适用于紧张的住房市场，并将新租约的起始租金限制为不高于当地通常可比租金的10%（依据当地租金参考表）。
它适用于超过400个德国城市和市镇，包括柏林、慕尼黑、汉堡、法兰克福、科隆和杜塞尔多夫。

⚠️ 租金刹车例外：新建房屋（2014年10月1日后首次入住）和全面现代化的住房不受租金刹车限制。
即使上一位租户支付了更高租金，房东也可以保留该更高租金（现有租金受既得保护）。

3. 租约必填信息

项目	详情
合同双方	出租方和承租方的完整姓名和地址
租赁房屋	准确地址、楼层、房屋面积（以平方米 m² 计）
起租及期限	起始日期；无固定期限或固定期限（并注明依据 BGB § 575 的限期理由）
基础租金	每月净额，欧元计
附加费用（运营成本）	包干或预付并按年结算——所有可分摊项目都应明确列出
押金	最多为3个月净冷租金；必须存入单独的、有利息的账户
养宠与转租	须明确约定；若无约定，各项均需另行取得同意

4. 装修维护——最常见争议

美化维修（刷漆、贴壁纸、上漆、门）原则上由房东负责。
可以转由租户承担，但只能通过个别、有效的约定。联邦最高法院（BGH）近年已将多项标准条款认定无效：

固定期限（例如“厨房每3年刷一次”）：无效，因为它们没有考虑实际翻修需求。
未装修房屋的退租翻新条款：若入住时房屋未装修，且未提供合理补偿，则无效。
按比例分摊条款：同样已被认定无效（BGH，2015年03月18日判决）。

如果您的租约含有无效的美化维修条款，搬离时无需翻新——即使房东要求也是如此。

实务示例：Lisa 在慕尼黑的租约

情况：Lisa（32岁）在慕尼黑 Schwabing 租下一套两室公寓，58 m²，基础租金1,450欧元 + 200欧元附加费预付。当地租金参考表显示该房屋为1,280欧元。

合同草案中的问题：

违反租金刹车：1,450欧元高于1,280欧元 × 1.10 = 1,408欧元。房东注明例外为“全面现代化”，但没有证据。Lisa 有权提出异议，并要求退还超出部分——且可追溯至提出异议之日。
无效的美化维修条款：合同中含有固定期限条款（“厨房每3年”）。Caira 已根据现行 BGH 判例将其标记为无效。
附加费用账单：合同列出“其他运营成本”，但未作具体说明——法院越来越认为此类条款不足。
使用 Caira 的结果：Lisa 在签约前要求修改。房东将租金降至1,390欧元，并删除了无效的翻新条款。

5. 租约模板（Microsoft Word / PDF）

将模板复制到Microsoft Word，填好所有方括号内容，打印两份，并让双方签字。
也请将文档另存为PDF。

📋 复制模板 → 粘贴到 Word 📄 复制纯文本

提示：使用前请确认您所在城市是否适用租金刹车，以及租金是否符合当地租金参考表。

MIETVERTRAG (Wohnraum)

Zwischen

Vermieter:
Name: [Vor- und Nachname]
Anschrift: [Vollständige Adresse]
Telefon: [Nummer]
E-Mail: [E-Mail]

und

Mieter:
Name: [Vor- und Nachname(n) aller Mieter]
Anschrift (bisherige): [Adresse]
Telefon: [Nummer]

wird folgender Mietvertrag geschlossen:

§ 1 – MIETOBJEKT
Der Vermieter vermietet an den Mieter die Wohnung im [Stockwerk] des Gebäudes [Straße, Hausnummer, PLZ Ort], bestehend aus [X] Zimmern, Küche, Bad/WC, [weiteren Räumen].
Wohnfläche: ca. [X] m² (gemäß Wohnflächenverordnung).
Mitvermietet werden: [Keller / Garage / Parkplatz / Garten – zutreffendes angeben].

§ 2 – MIETZEIT
Das Mietverhältnis beginnt am [Datum] und wird auf unbestimmte Zeit geschlossen.
[ODER: Das Mietverhältnis ist befristet bis zum [Datum], da [Befristungsgrund gem. § 575 BGB].]

§ 3 – MIETE UND NEBENKOSTEN
3.1 Die monatliche Nettokaltmiete beträgt: [X] €
3.2 Nebenkostenvorauszahlung (Betriebskosten gem. BetrKV): [X] €
3.3 Gesamtmiete: [X] €
3.4 Die Nebenkosten werden jährlich abgerechnet. Folgende Betriebskosten sind umlagefähig: [Heizung, Warmwasser, Hausreinigung, Müllabfuhr, Versicherungen, Hausmeister, etc. explizit aufzählen].
3.5 Die Miete ist monatlich bis zum 3. Werktag des laufenden Monats auf folgendes Konto zu überweisen: IBAN [IBAN des Vermieters], BIC [BIC].

§ 4 – MIETERHÖHUNG
Eine Mieterhöhung ist nach Maßgabe der §§ 558 ff. BGB möglich (Vergleichsmiete, Modernisierung). In Gebieten mit Mietpreisbremse (§ 556d BGB) gilt die 10%-Kappungsgrenze über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

§ 5 – KAUTION
Der Mieter zahlt eine Mietkaution von [X] € (max. 3 Nettokaltmieten). Der Vermieter legt die Kaution auf einem separaten, zinsbringenden Konto an. Rückzahlung erfolgt nach Beendigung des Mietverhältnisses und Abschluss der Nebenkostenabrechnung, spätestens innerhalb von [3–6] Monaten.

§ 6 – KÜNDIGUNG
6.1 Die gesetzliche Kündigungsfrist für den Mieter beträgt 3 Monate.
6.2 Die Kündigung bedarf der Schriftform und muss der anderen Partei bis zum 3. Werktag eines Monats zugehen, um für diesen Monat wirksam zu sein.
6.3 Der Vermieter kann nur aus den gesetzlich zulässigen Gründen (§§ 573 ff. BGB) kündigen.

§ 7 – TIERHALTUNG
Das Halten von [Kleintieren ist gestattet / Hunden und Katzen bedarf der vorherigen Zustimmung des Vermieters / ist untersagt].

§ 8 – SCHÖNHEITSREPARATUREN
[Schönheitsreparaturen werden nach Maßgabe des Renovierungsbedarfs und auf Basis einer wirksamen Einzelvereinbarung geregelt. Starre Fristenregelungen sind nicht Bestandteil dieses Vertrages.]

§ 9 – HAUSORDNUNG
Bestandteil dieses Vertrages ist die beigefügte Hausordnung vom [Datum].

§ 10 – SONSTIGES
Mündliche Nebenabreden bestehen nicht. Änderungen bedürfen der Schriftform.

Ort, Datum: [Ort], den [Datum]

Vermieter:                                               Mieter:
____________________                    ____________________
[Name des Vermieters]                        [Name des/der Mieter(s)]

MIETVERTRAG (Wohnraum)

Zwischen

Vermieter:
Name: [Vor- und Nachname]
Anschrift: [Vollständige Adresse]
Telefon: [Nummer]
E-Mail: [E-Mail]

und

Mieter:
Name: [Vor- und Nachname(n) aller Mieter]
Anschrift (bisherige): [Adresse]
Telefon: [Nummer]

wird folgender Mietvertrag geschlossen:

§ 1 – MIETOBJEKT
Der Vermieter vermietet an den Mieter die Wohnung im [Stockwerk] des Gebäudes [Straße, Hausnummer, PLZ Ort], bestehend aus [X] Zimmern, Küche, Bad/WC, [weiteren Räumen].
Wohnfläche: ca. [X] m² (gemäß Wohnflächenverordnung).
Mitvermietet werden: [Keller / Garage / Parkplatz / Garten – zutreffendes angeben].

§ 2 – MIETZEIT
Das Mietverhältnis beginnt am [Datum] und wird auf unbestimmte Zeit geschlossen.
[ODER: Das Mietverhältnis ist befristet bis zum [Datum], da [Befristungsgrund gem. § 575 BGB].]

§ 3 – MIETE UND NEBENKOSTEN
3.1 Die monatliche Nettokaltmiete beträgt: [X] €
3.2 Nebenkostenvorauszahlung (Betriebskosten gem. BetrKV): [X] €
3.3 Gesamtmiete: [X] €
3.4 Die Nebenkosten werden jährlich abgerechnet. Folgende Betriebskosten sind umlagefähig: [Heizung, Warmwasser, Hausreinigung, Müllabfuhr, Versicherungen, Hausmeister, etc. explizit aufzählen].
3.5 Die Miete ist monatlich bis zum 3. Werktag des laufenden Monats auf folgendes Konto zu überweisen: IBAN [IBAN des Vermieters], BIC [BIC].

§ 4 – MIETERHÖHUNG
Eine Mieterhöhung ist nach Maßgabe der §§ 558 ff. BGB möglich (Vergleichsmiete, Modernisierung). In Gebieten mit Mietpreisbremse (§ 556d BGB) gilt die 10%-Kappungsgrenze über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

§ 5 – KAUTION
Der Mieter zahlt eine Mietkaution von [X] € (max. 3 Nettokaltmieten). Der Vermieter legt die Kaution auf einem separaten, zinsbringenden Konto an. Rückzahlung erfolgt nach Beendigung des Mietverhältnisses und Abschluss der Nebenkostenabrechnung, spätestens innerhalb von [3–6] Monaten.

§ 6 – KÜNDIGUNG
6.1 Die gesetzliche Kündigungsfrist für den Mieter beträgt 3 Monate.
6.2 Die Kündigung bedarf der Schriftform und muss der anderen Partei bis zum 3. Werktag eines Monats zugehen, um für diesen Monat wirksam zu sein.
6.3 Der Vermieter kann nur aus den gesetzlich zulässigen Gründen (§§ 573 ff. BGB) kündigen.

§ 7 – TIERHALTUNG
Das Halten von [Kleintieren ist gestattet / Hunden und Katzen bedarf der vorherigen Zustimmung des Vermieters / ist untersagt].

§ 8 – SCHÖNHEITSREPARATUREN
[Schönheitsreparaturen werden nach Maßgabe des Renovierungsbedarfs und auf Basis einer wirksamen Einzelvereinbarung geregelt. Starre Fristenregelungen sind nicht Bestandteil dieses Vertrages.]

§ 9 – HAUSORDNUNG
Bestandteil dieses Vertrages ist die beigefügte Hausordnung vom [Datum].

§ 10 – SONSTIGES
Mündliche Nebenabreden bestehen nicht. Änderungen bedürfen der Schriftform.

Ort, Datum: [Ort], den [Datum]

Vermieter:                                               Mieter:
____________________                    ____________________
[Name des Vermieters]                        [Name des/der Mieter(s)]

MIETVERTRAG (Wohnraum)

Zwischen

Vermieter:
Name: [Vor- und Nachname]
Anschrift: [Vollständige Adresse]
Telefon: [Nummer]
E-Mail: [E-Mail]

und

Mieter:
Name: [Vor- und Nachname(n) aller Mieter]
Anschrift (bisherige): [Adresse]
Telefon: [Nummer]

wird folgender Mietvertrag geschlossen:

§ 1 – MIETOBJEKT
Der Vermieter vermietet an den Mieter die Wohnung im [Stockwerk] des Gebäudes [Straße, Hausnummer, PLZ Ort], bestehend aus [X] Zimmern, Küche, Bad/WC, [weiteren Räumen].
Wohnfläche: ca. [X] m² (gemäß Wohnflächenverordnung).
Mitvermietet werden: [Keller / Garage / Parkplatz / Garten – zutreffendes angeben].

§ 2 – MIETZEIT
Das Mietverhältnis beginnt am [Datum] und wird auf unbestimmte Zeit geschlossen.
[ODER: Das Mietverhältnis ist befristet bis zum [Datum], da [Befristungsgrund gem. § 575 BGB].]

§ 3 – MIETE UND NEBENKOSTEN
3.1 Die monatliche Nettokaltmiete beträgt: [X] €
3.2 Nebenkostenvorauszahlung (Betriebskosten gem. BetrKV): [X] €
3.3 Gesamtmiete: [X] €
3.4 Die Nebenkosten werden jährlich abgerechnet. Folgende Betriebskosten sind umlagefähig: [Heizung, Warmwasser, Hausreinigung, Müllabfuhr, Versicherungen, Hausmeister, etc. explizit aufzählen].
3.5 Die Miete ist monatlich bis zum 3. Werktag des laufenden Monats auf folgendes Konto zu überweisen: IBAN [IBAN des Vermieters], BIC [BIC].

§ 4 – MIETERHÖHUNG
Eine Mieterhöhung ist nach Maßgabe der §§ 558 ff. BGB möglich (Vergleichsmiete, Modernisierung). In Gebieten mit Mietpreisbremse (§ 556d BGB) gilt die 10%-Kappungsgrenze über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

§ 5 – KAUTION
Der Mieter zahlt eine Mietkaution von [X] € (max. 3 Nettokaltmieten). Der Vermieter legt die Kaution auf einem separaten, zinsbringenden Konto an. Rückzahlung erfolgt nach Beendigung des Mietverhältnisses und Abschluss der Nebenkostenabrechnung, spätestens innerhalb von [3–6] Monaten.

§ 6 – KÜNDIGUNG
6.1 Die gesetzliche Kündigungsfrist für den Mieter beträgt 3 Monate.
6.2 Die Kündigung bedarf der Schriftform und muss der anderen Partei bis zum 3. Werktag eines Monats zugehen, um für diesen Monat wirksam zu sein.
6.3 Der Vermieter kann nur aus den gesetzlich zulässigen Gründen (§§ 573 ff. BGB) kündigen.

§ 7 – TIERHALTUNG
Das Halten von [Kleintieren ist gestattet / Hunden und Katzen bedarf der vorherigen Zustimmung des Vermieters / ist untersagt].

§ 8 – SCHÖNHEITSREPARATUREN
[Schönheitsreparaturen werden nach Maßgabe des Renovierungsbedarfs und auf Basis einer wirksamen Einzelvereinbarung geregelt. Starre Fristenregelungen sind nicht Bestandteil dieses Vertrages.]

§ 9 – HAUSORDNUNG
Bestandteil dieses Vertrages ist die beigefügte Hausordnung vom [Datum].

§ 10 – SONSTIGES
Mündliche Nebenabreden bestehen nicht. Änderungen bedürfen der Schriftform.

Ort, Datum: [Ort], den [Datum]

Vermieter:                                               Mieter:
____________________                    ____________________
[Name des Vermieters]                        [Name des/der Mieter(s)]