法国租赁合同——2026完整指南

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1. 法国租赁的法律框架

法国住房租赁主要受 1989年7月6日第89-462号法律（即“Mézard 法”）以及 2014年3月24日《ALUR法》（住房与城市规划改革法）的规定约束，该法对房东与租客关系进行了深度改革。ALUR 法尤其要求使用由法令规定的标准租赁合同，强制载明严格的必备信息，并对可收回费用作出规范。

法国租赁市场主要区分两类住宅租约，规则差异很大。为您的情况选错类型，可能带来重大的法律和财务后果。

2. 空置租约 vs 带家具租约——核心差异

3. 租约必备信息（ALUR 法）

自2014年起，任何主要居住用途的租赁合同都必须包含以下信息，否则可能导致部分无效或被罚款：

• 房东和租客的完整身份信息（如适用，还包括中介信息）

• 住房的准确描述（Carrez 法定居面积、地址、性质）

• 住房用途（仅限主要居住用途）

• 月租金额及调整方式（IRL 指数）

• 可收回费用金额及结算方式

• 押金金额及返还条件

• 生效日期和租期

• 前一位租客的租金参考（紧张地区适用）

• 互联网接入及住房设备清单

⚠️ 巴黎、里昂、波尔多及其他地区的租金管制：在受租金管制约束的地区（巴黎、里昂、波尔多、蒙彼利埃等），租金不得超过由省政府法令确定的上调参考租金。收取高于上限的租金，房东将面临罚款并有义务返还多收部分。挂牌出租前，请先在 ADIL 网站查询参考租金。

4. 租赁合同的必备附件

ALUR 法要求在签约时向租客交付多项附件：

• DDT（技术诊断档案）：包括 DPE（能源性能诊断）、ERNMT（自然和技术风险状态）、铅诊断（CREP）、石棉诊断（1997年前建成的建筑），以及如电气和燃气设施使用超过15年，则需提供其安装状况报告。

• 信息告知书：第2015-587号法令要求交付一份关于租客和房东权利义务的信息告知书。

• 入住房屋状况清单：必须在入住时双方共同制作。若没有入住房屋状况清单，法律推定房屋已以良好状态交付。

• 共有产权规约：如适用。

具体示例：Thomas 与房东 Mme Lefèvre 的租约

情况：Thomas（31岁，CDI，月净收入2,800欧元）在里昂第3区租下一套48平方米公寓，租金900欧元 + 120欧元杂费。Mme Lefèvre 是房东，且不通过中介出租。

发生了什么：

• 初始错误：由于里昂属于租金管制地区，Mme Lefèvre 忘记写入前一位租客的租金参考。如果租金超过上限，Thomas 本可以要求降租。

• 押金：对于空置租约，Mme Lefèvre 正确地将押金限制为900欧元（不含杂费1个月租金）。退租时她返还了850欧元，扣留50欧元用于更换水龙头垫圈——这在退租验房记录中有记载，因此合法。

• 租金调整：每年7月1日，租金按 IRL（租金参考指数）进行调整。若遗漏该条款，整个租期内都无法调整租金。

• Caira 分析：Thomas 在签字前将租约上传至 Caira。Caira 发现缺少 ERNMT 和电气诊断，这两份文件均为法定必备文件，并提醒 Thomas 在签字前向 Mme Lefèvre 索取。

5. 租赁合同模板（Word / PDF）

复制下方模板并粘贴到 Microsoft Word 中，填写方括号内容，打印两份并由房东和租客签字。请保留 PDF 版本用于电子归档。

📋 复制模板 → Word 📄 复制纯文本

此模板对应法定空置租约标准文本（2015年5月29日法令）。如有需要，请根据带家具租约情况进行调整。

租赁合同——住宅租约（空置住房）
（符合1989年7月6日第89-462号法律及2015-587号法令）
<p>房东：<br>姓名： [姓名]<br>地址： [完整地址]<br>电话： [号码]<br>邮箱： [邮箱]</p>
<p>租客：<br>姓名： [姓名]<br>出生日期和地点： [日期] 于 [地点]<br>现住址： [地址]</p>
<p>第1条——住房指定<br>房东将以下住房出租给租客：</p>
<ul>
<li>地址： [房产完整地址]</li>
<li>性质： 公寓 / 独立住宅（删除不适用项）</li>
<li>居住面积： [X] 平方米</li>
<li>主要房间数量： [X]</li>
<li>地下室 / 停车位 / 其他： [是/否——说明]</li>
<li>提供的设备： [清单]</li>
</ul>
<p>第2条——住房用途<br>该住房仅供租客作为主要居住用途使用。</p>
<p>第3条——租期<br>本租约自 [开始日期] 起，期限为三（3）年。<br>除非在法定期限内发出解约通知，否则将自动续期，每次续期3年。</p>
<p>第4条——租金<br>4.1 不含杂费月租： [X] 欧元（[大写金额] 欧元）<br>4.2 包干 / 按实际发生收取的可收回费用： [X] 欧元/月<br>4.3 月租总额（含杂费）： [X] 欧元<br>4.4 年度调整： 租金将于每年租约周年日，依据 INSEE 发布的租金参考指数（IRL）变动进行调整。<br>4.5 前一位租客的租金参考（如属管制地区）： [X] 欧元/月或“ 不适用 ”。</p>
<p>第5条——押金<br>签署本合同之日，支付金额为 [X] 欧元的押金（最高为不含杂费1个月租金）。<br>如退租验房结果一致，将在一（1）个月内返还；如存在有正当依据的差异，则在二（2）个月内返还。</p>
<p>第6条——房东义务<br>房东承诺：提供符合居住标准的住房，保障住房安宁使用，承担非租客责任的维修，并交付所有必备附件。</p>
<p>第7条——租客义务<br>租客承诺：按约定期限支付租金，负责日常维护，购买住房保险（法定义务），并以良好状态返还住房。</p>
<p>第8条——解约<br>8.1 租客解约：租客可随时解约，通知期为 [3个月 / 紧张地区1个月]，可通过挂号信（附回执）或司法送达方式送达。<br>8.2 房东解约：房东仅可在租期届满时解约（提前6个月通知），理由限于：自住收回、出售房产，或正当且严重的理由。</p>
<p>于 [城市] 制作，日期为 [日期]，一式两份原件。</p>
<p>房东：                                          租客：<br>签名：                                          签名：</p>
<hr>

6. 常见问题（FAQ）

问题：房东可以在冬季驱逐我吗？
回答：不可以。在法国，冬季停租保护期（11月1日至次年3月31日）禁止驱逐租客，即使存在欠租，也不例外，但极少数特殊情况除外（如非法占屋者、旅游住宅等）。这一保护写入了 ALUR 法。

问题：房东可以拒绝退还我的押金吗？
回答：不可以，除非有正当理由。只有在退租验房中有记录的损坏，扣留才合法。若没有签字确认的入住房屋状况清单，法律推定房屋已以良好状态交付，房东不得扣留任何款项。

问题：租约可以在3年期满前解除吗？
回答：可以，租客可在任何时候按法定通知期离开（通常为3个月，在紧张地区或因某些原因可缩短为1个月：工作调动、失业、健康问题）。而房东在3年期满前不得解除，除非符合三种法定理由之一。

官方来源

• Légifrance — 1989年7月6日第89-462号法律： legifrance.gouv.fr

• Service-Public.fr — 租赁合同： service-public.fr

• ANIL — 参考租金表： anil.org

本文基于2026年现行法国法律，仅供信息参考。请使用 Caira 分析您的具体文件。