Mietvertrag in Frankreich — Leitfaden 2026

📋 Bevor Sie Ihren Mietvertrag unterschreiben, lassen Sie Caira ihn prüfen.
Caira erkennt unzulässige Klauseln, fehlende Pflichtangaben und Finanzfallen in Sekunden. Laden Sie Ihren Vertrag jetzt für eine Sofortanalyse hoch.
Caira meinen Mietvertrag prüfen lassen →

1. Rechtlicher Rahmen in Frankreich

Die Vermietung einer Wohnung in Frankreich richtet sich vor allem nach der loi n° 89-462 vom 6. Juli 1989, der „loi Mézard“.
Hinzu kommen die Bestimmungen der loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) vom 24. März 2014.
Sie reformierte das Verhältnis zwischen Vermietern und Mietern tiefgreifend.
Die ALUR machte zudem einen per Verordnung festgelegten Standard-Mietvertrag Pflicht.
Er schreibt strenge Pflichtangaben vor und begrenzt umlagefähige Kosten.

Der französische Mietmarkt kennt zwei Hauptarten von Wohnraummietverträgen.
Ihre Regeln sind deutlich verschieden. Die falsche Wahl kann rechtliche und finanzielle Folgen haben.

2. Unmöbliert vs. Möbliert

3. Pflichtangaben im Mietvertrag

Seit 2014 muss jeder Mietvertrag für den Hauptwohnsitz diese Angaben enthalten.
Sonst drohen Teilnichtigkeit oder ein Bußgeld:

• Vollständige Identität von Vermieter und Mieter (und der Agentur, falls relevant)

• Genaue Beschreibung der Wohnung (Wohnfläche nach Carrez, Adresse, Art)

• Nutzung der Wohnung (ausschließlich Hauptwohnsitz)

• Monatsmiete und Regeln für die Anpassung (IRL-Index)

• Höhe der umlagefähigen Nebenkosten und Abrechnungsart

• Höhe und Rückgabebedingungen der Kaution

• Beginn und Laufzeit des Mietvertrags

• Referenzmiete des vorherigen Mieters (in angespannten Märkten)

• Liste der Ausstattungen für Internetzugang und Wohnung

⚠️ Mietpreisbegrenzung in Paris, Lyon, Bordeaux u. a.:
In Gebieten mit Mietpreisbegrenzung darf die Miete die per Präfekturverordnung festgelegte erhöhte Referenzmiete nicht überschreiten.
Eine höhere Miete setzt den Vermieter einer Geldbuße aus.
Außerdem muss er zu viel erhaltene Beträge zurückzahlen.
Prüfen Sie die Referenzmiete vor jeder Vermietung auf der ADIL-Website.

4. Pflichtanlagen zum Mietvertrag

Die ALUR schreibt bei der Unterzeichnung zahlreiche Anlagen für den Mieter vor:

• DDT (Dossier de Diagnostic Technique) : Enthält den DPE (Energieeffizienzdiagnose), den ERNMT (Natur- und Technologierisiken), die Bleidiagnose (CREP), die Asbestdiagnose (für Gebäude vor 1997) und den Zustand der Elektro- und Gasanlage, wenn sie älter als 15 Jahre ist.

• Informationsblatt : Das Dekret n° 2015-587 verlangt ein Informationsblatt zu Rechten und Pflichten von Mieter und Vermieter.

• Einzugsprotokoll : Es muss bei Einzug gemeinsam erstellt werden. Ohne Einzugsprotokoll gilt die Wohnung als in gutem Zustand übergeben.

• Miteigentumsordnung : Falls anwendbar.

Konkretes Beispiel: Thomas und Frau Lefèvre

Situation : Thomas (31, unbefristet beschäftigt, Nettoeinkommen 2.800 € im Monat) mietet eine 48 m² große Wohnung in Lyon 3e für 900 € + 120 € Nebenkosten.
Frau Lefèvre ist Eigentümerin und vermietet ohne Agentur.

Was passiert ist :

• Erster Fehler : Frau Lefèvre vergaß die Referenzmiete des vorherigen Mieters. Lyon ist eine Mietbegrenzungszone.
  Thomas hätte eine Mietsenkung verlangen können, wenn die Miete über der Obergrenze lag.

• Kaution : Frau Lefèvre begrenzte die Kaution korrekt auf 900 € (1 Monatsmiete ohne Nebenkosten) für einen unmöblierten Mietvertrag.
  Beim Auszug gab sie 850 € zurück und behielt 50 € für einen Wasserhahn-Dichtring ein.
  Das ist legal, weil es im Auszugsprotokoll dokumentiert war.

• Mietanpassung : Jedes Jahr am 1. Juli wird die Miete nach dem IRL angepasst.
  Ein fehlender Hinweis hätte jede Anpassung für die gesamte Laufzeit blockiert.

• Caira-Analyse : Thomas lud den Mietvertrag vor der Unterschrift in Caira hoch.
  Caira erkannte das Fehlen von ERNMT und Elektodiagnose.
  Das sind zwei gesetzlich vorgeschriebene Dokumente.
  Caira warnte Thomas, und er verlangte sie vor der Unterschrift von Frau Lefèvre.

5. Mietvertragsvorlage (Word / PDF)

Kopieren Sie die Vorlage unten und fügen Sie sie in Microsoft Word ein.
Füllen Sie die Klammern aus, drucken Sie zwei Exemplare und lassen Sie Vermieter und Mieter unterschreiben.
Speichern Sie sie für Ihre digitalen Unterlagen als PDF.

📋 Vorlage kopieren → Word 📄 Nurtext kopieren

Diese Vorlage entspricht dem vorgeschriebenen Standardvertrag für unmöblierte Wohnungen (Verordnung vom 29. Mai 2015).
Passen Sie sie bei Bedarf an einen möblierten Mietvertrag an.

CONTRAT DE LOCATION — BAIL D'HABITATION (LOGEMENT VIDE)
(Conforme à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et au décret n° 2015-587)

BAILLEUR :
Nom et prénom : [Nom Prénom]
Adresse : [Adresse complète]
Téléphone : [Numéro]
Email : [Email]

LOCATAIRE(S) :
Nom et prénom : [Nom Prénom]
Date et lieu de naissance : [Date] à [Lieu]
Adresse actuelle : [Adresse]

ARTICLE 1 — DÉSIGNATION DU LOGEMENT
Le bailleur loue au locataire le logement suivant :
- Adresse : [Adresse complète du bien]
- Nature : Appartement / Maison individuelle (barrer la mention inutile)
- Surface habitable : [X] m²
- Nombre de pièces principales : [X]
- Cave / parking / autre : [Oui/Non — description]
- Équipements fournis : [Liste]

ARTICLE 2 — DESTINATION DU LOGEMENT
Le logement est destiné à l'usage exclusif d'habitation principale du locataire.

ARTICLE 3 — DURÉE DU BAIL
Le présent bail est consenti pour une durée de TROIS (3) ANS à compter du [date de début].
Il se renouvellera par tacite reconduction pour des périodes successives de 3 ans, sauf congé donné dans les délais légaux.

ARTICLE 4 — LOYER
4.1 Loyer mensuel hors charges : [X] € ([Montant en lettres] euros)
4.2 Charges récupérables forfaitaires / au réel : [X] €/mois
4.3 Loyer total mensuel (charges comprises) : [X] €
4.4 Révision annuelle : Le loyer sera révisé chaque année à la date d'anniversaire du bail, conformément à la variation de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE.
4.5 Référence au loyer du précédent locataire (si zone d'encadrement) : [X] €/mois ou "Non applicable".

ARTICLE 5 — DÉPÔT DE GARANTIE
Un dépôt de garantie d'un montant de [X] € (maximum 1 mois de loyer hors charges) est versé à la signature du présent contrat.
Il sera restitué dans un délai d'UN (1) mois si l'état des lieux de sortie est conforme, ou de DEUX (2) mois en cas de différences justifiées.

ARTICLE 6 — OBLIGATIONS DU BAILLEUR
Le bailleur s'engage à : remettre un logement décent, assurer la jouissance paisible du logement, effectuer les réparations non locatives, et remettre toutes les annexes obligatoires.

ARTICLE 7 — OBLIGATIONS DU LOCATAIRE
Le locataire s'engage à : payer le loyer aux échéances convenues, assurer l'entretien courant, souscrire une assurance habitation (obligation légale), et restituer le logement en bon état.

ARTICLE 8 — CONGÉ
8.1 Congé du locataire : Le locataire peut donner congé à tout moment, avec un préavis de [3 mois / 1 mois en zone tendue], par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.
8.2 Congé du bailleur : Le bailleur peut donner congé uniquement en fin de bail (préavis 6 mois) pour : reprise personnelle, vente du bien, ou motif légitime et sérieux.

Fait à [Ville], le [Date], en deux exemplaires originaux.

BAILLEUR :                                          LOCATAIRE :
Signature :                                          Signature :
____________________                    ____________________
[Nom du bailleur]                              [Nom du locataire]

CONTRAT DE LOCATION — BAIL D'HABITATION (LOGEMENT VIDE)
(Conforme à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et au décret n° 2015-587)

BAILLEUR :
Nom et prénom : [Nom Prénom]
Adresse : [Adresse complète]
Téléphone : [Numéro]
Email : [Email]

LOCATAIRE(S) :
Nom et prénom : [Nom Prénom]
Date et lieu de naissance : [Date] à [Lieu]
Adresse actuelle : [Adresse]

ARTICLE 1 — DÉSIGNATION DU LOGEMENT
Le bailleur loue au locataire le logement suivant :
- Adresse : [Adresse complète du bien]
- Nature : Appartement / Maison individuelle (barrer la mention inutile)
- Surface habitable : [X] m²
- Nombre de pièces principales : [X]
- Cave / parking / autre : [Oui/Non — description]
- Équipements fournis : [Liste]

ARTICLE 2 — DESTINATION DU LOGEMENT
Le logement est destiné à l'usage exclusif d'habitation principale du locataire.

ARTICLE 3 — DURÉE DU BAIL
Le présent bail est consenti pour une durée de TROIS (3) ANS à compter du [date de début].
Il se renouvellera par tacite reconduction pour des périodes successives de 3 ans, sauf congé donné dans les délais légaux.

ARTICLE 4 — LOYER
4.1 Loyer mensuel hors charges : [X] € ([Montant en lettres] euros)
4.2 Charges récupérables forfaitaires / au réel : [X] €/mois
4.3 Loyer total mensuel (charges comprises) : [X] €
4.4 Révision annuelle : Le loyer sera révisé chaque année à la date d'anniversaire du bail, conformément à la variation de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE.
4.5 Référence au loyer du précédent locataire (si zone d'encadrement) : [X] €/mois ou "Non applicable".

ARTICLE 5 — DÉPÔT DE GARANTIE
Un dépôt de garantie d'un montant de [X] € (maximum 1 mois de loyer hors charges) est versé à la signature du présent contrat.
Il sera restitué dans un délai d'UN (1) mois si l'état des lieux de sortie est conforme, ou de DEUX (2) mois en cas de différences justifiées.

ARTICLE 6 — OBLIGATIONS DU BAILLEUR
Le bailleur s'engage à : remettre un logement décent, assurer la jouissance paisible du logement, effectuer les réparations non locatives, et remettre toutes les annexes obligatoires.

ARTICLE 7 — OBLIGATIONS DU LOCATAIRE
Le locataire s'engage à : payer le loyer aux échéances convenues, assurer l'entretien courant, souscrire une assurance habitation (obligation légale), et restituer le logement en bon état.

ARTICLE 8 — CONGÉ
8.1 Congé du locataire : Le locataire peut donner congé à tout moment, avec un préavis de [3 mois / 1 mois en zone tendue], par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.
8.2 Congé du bailleur : Le bailleur peut donner congé uniquement en fin de bail (préavis 6 mois) pour : reprise personnelle, vente du bien, ou motif légitime et sérieux.

Fait à [Ville], le [Date], en deux exemplaires originaux.

BAILLEUR :                                          LOCATAIRE :
Signature :                                          Signature :
____________________                    ____________________
[Nom du bailleur]                              [Nom du locataire]

CONTRAT DE LOCATION — BAIL D'HABITATION (LOGEMENT VIDE)
(Conforme à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et au décret n° 2015-587)

BAILLEUR :
Nom et prénom : [Nom Prénom]
Adresse : [Adresse complète]
Téléphone : [Numéro]
Email : [Email]

LOCATAIRE(S) :
Nom et prénom : [Nom Prénom]
Date et lieu de naissance : [Date] à [Lieu]
Adresse actuelle : [Adresse]

ARTICLE 1 — DÉSIGNATION DU LOGEMENT
Le bailleur loue au locataire le logement suivant :
- Adresse : [Adresse complète du bien]
- Nature : Appartement / Maison individuelle (barrer la mention inutile)
- Surface habitable : [X] m²
- Nombre de pièces principales : [X]
- Cave / parking / autre : [Oui/Non — description]
- Équipements fournis : [Liste]

ARTICLE 2 — DESTINATION DU LOGEMENT
Le logement est destiné à l'usage exclusif d'habitation principale du locataire.

ARTICLE 3 — DURÉE DU BAIL
Le présent bail est consenti pour une durée de TROIS (3) ANS à compter du [date de début].
Il se renouvellera par tacite reconduction pour des périodes successives de 3 ans, sauf congé donné dans les délais légaux.

ARTICLE 4 — LOYER
4.1 Loyer mensuel hors charges : [X] € ([Montant en lettres] euros)
4.2 Charges récupérables forfaitaires / au réel : [X] €/mois
4.3 Loyer total mensuel (charges comprises) : [X] €
4.4 Révision annuelle : Le loyer sera révisé chaque année à la date d'anniversaire du bail, conformément à la variation de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE.
4.5 Référence au loyer du précédent locataire (si zone d'encadrement) : [X] €/mois ou "Non applicable".

ARTICLE 5 — DÉPÔT DE GARANTIE
Un dépôt de garantie d'un montant de [X] € (maximum 1 mois de loyer hors charges) est versé à la signature du présent contrat.
Il sera restitué dans un délai d'UN (1) mois si l'état des lieux de sortie est conforme, ou de DEUX (2) mois en cas de différences justifiées.

ARTICLE 6 — OBLIGATIONS DU BAILLEUR
Le bailleur s'engage à : remettre un logement décent, assurer la jouissance paisible du logement, effectuer les réparations non locatives, et remettre toutes les annexes obligatoires.

ARTICLE 7 — OBLIGATIONS DU LOCATAIRE
Le locataire s'engage à : payer le loyer aux échéances convenues, assurer l'entretien courant, souscrire une assurance habitation (obligation légale), et restituer le logement en bon état.

ARTICLE 8 — CONGÉ
8.1 Congé du locataire : Le locataire peut donner congé à tout moment, avec un préavis de [3 mois / 1 mois en zone tendue], par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.
8.2 Congé du bailleur : Le bailleur peut donner congé uniquement en fin de bail (préavis 6 mois) pour : reprise personnelle, vente du bien, ou motif légitime et sérieux.

Fait à [Ville], le [Date], en deux exemplaires originaux.

BAILLEUR :                                          LOCATAIRE :
Signature :                                          Signature :
____________________                    ____________________
[Nom du bailleur]                              [Nom du locataire]

6. Häufige Fragen (FAQ)

Frage : Kann mein Vermieter mich im Winter rauswerfen?
Antwort : Nein. In Frankreich verbietet die Winterpause vom 1. November bis 31. März jede Räumung von Mietern.
Das gilt auch bei Mietrückständen, außer in Sonderfällen wie Besetzern oder Ferienunterkünften.
Dieser Schutz steht in der ALUR.

Frage : Kann mein Vermieter meine Kaution einfach behalten?
Antwort : Nein, nicht ohne Begründung.
Ein Einbehalt ist nur rechtmäßig, wenn Schäden im Auszugsprotokoll dokumentiert sind.
Ohne unterschriebenes Einzugsprotokoll gilt die Wohnung als in gutem Zustand übergeben.
Dann darf der Vermieter nichts einbehalten.

Frage : Kann der Mietvertrag vor Ablauf der 3 Jahre beendet werden?
Antwort : Ja, der Mieter kann jederzeit mit der gesetzlichen Kündigungsfrist ausziehen.
Das sind 3 Monate, in angespannten Märkten oder aus bestimmten Gründen 1 Monat.
Dazu zählen berufliche Versetzung, Arbeitsplatzverlust oder gesundheitliche Gründe.
Der Vermieter kann vor Ablauf der 3 Jahre nicht kündigen, außer aus den drei gesetzlichen Gründen.

Offizielle Quellen

• Légifrance — Loi 89-462 vom 6. Juli 1989 : legifrance.gouv.fr

• Service-Public.fr — Mietvertrag : service-public.fr

• ANIL — Referenztabellen für Mieten : anil.org

Dieser Artikel basiert auf dem in 2026 geltenden französischen Recht und dient nur zu Informationszwecken. Nutzen Sie Caira, um Ihr konkretes Dokument zu prüfen.