Mietvertrag in Frankreich — Vollständiger Leitfaden 2026

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1. Der rechtliche Rahmen des Mietvertrags in Frankreich

Die Vermietung einer Wohnung in Frankreich unterliegt vor allem dem Gesetz Nr. 89-462 vom 6. Juli 1989, dem sogenannten „Loi Mézard“, sowie den Bestimmungen des ALUR-Gesetzes (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) vom 24. März 2014, das das Verhältnis zwischen Vermietern und Mietern grundlegend reformiert hat. Das ALUR-Gesetz hat insbesondere die Verwendung eines per Verordnung definierten Standardmietvertrags verpflichtend gemacht, strenge Pflichtangaben vorgeschrieben und umlagefähige Nebenkosten geregelt.

Der französische Mietmarkt unterscheidet zwei Hauptarten von Wohnraummietverträgen mit grundlegend unterschiedlichen Regeln. Die falsche Wahl für Ihre Situation kann erhebliche rechtliche und finanzielle Folgen haben.

2. Unmöblierter Mietvertrag vs. Möblierter Mietvertrag — Wesentliche Unterschiede

3. Pflichtangaben im Mietvertrag (ALUR-Gesetz)

Seit 2014 muss jeder Mietvertrag für eine Hauptwohnung die folgenden Angaben enthalten, andernfalls drohen Teilnichtigkeit oder ein Bußgeld:

• Vollständige Identität des Vermieters und des Mieters (sowie der Agentur, falls zutreffend)

• Genaue Beschreibung der Wohnung (Wohnfläche nach Carrez-Gesetz, Adresse, Art)

• Zweck der Wohnung (ausschließliche Nutzung als Hauptwohnsitz)

• Höhe der monatlichen Miete und Modalitäten der Anpassung (IRL-Index)

• Höhe der umlagefähigen Nebenkosten und Art der Abrechnung

• Höhe und Bedingungen der Rückzahlung der Kaution

• Datum des Inkrafttretens und Laufzeit des Mietvertrags

• Verweis auf die Miete des vorherigen Mieters (in angespannten Gebieten)

• Liste der Ausstattungen für den Zugang zum Internet und zur Wohnung

⚠️ Mietpreisbremse in Paris, Lyon, Bordeaux und anderen Städten: In Gebieten mit Mietpreisbegrenzung (Paris, Lyon, Bordeaux, Montpellier usw.) darf die Miete den per Präfekturverordnung festgelegten erhöhten Referenzmietwert nicht überschreiten. Eine höhere Miete setzt den Vermieter einem Bußgeld und der Pflicht zur Rückzahlung des zu viel gezahlten Betrags aus. Prüfen Sie den Referenzmietwert vor jeder Vermietung auf der Website der ADIL.

4. Obligatorische Anlagen zum Mietvertrag

Das ALUR-Gesetz schreibt vor, dem Mieter bei der Unterzeichnung zahlreiche Anlagen auszuhändigen:

• DDT (Dossier de Diagnostic Technique) : Enthält den DPE (Energieausweis), das ERNMT (Erklärung über natürliche und technologische Risiken), die Bleianalyse (CREP), die Asbestanalyse (für Gebäude vor 1997) sowie den Zustand der Elektro- und Gasanlage, wenn die Anlage älter als 15 Jahre ist.

• Informationshinweis : Die Verordnung Nr. 2015-587 schreibt die Aushändigung eines Informationshinweises zu den Rechten und Pflichten von Mieter und Vermieter vor.

• Einzugsprotokoll : Muss beim Einzug widersprüchlich erstellt werden. Ohne Einzugsprotokoll gilt die Wohnung als in gutem Zustand übergeben.

• Miteigentumsordnung : Falls zutreffend.

Konkretes Beispiel: Der Mietvertrag von Thomas und seiner Vermieterin Frau Lefèvre

Situation : Thomas (31 Jahre, unbefristeter Arbeitsvertrag, monatliches Nettoeinkommen 2.800 €) mietet eine 48 m² große Wohnung im 3. Arrondissement von Lyon für 900 € + 120 € Nebenkosten. Frau Lefèvre ist Eigentümerin und vermietet ohne Agentur.

Was passiert ist :

• Erster Fehler : Frau Lefèvre hat vergessen, den Verweis auf die Miete des vorherigen Mieters aufzunehmen, obwohl Lyon in einem Gebiet mit Mietpreisbegrenzung liegt. Thomas hätte eine Mietsenkung verlangen können, wenn diese den Höchstbetrag überschritten hätte.

• Kaution : Frau Lefèvre hat die Kaution korrekt auf 900 € (1 Monatsmiete ohne Nebenkosten) für einen unmöblierten Mietvertrag begrenzt. Sie hat ihm beim Auszug 850 € zurückgezahlt und 50 € für den Austausch einer Wasserhahn-Dichtung einbehalten — das ist rechtmäßig, da es im Auszugsprotokoll dokumentiert ist.

• Mietanpassung : Jedes Jahr zum 1. Juli wird die Miete gemäß dem IRL (Indice de Référence des Loyers) angepasst. Das Vergessen dieser Klausel hätte jede Anpassung für die gesamte Laufzeit des Mietvertrags blockiert.

• Caira-Analyse : Thomas hat den Mietvertrag vor der Unterzeichnung bei Caira hochgeladen. Caira stellte das Fehlen des ERNMT und der Elektroprüfung fest, zwei gesetzlich vorgeschriebene Dokumente, und warnte Thomas, der sie vor der Unterzeichnung bei Frau Lefèvre anforderte.

5. Mietvertragsvorlage (Word / PDF)

Kopieren Sie die folgende Vorlage und fügen Sie sie in Microsoft Word ein, füllen Sie die Klammern aus, drucken Sie sie in zwei Exemplaren aus und lassen Sie Vermieter und Mieter unterschreiben. Bewahren Sie sie für Ihre digitalen Archive als PDF auf.

📋 Vorlage kopieren → Word 📄 Nur-Text kopieren

Diese Vorlage entspricht dem gesetzlichen Standardmietvertrag für unmöblierten Wohnraum (Verordnung vom 29. Mai 2015). Passen Sie sie bei Bedarf an einen möblierten Mietvertrag an.

MIETVERTRAG — WOHNRAUMMIETVERTRAG (UNMÖBLIERTE WOHNUNG)
(Entsprechend dem Gesetz Nr. 89-462 vom 6. Juli 1989 und der Verordnung Nr. 2015-587)
<p>VERMIETER :<br>Name und Vorname : [Name Vorname]<br>Adresse : [Vollständige Adresse]<br>Telefon : [Nummer]<br>E-Mail : [E-Mail]</p>
<p>MIETER(IN) :<br>Name und Vorname : [Name Vorname]<br>Geburtsdatum und -ort : [Datum] in [Ort]<br>Aktuelle Adresse : [Adresse]</p>
<p>ARTIKEL 1 — BEZEICHNUNG DER WOHNUNG<br>Der Vermieter vermietet dem Mieter die folgende Wohnung:</p>
<ul>
<li>Adresse : [Vollständige Adresse des Objekts]</li>
<li>Art : Wohnung / Einfamilienhaus (Unzutreffendes streichen)</li>
<li>Wohnfläche : [X] m²</li>
<li>Anzahl der Hauptzimmer : [X]</li>
<li>Keller / Parkplatz / Sonstiges : [Ja/Nein — Beschreibung]</li>
<li>Mitgelieferte Ausstattung : [Liste]</li>
</ul>
<p>ARTIKEL 2 — ZWECK DER WOHNUNG<br>Die Wohnung ist ausschließlich zur Nutzung als Hauptwohnsitz des Mieters bestimmt.</p>
<p>ARTIKEL 3 — LAUFZEIT DES MIETVERTRAGS<br>Dieser Mietvertrag wird für eine Dauer von DREI (3) JAHREN ab dem [Startdatum] geschlossen.<br>Er verlängert sich stillschweigend um aufeinanderfolgende Zeiträume von 3 Jahren, sofern nicht fristgerecht gekündigt wird.</p>
<p>ARTIKEL 4 — MIETE<br>4.1 Monatliche Miete ohne Nebenkosten : [X] € ([Betrag in Worten] Euro)<br>4.2 Umlagefähige Nebenkosten pauschal / nach tatsächlichem Aufwand : [X] €/Monat<br>4.3 Monatliche Gesamtmiete (inklusive Nebenkosten) : [X] €<br>4.4 Jährliche Anpassung : Die Miete wird jedes Jahr zum Jahrestag des Mietvertrags entsprechend der Veränderung des vom INSEE veröffentlichten Indice de Référence des Loyers (IRL) angepasst.<br>4.5 Verweis auf die Miete des vorherigen Mieters (falls Gebiet mit Mietpreisbegrenzung) : [X] €/Monat oder "Nicht zutreffend".</p>
<p>ARTIKEL 5 — KAUTION<br>Eine Kaution in Höhe von [X] € (maximal 1 Monatsmiete ohne Nebenkosten) wird bei Unterzeichnung dieses Vertrags gezahlt.<br>Sie wird innerhalb von EINEM (1) Monat zurückgezahlt, wenn das Auszugsprotokoll übereinstimmt, oder innerhalb von ZWEI (2) Monaten bei begründeten Abweichungen.</p>
<p>ARTIKEL 6 — PFLICHTEN DES VERMIETERS<br>Der Vermieter verpflichtet sich, eine ordnungsgemäße Wohnung bereitzustellen, den ungestörten Gebrauch der Wohnung zu gewährleisten, nicht mieterseitige Reparaturen durchzuführen und alle obligatorischen Anlagen auszuhändigen.</p>
<p>ARTIKEL 7 — PFLICHTEN DES MIETERS<br>Der Mieter verpflichtet sich, die Miete zu den vereinbarten Fälligkeiten zu zahlen, die laufende Instandhaltung zu übernehmen, eine Hausratversicherung abzuschließen (gesetzliche Pflicht) und die Wohnung in gutem Zustand zurückzugeben.</p>
<p>ARTIKEL 8 — KÜNDIGUNG<br>8.1 Kündigung durch den Mieter : Der Mieter kann jederzeit mit einer Kündigungsfrist von [3 Monate / 1 Monat in angespannten Gebieten] per Einschreiben mit Rückschein oder durch Zustellung durch einen Gerichtsvollzieher kündigen.<br>8.2 Kündigung durch den Vermieter : Der Vermieter kann nur zum Ende der Laufzeit kündigen (Kündigungsfrist 6 Monate) aus folgenden Gründen: Eigenbedarf, Verkauf des Objekts oder berechtigter und schwerwiegender Grund.</p>
<p>Ausgefertigt in [Stadt], am [Datum], in zwei Originalausfertigungen.</p>
<p>VERMIETER :                                          MIETER :<br>Unterschrift :                                          Unterschrift :</p>
<hr>

6. Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Frage: Kann mein Vermieter mich im Winter kündigen?
Antwort : Nein. In Frankreich verbietet die Winterpause (vom 1. November bis 31. März) jede Räumung von Mietern, selbst bei Mietrückständen, außer in sehr besonderen Fällen (Hausbesetzer, Ferienunterkünfte usw.). Dieser Schutz ist im ALUR-Gesetz verankert.

Frage: Kann mein Vermieter die Rückzahlung meiner Kaution verweigern?
Antwort : Nein, nicht ohne Begründung. Ein Einbehalt ist nur rechtmäßig, wenn Schäden im Auszugsprotokoll dokumentiert sind. Ohne unterschriebenes Einzugsprotokoll gilt die Wohnung als in gutem Zustand übergeben, und der Vermieter darf keinen Betrag einbehalten.

Frage: Kann der Mietvertrag vor Ablauf der 3 Jahre gekündigt werden?
Antwort : Ja, der Mieter kann jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist ausziehen (3 Monate, verkürzt auf 1 Monat in angespannten Gebieten oder aus bestimmten Gründen: berufliche Versetzung, Verlust des Arbeitsplatzes, Gesundheitsproblem). Der Vermieter hingegen kann vor Ablauf der 3 Jahre nicht kündigen, außer aus den drei gesetzlichen Gründen.

Offizielle Quellen

• Légifrance — Gesetz 89-462 vom 6. Juli 1989 : legifrance.gouv.fr

• Service-Public.fr — Mietvertrag : service-public.fr

• ANIL — Referenzmietspiegel : anil.org

Dieser Artikel basiert auf dem im Jahr 2026 geltenden französischen Recht und dient ausschließlich Informationszwecken. Verwenden Sie Caira, um Ihr spezifisches Dokument zu analysieren.