Kurz gesagt: Conveyancing in England und Wales dauert in der Regel 8 bis 14 Wochen von der Beauftragung bis zur Completion, Verzögerungen sind jedoch häufig. Wenn Sie jede Phase verstehen, können Sie sich auf das Kommende vorbereiten und mögliche Engpässe frühzeitig erkennen.

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1. Einen Conveyancer beauftragen

Sobald Ihr Angebot angenommen wurde, beauftragen Sie einen Solicitor oder zugelassenen Conveyancer. Die Kosten variieren erheblich:

• High-Street-Solicitors: typischerweise 800 bis 2.000 Pfund plus VAT

• Online-Conveyancing-Dienste: können günstiger sein, bieten aber möglicherweise weniger persönlichen Kontakt

• Disbursements (Kosten Dritter): Local-Authority-Searches, Umweltprüfungen, Grundbuchgebühren, Banküberweisungsgebühren -- typischerweise zusätzlich 200 bis 500 Pfund

2. Searches und Enquiries

Ihr Conveyancer bestellt Searches bei der örtlichen Behörde, bei Anbietern von Umweltdaten und bei Wasserunternehmen. Außerdem stellt er Anfragen an den Solicitor des Verkäufers.

Local-Authority-Searches sind weiterhin die häufigste Verzögerungsquelle. Manche Councils liefern Ergebnisse innerhalb weniger Tage, andere brauchen vier bis sechs Wochen. Ihr Conveyancer kann Ihnen in der Regel die übliche Bearbeitungszeit für den zuständigen Council nennen.

3. Prüfung von Title und Vertrag

Ihr Conveyancer prüft das Title Register, den Title Plan und den Vertragsentwurf auf restrictive covenants, easements, Grenzfragen und alles, was Ihre Hypothek beeinflussen könnte.

Werden Probleme gefunden, kann Ihr Conveyancer eine Indemnity Insurance empfehlen. Wurde beispielsweise vor 15 Jahren ein Wintergarten ohne Baugenehmigung errichtet, kann eine Indemnity-Police (typischerweise 50 bis 200 Pfund) ausreichen. Wenn Sie später bei der örtlichen Behörde andere Arbeiten beantragen, kann diese Police jedoch ungültig werden. Das sollten Sie mit Ihrem Conveyancer besprechen.

4. Hypothekenangebot

Ihr Kreditgeber veranlasst eine Bewertung der Immobilie. Dabei handelt es sich um eine kurze Einschätzung, ob die Immobilie als Sicherheit für das Darlehen geeignet ist. Es ist kein ausführliches Gutachten. Es kann offensichtliche Probleme erkennen (Setzungen, Japanischer Staudenknöterich), ersetzt aber kein ordentliches Homebuyer’s Report oder Building Survey.

Hypothekenangebote haben in der Regel eine Gültigkeit von drei bis sechs Monaten. Dauert Ihr Conveyancing länger, müssen Sie möglicherweise eine Verlängerung beantragen.

5. Exchange und Completion

Der Austausch der Verträge ist der Zeitpunkt, an dem der Kauf rechtlich bindend wird. Sie zahlen Ihre Anzahlung (in der Regel 10 %) und vereinbaren einen Completion-Termin. Completion ist der Tag, an dem Sie die Schlüssel erhalten.

Wo es zu Verzögerungen kommt

• Langsame Local-Authority-Searches: Manche Councils brauchen Wochen. Fragen Sie Ihren Conveyancer im Voraus nach den erwarteten Zeiträumen

• Immobilienketten: Wenn der Verkäufer ebenfalls kauft, hängt Ihre Transaktion von dessen Kauf ab. Kettenabbrüche bleiben eine der Hauptursachen für gescheiterte Transaktionen

• Hypothekenbedingungen: Kreditgeber verlangen manchmal Bedingungen (etwa einen Spezialbericht), deren Erfüllung Zeit kostet

• Verwaltungsinformationen bei Leasehold: Informationen von Verwaltern zu Service Charges und Versicherungen zu erhalten, kann mehrere Wochen dauern

FAQ

Kann ich den Prozess beschleunigen?

Holen Sie sich Ihre Mortgage Agreement in Principle, bevor Sie ein Angebot abgeben. Halten Sie einen Conveyancer bereit, den Sie sofort beauftragen können. Reagieren Sie umgehend auf Informationsanfragen Ihres Conveyancers. Diese Schritte können den Prozess um Wochen verkürzen.

Was, wenn die Kette zusammenbricht?

Wenn jemand in der Kette vor dem Exchange aussteigt, sind Sie rechtlich nicht gebunden und verlieren kein Geld (auch wenn Sie bereits Geld für Searches und Anwaltskosten ausgegeben haben). Nach dem Exchange sind Rücktritte mit finanziellen Konsequenzen verbunden.

Disclaimer: Dieser Artikel dient nur allgemeinen Informationszwecken und stellt keine finanzielle, steuerliche oder rechtliche Beratung dar.