Kurz gesagt: Kaufverträge für Neubauten unterscheiden sich erheblich von Standardverträgen beim Weiterverkauf. Sie werden vom Bauträger erstellt und sind stark zugunsten des Bauträgers gewichtet. Wenn Sie die wichtigsten Unterschiede vor der Beurkundung verstehen, können Sie kostspielige Überraschungen vermeiden.

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Wie Neubauverträge sich unterscheiden

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie ist der Standardvertrag der Law Society relativ ausgewogen. Neubauverträge sind maßgeschneiderte Dokumente, die vom Rechtsteam des Bauträgers erstellt werden. Sie geben dem Bauträger großen Spielraum bei Bauzeiten, Änderungen an der Ausstattung und den Bedingungen der Fertigstellung.

1. Long-Stop-Daten und Verzögerungen bei der Fertigstellung

Die meisten Neubauverträge enthalten ein voraussichtliches Fertigstellungsdatum, dieses ist jedoch normalerweise nicht bindend. Der Vertrag legt ein „Long-Stop-Datum“ fest – das absolut späteste Datum, bis zu dem der Bauträger fertigstellen muss. Das kann 12 bis 24 Monate nach dem geschätzten Datum liegen.

Ein Käufer in Manchester beurkundete einen Neubau-Apartmentkauf mit einer voraussichtlichen Fertigstellung im März 2025. Bauverzögerungen verschoben die Fertigstellung auf November 2025. Das Hypothekenangebot des Käufers lief zweimal ab, sodass neue Anträge, zusätzliche Bewertungskosten und der Umgang mit veränderten Zinssätzen erforderlich wurden. Der Vertrag erlaubte dies. Der Käufer blieb dennoch gebunden.

2. Änderungen an der Spezifikation

Die meisten Verträge enthalten eine Klausel, die dem Bauträger erlaubt, „geringfügige“ Änderungen an der Ausstattung vorzunehmen, aber „geringfügig“ kann Folgendes bedeuten:

• Andere Küchenmöbel als im Musterhaus

• Andere Fliesen oder Bodenbeläge im Bad

• Alternative Materialoberflächen

Prüfen Sie genau, wie „geringfügig“ definiert ist. Manche Verträge geben dem Bauträger einen großen Ermessensspielraum, Materialien durch solche von „gleichwertiger“ Qualität zu ersetzen, was subjektiv ist.

3. Anreize und ihre Folgen

Bauträger bieten oft Anreize an: die Zahlung Ihrer Grunderwerbsteuer, Übernahme der Anwaltskosten oder Möbelpakete. Diese Anreize müssen Ihrem Hypothekengeber offengelegt werden. Wenn ein Anreiz einen bestimmten Prozentsatz des Kaufpreises übersteigt (typischerweise 5 % bei Immobilien unter 500.000 Pfund), kann der Kreditgeber den Betrag reduzieren, den er zu verleihen bereit ist.

4. Verwaltungsgebühren bei Freehold-Anwesen

Selbst wenn Sie ein Freehold-Haus auf einem Neubaugebiet kaufen, müssen Sie möglicherweise jährliche Verwaltungsgebühren für Gemeinschaftsflächen zahlen. Anders als bei Service Charges für Leasehold-Immobilien gab es historisch weniger gesetzliche Schutzvorschriften für Estate Management Charges, obwohl der Leasehold and Freehold Reform Act 2024 einige Transparenzanforderungen eingeführt hat.

5. Einschränkungen der NHBC-Garantie

Die meisten Neubauten werden mit einer NHBC-Buildmark-Garantie verkauft, aber der Schutz ist nicht umfassend:

• Jahre 1–2: Der Bauträger behebt Mängel, die gegen NHBC-Standards verstoßen

• Jahre 3–10: NHBC deckt nur strukturelle Mängel ab

Probleme wie schlechte Verputzarbeiten, knarrende Böden oder unzureichende Schallisolierung zwischen den Einheiten werden nach der ersten Zweijahresfrist wahrscheinlich nicht abgedeckt.

FAQ

Kann ich einen Neubauvertrag verhandeln?

In der Praxis stimmen Bauträger selten wesentlichen Änderungen an ihrem Standardvertrag zu. Sie können und sollten jedoch Ihren Conveyancer bitten, ungewöhnlich belastende Klauseln zu kennzeichnen und, wo möglich, gegenzuhalten, insbesondere bei Long-Stop-Daten und Regelungen zu Änderungen an der Spezifikation.

Was, wenn sich die Fertigstellung verzögert?

Prüfen Sie, ob der Vertrag eine Entschädigung vorsieht, falls der Bauträger das voraussichtliche Fertigstellungsdatum verfehlt. Viele tun das nicht. Prüfen Sie außerdem, ob Sie zurücktreten können, wenn das Long-Stop-Datum ohne Fertigstellung verstreicht.

Hinweis: Dieser Artikel enthält allgemeine Informationen und keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung.