Der Herbsthaushalt 2025 im November bringt eine Reihe von Änderungen mit sich, die sowohl private als auch gewerbliche Vermieter betreffen werden – einige sofort, andere in den kommenden Jahren. Unten finden Sie nicht nur eine Zusammenfassung der Maßnahmen, sondern auch praktische Schritte und wirtschaftliche Einblicke, die Ihnen helfen, Ihr Einkommen zu schützen, Risiken zu steuern und für die Zukunft zu planen.
Tabelle mit 6 Zeilen und 3 Spalten
Maßnahme | Warum das wichtig ist | Wann handeln |
|---|---|---|
Eigentumsstruktur prüfen | Höheres Einkommen/IHT abmildern | Vor April 2028 |
Refinanzierung planen | Niedrigere Zinsen in 2026–27 | 2026–27 |
EPC verbessern | Künftige Strafen vermeiden, Mieter anziehen | 2025–2027 |
Mietstrategie anpassen | An die Leistbarkeit der Mieter anpassen | Jährlich |
Nachlassplanung | Steigendes IHT-Risiko | So bald wie möglich |
Portfolio diversifizieren | Langsames Wachstum ausgleichen, vom gewerblichen Aufschwung profitieren | 2025–2027 |
Wichtige Steueränderungen und was zu tun ist
1. Anstieg der Steuer auf Mieteinnahmen
Was sich ändert: Die Steuersätze auf Mieteinnahmen steigen um 2 Prozentpunkte.
Maßnahme: Prüfen Sie Ihre Eigentumsstruktur. Wenn Sie dem höheren Steuersatz unterliegen, überlegen Sie, ob das Halten von Immobilien in einer Gesellschaft Ihre Steuerlast senken könnte. Maximieren Sie zulässige Ausgaben und berücksichtigen Sie Altersvorsorgebeiträge, um die höhere Steuer auszugleichen.
2. Einfrieren der persönlichen Steuergrenzen
Was sich ändert: Die Einkommenssteuergrenzen werden ab 2028–29 eingefroren, wodurch mehr Mieteinnahmen in höhere Steuerstufen rutschen.
Maßnahme: Prognostizieren Sie Ihre Mieteinnahmen für die nächsten fünf Jahre. Wenn Sie einer Steuergrenze nahe sind, planen Sie die Auswirkungen ein und prüfen Sie Wege, Ihr zu versteuerndes Einkommen zu steuern, etwa durch das zeitliche Legen von Reparaturen oder durch Altersvorsorgebeiträge.
3. Verschärfung der Erleichterungen bei der Kapitalertragsteuer (CGT)
Was sich ändert: Die CGT-Erleichterungen für Employee Ownership Trusts werden eingeschränkt.
Maßnahme: Wenn Sie Immobilien in einem Trust halten oder einen Verkauf über eine Trust-Struktur erwägen, prüfen Sie Ihre Pläne im Hinblick auf die neuen Regeln. Überlegen Sie, Veräußerungen zeitlich so zu planen, dass die CGT möglichst gering ausfällt.
4. Druck bei der Erbschaftsteuer (IHT)
Was sich ändert: Die IHT-Einnahmen werden voraussichtlich stark steigen, da die Immobilienwerte zunehmen und die Schwellenwerte eingefroren bleiben.
Maßnahme: Aktualisieren Sie Ihren Nachlassplan. Ziehen Sie Schenkungen zu Lebzeiten, Trusts oder Versicherungen in Betracht, um künftige IHT-Rechnungen zu senken. Lassen Sie Ihr Portfolio regelmäßig bewerten.
Grunderwerbsteuer und Transaktionskosten
Was sich ändert: Die Schwellenwerte für die Grunderwerbsteuer wurden im April 2025 geändert, und die Einnahmen werden voraussichtlich steigen.
Maßnahme: Berücksichtigen Sie höhere Transaktionskosten bei Ihren Kauf-/Verkaufsentscheidungen. Wenn Sie planen, Ihr Portfolio zu vergrößern oder zu verkleinern, timen Sie Transaktionen so, dass Marktsprünge vermieden werden, und bedenken Sie die Auswirkungen der höheren Grunderwerbsteuer.
Wohnungsmarkt und Portfoliostrategie
Hauspreise
Prognose: Ein moderates Wachstum (2–3 % pro Jahr) bedeutet, dass die Wertsteigerung begrenzt sein wird.
Maßnahme: Verlassen Sie sich nicht allein auf Kapitalgewinne. Konzentrieren Sie sich auf Rendite und Cashflow. Ziehen Sie eine Diversifizierung in Gewerbeimmobilien in Betracht, für die 2025 ein deutlicherer Aufschwung prognostiziert wird.
Wohnungsangebot
Prognose: Keine größeren neuen Maßnahmen auf der Angebotsseite.
Maßnahme: Gut gelegene, energieeffiziente Immobilien werden weiterhin gefragt sein. Investieren Sie in Modernisierungen, um wettbewerbsfähig zu bleiben.
Finanzierung und Zinsen
Prognose: Der Leitzins wird leicht fallen und sich dann bei etwa 4 % stabilisieren. Die Renditen von Staatsanleihen (langfristige Fremdkapitalkosten) steigen.
Maßnahme: Wenn Ihre Hypotheken in den nächsten 2–3 Jahren auslaufen, planen Sie die Refinanzierung für 2026–27, wenn die Zinsen voraussichtlich sinken. Erwägen Sie längerfristige Festzinsen, um sich gegen künftige Anstiege abzusichern. Vermeiden Sie eine zu hohe Verschuldung.
Einblicke für gewerbliche Vermieter
Preise für Gewerbeimmobilien: Erwarten Sie 2025 einen deutlichen Aufschwung, 2026 eine Korrektur und danach moderates Wachstum.
Business Rates: Die Einnahmen steigen, sodass Mieter möglicherweise Mietsenkungen anstreben.
Maßnahme: Bieten Sie flexible Mietvertragsbedingungen an (z. B. gestaffelte oder umsatzabhängige Mieten), um Mieter zu gewinnen und zu halten. Diversifizieren Sie Ihren Mietermix, um das Risiko zu verringern.
Energie, Umwelt und Compliance
Was sich ändert: Umweltabgaben steigen, und die EPC-Anforderungen bleiben in Kraft.
Maßnahme: Planen Sie jetzt Mittel für energetische Modernisierungen ein. Für gewerbliche Vermieter sind Green-Lease-Klauseln eine Überlegung wert, um die Kosten für Modernisierungen mit den Mietern zu teilen. Bleiben Sie bei der Compliance voraus, um künftige Strafen zu vermeiden und gute Mieter anzuziehen.
Leistbarkeit für Mieter und Sozialleistungen
Was sich ändert: Rücknahmen bei Sozialleistungen und höhere Leistungen verbessern die Leistbarkeit für Mieter, aber das reale Einkommenswachstum bleibt schwach.
Maßnahme: Prüfen Sie Mieter sorgfältig auf Einkommensstabilität. Seien Sie realistisch bei Mieterhöhungen – kleinere, regelmäßige Steigerungen können nachhaltiger sein als große Sprünge. Erwägen Sie Anreize für längere Mietverhältnisse, um Leerstände zu reduzieren.
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