Bauunternehmerangebote für Sanierungen: Was enthalten ist, was fehlt und wer für Fehler zahlt?
Drei Angebote. Dieselben Pläne.
Sehr unterschiedliche Versprechen.
Ein Bauunternehmer bietet £82,000 an. Ein anderer verlangt £104,000. Der dritte nennt £112,000. Die naheliegende Reaktion ist, die Gesamtsummen zu vergleichen, ein paar Bewertungen zu prüfen und zu fragen, warum irgendjemand £30,000 mehr zahlen sollte.
Halten Sie kurz inne.
Ein Sanierungsangebot ist nicht nur ein Preis. Es ist ein Bündel von Annahmen darüber, was gebaut wird, was möglicherweise entdeckt wird, wer Entscheidungen trifft und wer das Risiko trägt, wenn etwas schiefgeht.
Das günstigste Angebot kann das beste sein. Es kann aber auch der teuerste Weg zu einem fertigen Zuhause sein.
Der Unterschied steckt unter der Zahl.
Beginnen Sie mit einer Frage: Ist es ein Angebot oder ein Kostenvoranschlag?
Menschen verwenden die Begriffe austauschbar. Das Recht und die Unterlagen tun das möglicherweise nicht.
Ein echtes Festpreisangebot ist normalerweise ein Angebot, einen klar definierten Leistungsumfang zu einem vereinbarten Preis auszuführen. Ein Kostenvoranschlag ist eine begründete Prognose, was die Arbeiten kosten könnten. Er kann sich ändern, wenn sich die Annahmen ändern.
Das bedeutet nicht, dass jedes Dokument mit der Überschrift „quotation“ fest ist oder dass jedes Dokument mit der Überschrift „estimate“ dem Bauunternehmer unbegrenzte Freiheit gibt. Gerichte betrachten die Vereinbarung als Ganzes: den Leistungsumfang, die Preisformulierung, Annahmen, Ausschlüsse, spätere E-Mails und das, was beide Parteien verstanden haben.
Das Etikett ist wichtig.
Der Mechanismus ist wichtiger.
Preisformulierung | Was sie normalerweise bedeutet | Die Frage vor der Unterschrift |
|---|---|---|
Festpreisangebot als Pauschalpreis | Ein vereinbarter Preis für ein klar definiertes Paket | Welche Klauseln, Ansätze oder Ereignisse können die Gesamtsumme ändern? |
Kostenvoranschlag | Eine Prognose auf Grundlage genannter Annahmen | Wie groß ist die wahrscheinliche Spanne, und wann wird daraus ein Festpreis? |
Prime-cost allowance | Ein Budget für einen noch nicht endgültig ausgewählten Posten, etwa Fliesen oder Sanitärobjekte | Deckt der Ansatz nur die Lieferung ab oder auch Anlieferung, Einbau, Abfall und die Marge des Bauunternehmers? |
Provisional sum | Ein vorläufiger Ansatz für Arbeiten, die noch nicht ausreichend genau beschrieben werden können | Welche Untersuchung würde es ermöglichen, diese Arbeiten jetzt zu planen und zu bepreisen? |
Daywork oder schedule of rates | Tatsächliche Zeit, Materialien oder gemessene Mengen, abgerechnet zu vereinbarten Sätzen | Wer unterschreibt die täglichen Aufzeichnungen, und gibt es eine Ausgabenobergrenze? |
Nach dem Consumer Rights Act 2015 muss ein Unternehmer, der einem Verbraucher eine Dienstleistung erbringt, mit angemessener Sorgfalt und Sachkunde handeln. Wichtige Aussagen über die Dienstleistung können auch Teil des Vertrags werden, wenn der Verbraucher sich darauf verlassen hat. Wurde kein Preis oder keine Preisermittlung vereinbart, kann das Recht einen angemessenen Preis unterstellen.
Das ist ein Sicherheitsnetz.
Es ist keine Preisstrategie.
Vergleichen Sie dieselbe fertige Arbeit
Angenommen, Maya saniert und erweitert ihr Haus. Alle drei Bauunternehmer erhielten dieselben Pläne, aber ihre Preise sehen so aus:
Kostenbestandteil | Bauunternehmer A | Bauunternehmer B | Bauunternehmer C |
|---|---|---|---|
Angebotsbetrag | £82,000 exklusive VAT | £104,000 inklusive VAT | £112,000 inklusive VAT |
Preis nach VAT-Vergleich | £98,400 | £104,000 | £112,000 |
Küche | Ausgeschlossen; Maya kalkuliert £12,000 | Enthalten | Enthalten nach genannter Spezifikation |
Bodenbeläge | Ausgeschlossen; Maya kalkuliert £4,000 | £25/m² Materialansatz | Enthalten nach genannter Spezifikation |
Abfall, Bauaufsicht und Bescheinigungen | Ausgeschlossen; geschätzt £3,000 | Enthalten | Enthalten |
Risiko beim Öffnen der Konstruktion | Nicht erwähnt | £8,000 provisional sum | Sanierungsumfang nach einer invasiven Untersuchung festgelegt |
Bauunternehmer A ist nicht wirklich £82,000. Nach Mayas bekannten Zahlen liegt er bereits bei £117,400, bevor strukturelle Überraschungen, zusätzliche Koordination oder Mehrkosten bei den Ausstattungen hinzukommen.
Bauunternehmer B hat einen niedrigeren Angebotsbetrag als Bauunternehmer C, aber ein Teil davon ist noch unsicher. Die £8,000 provisional sum kann steigen. Sein Bodenbelagsansatz kann ein ganz anderes Produkt abdecken.
Bauunternehmer C kann immer noch teuer sein. Aber er hat mehr Unbekannte in eine definierte Spezifikation umgewandelt.
Das hat Wert.
Fragen Sie nicht: „Welches Angebot ist am günstigsten?“
Fragen Sie: „Was würde jeder Weg für dasselbe fertige Ergebnis kosten?“
Was sollte ein brauchbares Sanierungsangebot enthalten?
Eine einseitige Gesamtsumme reicht bei einem größeren Projekt selten aus. Bitten Sie jeden Bauunternehmer, denselben datierten Planstand und dieselbe Spezifikation zu bepreisen, und machen Sie dann die enthaltenen Leistungen sichtbar.
Ihr Vergleich sollte Folgendes abdecken:
Abbruch, temporäre Abstützung und Schutz des bestehenden Hauses;
Gerüst, Zugangsausrüstung und Baustellensicherung;
Stahlträger, Auflagersteine, Fundamente und Anforderungen des Tragwerksplaners;
Dach, Fenster, Außentüren, Dämmung und Witterungsschutz;
Entwässerung, Sanitär, Heizung, Lüftung und Elektrik;
Küche, Bäder, Bodenbeläge, Tischlerarbeiten, Verputz und Dekoration;
Geräteanschlüsse, Prüfungen und Endbescheinigungen;
Container, Abfallentsorgung, Reinigung und Wiederherstellung;
Planungsleistungen, Bauaufsicht, Genehmigungsauflagen und Party Wall-Angelegenheiten;
Gemeinkosten, Gewinn und Projektmanagement des Auftragnehmers;
VAT; und
das Mängelverfahren, Garantien und Übergabeunterlagen.
Lesen Sie nun die Ausschlüsse.
Langsam.
„By client“, „by others“, „subject to survey“, „to be confirmed“ und „provisional“ sind keine bloßen Hintergrundformulierungen. Sie kennzeichnen Arbeiten, Kosten oder Risiken, die außerhalb des Angebotsbetrags liegen können.
Wer zahlt, wenn die Zahlen falsch sind?
Es gibt keine ehrliche Ein-Satz-Antwort. Beginnen Sie mit vier Fragen:
Welches Ergebnis hat der Auftragnehmer zugesagt?
Wie wurden diese Arbeiten bepreist?
Wer hat die relevanten Informationen geliefert oder kontrolliert?
Gab es eine vereinbarte Änderung?
Die folgenden Ausgangspunkte sind nützlich, aber der tatsächliche Vertrag entscheidet über das Ergebnis.
Was ist passiert? | Üblicher Ausgangspunkt | Was könnte das ändern? |
|---|---|---|
Der Hauptauftragnehmer hat sich in einem angenommenen Festpreisangebot verrechnet | Meist das Preisrisiko des Auftragnehmers | Der Fehler war offensichtlich, das Angebot war noch nicht angenommen, oder der Vertrag erlaubt eine Korrektur |
Der Elektriker hat vergessen, einen Teil des vereinbarten Elektro-Umfangs zu bepreisen | Meist ein Problem zwischen Hauptauftragnehmer und Elektriker | Der Hauseigentümer hat den Elektriker direkt beauftragt, oder der Posten war klar ausgeschlossen oder provisional |
Materialien wurden teurer | Meist das Risiko des Auftragnehmers bei Festpreis | Eine Fluktuationsklausel, ein abgelaufenes Angebot oder eine ersatzfähige Verzögerung durch den Kunden |
Der Hauseigentümer verlangt zusätzliche Steckdosen oder eine andere Küche | Meist eine vom Kunden zu zahlende Variation | Die ursprüngliche Spezifikation umfasste den Posten bereits |
Der Bauunternehmer hat etwas ausgelassen, das zur Fertigstellung seines zugesagten Pakets notwendig ist | Oft das Risiko des Bauunternehmers | Leistungsumfang, Pläne oder die Zuordnung der Planung legen es anders fest |
Fäulnis, Asbest oder unzureichende Fundamente werden nach dem Öffnen entdeckt | Die Klauseln des Vertrags zu unvorhergesehenen Bedingungen sind entscheidend | Untersuchungen, Warnhinweise, Erkennbarkeit und der definierte ursprüngliche Leistungsumfang |
Der Architekt hat eine verspätete oder falsche Zeichnung geliefert | Mögliche zeitliche und kostenseitige Belastung des Kunden | Prüf- und Warnpflichten des Auftragnehmers, Kausalität und Vertragswortlaut |
Mangelhafte Subunternehmerarbeit muss erneut ausgeführt werden | Der Hauptauftragnehmer bleibt dem Hauseigentümer gegenüber grundsätzlich für das vertraglich geschuldete Ergebnis verantwortlich | Eine separate Direktbeauftragung, wirksame Haftungsbegrenzung oder eine ungewöhnliche Benennungsregelung |
Was ist mit einem offensichtlichen Preisfehler?
Ein angenommenes Festpreisangebot wird nicht automatisch neu aufgerollt, nur weil der Bauunternehmer es bereut. Aber das Recht fördert nicht, dass jemand einen offensichtlichen Fehler bewusst ausnutzt.
In Hartog v Colin & Shields [1939] erkannte ein Käufer, dass Waren versehentlich pro Pfund statt pro Stück angeboten worden waren, und versuchte, das Geschäft anzunehmen. Das Gericht stellte fest, dass auf dieser irrtümlichen Grundlage kein bindender Vertrag zustande gekommen war, weil der Käufer den Fehler kannte.
Bei einer Sanierung stellen Sie sich ein vollständig aufgeschlüsseltes Angebot über £96,000 vor, dessen Gesamtsumme versehentlich mit £9,600 angegeben ist. Das ist etwas ganz anderes als ein Bauunternehmer, der später feststellt, dass sein Verputzer den Arbeitsaufwand unterschätzt hat.
Das eine ist offensichtlich.
Das andere kann ein kommerzielles Risiko sein.
Wenn Subunternehmer beteiligt sind, zeichnen Sie die Vertragskarte auf
Die Person mit Werkzeuggürtel in Ihrer Küche ist nicht unbedingt die Person, mit der Sie den Vertrag geschlossen haben.
Es gibt drei gängige Modelle.
Ein Hauptauftragnehmer
Sie schließen den Vertrag mit dem Hauptauftragnehmer. Er beauftragt und bezahlt den Installateur, Elektriker, Dachdecker und andere Gewerke. Der Hauptauftragnehmer bleibt normalerweise für die Koordination und Lieferung des vereinbarten Pakets verantwortlich.
Wenn sein Elektriker zu niedrig kalkuliert hat, entsteht dadurch nicht automatisch ein neuer Vertrag zwischen Ihnen und dem Elektriker.
Mehrere direkt beauftragte Gewerke
Sie schließen separate Verträge mit dem Bauunternehmer, Elektriker, Küchenmonteur und vielleicht dem Installateur. Sie können die Managementmarge des Hauptauftragnehmers sparen, übernehmen aber mehr Schnittstellenrisiko.
Wer misst die Küche aus? Wer bessert nach dem Elektriker aus? Wer zahlt, wenn ein Gewerk ein anderes verzögert?
Schreiben Sie es auf.
Ein vom Kunden beauftragter Spezialist
Sie beauftragen einen Spezialisten, der neben dem Hauptauftragnehmer arbeiten muss. Die Unterlagen sollten regeln, wer Planungsinformationen, Zugang, Gerüst, Strom, Schutz, Koordination und Wiederherstellung bereitstellt.
Hier entstehen Lücken besonders leicht.
Zahlen Sie einem Subunternehmer nicht beiläufig, nur weil er droht zu gehen. Klären Sie zuerst, ob die Zahlung eine Anzahlung an den Hauptauftragnehmer, ein Abzug von der nächsten Abschlagszahlung, eine neue Direktbeauftragung oder eine Zahlung unter Vorbehalt Ihrer Rechte ist.
Andernfalls zahlen Sie möglicherweise doppelt.
Sicherheitsrollen entscheiden nicht über den Preisstreit
Bei einem Wohnprojekt mit mehreren Auftragnehmern legen die Construction (Design and Management) Regulations 2015 die Projektmanagementpflichten des privaten Bauherrn während der Bauphase normalerweise auf den Principal Contractor. Ein Principal Designer verwaltet die Pflichten in der Planungsphase.
Diese Rollen sind für die Sicherheit enorm wichtig.
Sie entscheiden nicht automatisch darüber, wer für einen ausgelassenen Wasserhahn, eine zu niedrig kalkulierte Kabeltrasse oder eine strukturelle Änderung zahlt. Vertragliche Verantwortung und CDM-Verantwortung sind unterschiedliche Karten.
Steuern Sie Änderungen, bevor die Arbeiten beginnen
Die meisten Sanierungsstreitigkeiten werden nicht durch ein dramatisches Ereignis verursacht. Sie wachsen durch zehn kleine Gespräche.
„Wenn Sie schon mal da sind …“
„Das mussten wir so machen.“
„Ich dachte, das sei enthalten.“
Verwenden Sie ein einfaches schriftliches Änderungsprotokoll. Es sollte Folgendes enthalten:
die Änderung und warum sie erforderlich ist;
die betroffene Zeichnung oder Spezifikation;
den Festpreis oder die vereinbarte Berechnungsmethode;
VAT;
jede Auswirkung auf den Bauablauf und das Fertigstellungsdatum;
wer zugestimmt hat und wann; und
Fotos oder Belege, soweit relevant.
Noch kein Preis? Vereinbaren Sie eine Obergrenze oder eine genehmigte Untersuchungsphase. Genehmigen Sie nicht „was auch immer es kostet“, nur weil eine Wand bereits geöffnet wurde.
Notfallarbeiten können anders sein. Wenn sofortiges Handeln nötig ist, um das Gebäude sicher oder dicht zu halten, dokumentieren Sie den Zustand, die Anweisung, Arbeitszeit und Materialien so bald wie möglich.
Sind Sie rechtlich ein Verbraucher?
Dieser Punkt wird leicht übersehen.
Der Consumer Rights Act schützt eine natürliche Person, die ganz oder überwiegend außerhalb ihres Gewerbes, Geschäfts, Handwerks oder Berufs handelt. Jemand, der das Familienhaus saniert, ist das naheliegende Beispiel.
Ein Vermieter, Entwickler oder wiederkehrender Investor kann zu Geschäftszwecken handeln. Projekte mit gemischtem Zweck können vom Einzelfall abhängen. Gehen Sie nicht davon aus, dass Verbraucherschutz gilt, nur weil der Vertrag auf den Namen einer Person lautet.
Die Unterscheidung kann sich auf stillschweigende Rechte, unfaire Klauseln und Streitbeilegungsoptionen auswirken.
Haben Sie zu Hause oder online unterschrieben?
Viele Bauverträge werden in der Küche, per E-Mail oder nach einem Telefonat geschlossen. Die Consumer Contracts Regulations 2013 können detaillierte vorvertragliche Informationen und bei vielen Fernabsatz- oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Dienstleistungsverträgen eine 14-tägige Widerrufsfrist verlangen.
Es gibt Ausnahmen und Einschränkungen. Dringende Reparaturen haben besondere Regeln. Der Bau eines völlig neuen Gebäudes wird anders behandelt, aber eine Erweiterung oder Sanierung ist nicht automatisch ein neues Gebäude.
Wenn ein Bauunternehmer während der Widerrufsfrist beginnen möchte, sollten die Unterlagen Ihren ausdrücklichen Wunsch und die Kostenfolgen eines Widerrufs ordnungsgemäß regeln.
Wenn ein Zusatzposten bestritten wird, sichern Sie die Beweise in dieser Reihenfolge
Führen Sie einen Projektordner. Legen Sie das angenommene Angebot, den Vertrag, die Pläne, Spezifikationen, E-Mails, Fotos, den Bauablaufplan, Rechnungen, Bescheinigungen und Änderungen dort ab.
Gehen Sie dann bei jedem bestrittenen Zusatzposten so vor:
zitieren Sie die ursprüngliche Leistungsbeschreibung;
benennen Sie die relevante Planrevision;
fragen Sie, welche Vertragsklausel die Zusatzkosten erlaubt;
trennen Sie wirklich neue Arbeiten von der Behebung mangelhafter oder unvollständiger Arbeiten;
verlangen Sie die Kostenaufstellung, VAT und die Auswirkung auf die Zeit; und
zahlen Sie unbestrittene Beträge und vermerken Sie, warum der Rest bestritten wird.
Beginnen Sie nicht mit Vorwürfen.
Beginnen Sie mit den Unterlagen.
Der Streitweg kann Verhandlungen, Mediation, ein vertragliches Adjudikationsverfahren oder ein Gerichtsverfahren umfassen. Eine technische Falle ist, dass das gesetzliche Recht auf Bauadjudikation im Allgemeinen nicht für einen Vertrag mit einem Wohnnutzer über Arbeiten an einem von ihm bewohnten oder zu bewohnenden Haus gilt. Manche Verträge mit Hauseigentümern schaffen stattdessen ein eigenes Adjudikationsverfahren.
Die praktische Entscheidung
Ein niedriges Angebot ist nicht schon deshalb verdächtig, weil es niedrig ist. Der Bauunternehmer hat vielleicht bessere Einkaufskonditionen, geringere Gemeinkosten oder einen effizienteren Ablauf.
Lassen Sie es sich zeigen.
Normalisieren Sie VAT. Bepreisen Sie die Ausschlüsse. Prüfen Sie die Ansätze. Klären Sie, wer jeden Vertrag hält. Vereinbaren Sie, wie Änderungen funktionieren. Koppeln Sie Abschlagszahlungen an sichtbaren Fortschritt, nicht an hoffnungsvolle Termine.
Dann vergleichen Sie.
Nicht vorher.
Wie Unwildered helfen kann
Sie können Unwildered nutzen, um ein Angebot, einen Bauvertrag, ein Leistungsverzeichnis oder eine Änderungs-E-Mail in einfachem Englisch zu prüfen. Es kann helfen, festen Leistungsumfang, Ausschlüsse, Ansätze und Änderungsklauseln zu trennen und dann die Fragen zu ordnen, die Sie dem Auftragnehmer stellen möchten.
Es kann die Baustelle nicht besichtigen, Spezialarbeiten nicht bewerten und keine streitige Tatsachenfrage entscheiden. Bei statischen Bedenken, erheblichen Summen oder einem bereits eskalierten Projekt kann ein Vermessungsingenieur, Architekt, Solicitor oder ein anderer geeigneter Fachmann erforderlich sein.
FAQ: die Fragen, die man sich peinlich berührt zu stellen fühlt
Kann ich einfach das günstigste Angebot wählen?
Ja. Addieren Sie aber zuerst VAT, bekannte Ausschlüsse und realistische Erhöhungen bei den Ansätzen. Wenn es dann immer noch das günstigste für dieselbe fertige Arbeit ist, kann der niedrige Preis echt sein.
Der Bauunternehmer sagt jetzt, das Angebot sei „nur ein Kostenvoranschlag“ gewesen. Reicht das?
Nein. Ein neues Etikett schreibt eine angenommene Vereinbarung nicht um. Prüfen Sie das Dokument, den Leistungsumfang, die Annahmen, den Wortlaut zur Preisänderung und die vor der Annahme ausgetauschten Nachrichten.
Muss ich zahlen, weil der Elektriker zu niedrig kalkuliert hat?
In der Regel nicht, wenn der Elektriker ein Subunternehmer des Hauptauftragnehmers ist und der fehlende Posten bereits im festen Leistungsumfang enthalten war. Das Ergebnis kann sich ändern, wenn Sie den Elektriker direkt beauftragt haben, die Arbeiten geändert haben oder einen Ansatz statt eines Festpreises akzeptiert haben.
Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen für England und Wales. Er ist keine Rechts-, Vermessungs-, Architektur-, Steuer- oder Finanzberatung.
