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« Pas de vente, pas de commission. » Cela semble simple.
Mais le monde de l’immobilier est rarement simple.
Le vendeur qui mandate deux agents et refuse de payer l’un ou l’autre. Le bailleur qui renouvelle le bail en direct pour vous écarter. L’acheteur qui se rétracte le jour de l’échange.
L’agence immobilière et la gestion locative sont des activités à fort volume et à forts conflits. Vous êtes soumis à des Consumer Protection Regulations (CPRs) strictes et aux lois Anti-Money Laundering (AML). Une seule faute de frappe dans votre mandat d’agence peut vous faire perdre une commission de 10 000 £.
Voici les clés juridiques pour sécuriser vos honoraires.
1. Le piège de la « double commission » (cause effective)
Le scénario : Vous commercialisez une maison. Vous faites visiter M. Smith. Il fait une offre basse. Le vendeur la refuse. Le vendeur s’agace et mandate un second agent (Agent B). Agent B appelle M. Smith, négocie un prix plus élevé et conclut la vente.
Vous envoyez votre facture. Agent B envoie la sienne.
Le vendeur refuse de vous payer. « C’est Agent B qui a vendu. »
La réalité juridique :
C’est le précédent Foxtons v Pelkey Bicknell. Pour réclamer une commission, vous devez généralement être la « cause effective » de la vente, et pas seulement l’« intermédiaire ». Si Agent B a fait le gros du travail de conclusion, il l’emporte probablement.
La solution :
Agence exclusive : Verrouillez le client dans une période d’agence exclusive (par exemple 12 semaines).
La clause « prêt, disposé et capable » : Soyez prudent. Facturer une commission simplement parce que vous avez trouvé un acheteur (même si le vendeur se rétracte) est souvent considéré comme « déloyal » au regard du droit de la consommation, sauf rédaction très précise et mise en évidence.
Frais de recommandation : Si vous transmettez l’acheteur à un autre agent, assurez-vous qu’un accord de sous-agence soit rédigé par écrit entre agents*.
2. Le « renouvellement par la porte de derrière » (gestion locative)
Le scénario : Vous trouvez un locataire pour un bailleur. Vous facturez 10 % pour la première année. En année 2, le bailleur vous appelle : « Nous gérons désormais cela nous-mêmes, merci. »
Ils signent un nouveau Direct Tenancy Agreement avec le locataire que vous avez trouvé. Vous perdez vos frais de renouvellement.
La réalité juridique :
À la suite de la décision de la High Court dans OFT v Foxtons, les commissions de renouvellement peuvent être considérées comme des « clauses contractuelles abusives » si elles ne sont pas transparentes. Vous ne pouvez pas les cacher dans les petites lignes. Vous devez les porter activement à l’attention du bailleur (« Red Hand Rule »).
La solution :
Transparence : Vos conditions doivent indiquer clairement sur la première page : « Des frais de renouvellement de [X] % s’appliquent si le locataire reste dans le bien. »*
Responsabilité : Expliquez pourquoi* (vous avez trouvé l’actif — le locataire). Si la clause est cachée, vous ne serez pas payé.
3. Fausse déclaration (la dissimulation de la « tache d’humidité »)
Le scénario : Un vendeur vous dit : « Oh, cette tache au plafond, c’est du passé, c’est réparé. » Vous dites à l’acheteur : « C’est réparé. »
L’acheteur emménage. Il pleut. Le toit fuit. L’acheteur vous poursuit pour fausse déclaration.
La réalité juridique :
En vertu des Consumer Protection from Unfair Trading Regulations 2008 (CPRs), vous ne pouvez pas simplement répéter ce que dit le vendeur. Vous avez le devoir de ne pas faire de déclarations trompeuses.
Vous pouvez faire l’objet de poursuites pénales et d’une action civile.
Pour des conseils connexes, consultez notre guide sur le meilleur IA pour les agents immobiliers en 2026.
Les recruteurs peuvent également bénéficier de notre guide sur la protection des honoraires en cas de recrutement par la porte de derrière.
La solution :
Avertissement : « L’agent n’a pas testé les services/appareils. »* (standard, mais protection limitée).
Le contrôle des « informations matérielles » : Vous devez demander proactivement au vendeur des preuves. S’il ne peut pas prouver que c’est réparé, ne dites pas que ça l’est.
4. Vérifications AML (le risque d’emprisonnement)
Le scénario : Un acheteur au comptant veut une vente rapide. Vous vérifiez son passeport (ID). Vous oubliez de vérifier l’origine des fonds. Vous poursuivez.
La réalité juridique :
Les agents immobiliers sont en première ligne de la supervision Anti-Money Laundering (HMRC). Ne pas effectuer la « Customer Due Diligence » (CDD) constitue une infraction pénale. Vous pouvez être condamné à une amende de plusieurs milliers de livres pour une erreur administrative, même si aucun blanchiment d’argent n’a réellement eu lieu.
La solution :
Vos Terms of Business devraient indiquer :
« Nous nous réservons le droit de nous retirer de la vente si des preuves AML satisfaisantes ne sont pas fournies dans un délai de [X] jours. Nous ne sommes pas responsables des retards causés par la conformité AML. »
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