En bref : Si vous achetez un appartement en Angleterre ou au pays de Galles, vous achetez presque certainement un bail emphytéotique (leasehold). Cela signifie que vous ne possédez pas l’immeuble. Vous achetez le droit d’y vivre pendant une durée déterminée, sous réserve de règles que vous n’avez pas rédigées. Comprendre le leasehold avant de vous engager peut vous éviter des erreurs coûteuses.
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Comment fonctionne le leasehold
Lorsque vous achetez un bien en freehold, vous possédez l’immeuble et le terrain. Lorsque vous achetez un appartement en leasehold, vous achetez un bail de longue durée. Un freeholder (parfois une société, parfois un particulier) possède l’immeuble et le terrain. Votre bail indique combien de temps vous pouvez rester, ce que vous devez payer et quelles règles vous devez respecter.
Voyez cela ainsi : le freehold signifie que vous possédez le livre. Le leasehold signifie que vous avez un prêt de bibliothèque extrêmement long, assorti de conditions.
1. La durée du bail compte plus que vous ne le pensez
Un nouveau bail peut commencer à 999 ou 125 ans. Cela semble largement suffisant. Mais de nombreux appartements sur le marché ont des baux qui diminuent depuis des décennies. Voici où cela devient coûteux :
En dessous de 80 ans : les coûts de prolongation augmentent fortement en raison de la « marriage value »--vous devez verser au freeholder 50 % de l’augmentation de valeur créée par la prolongation
En dessous de 70 ans : la plupart des prêteurs hypothécaires refuseront de prêter
En dessous de 60 ans : l’appartement devient très difficile à vendre
Une primo-accédante à Croydon a acheté un appartement avec 72 ans restants. Elle pensait pouvoir prolonger le bail après son emménagement. Elle le pouvait, mais le coût dépassait 15 000 livres, en plus des frais d’avocat et d’expertise. Personne ne lui a mentionné cela avant l’échange. L’information figurait dans le registre foncier.
2. Ground rent
Le ground rent est un paiement annuel versé au freeholder. Historiquement, il s’agissait d’un montant symbolique (10 à 50 livres). Certains baux plus récents, en particulier ceux du milieu des années 2000 à 2017, prévoient des ground rents progressifs qui doublent tous les 10 ou 25 ans.
Le Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022 plafonne le ground rent à un « peppercorn » (pratiquement zéro) pour les nouveaux baux accordés après le 30 juin 2022. Mais cela ne vous aide pas si vous achetez un appartement existant avec un bail antérieur à 2022. Si le ground rent dépasse 250 livres par an (ou 1 000 livres à Londres), le bail peut techniquement être qualifié d’« assured shorthold tenancy », ce qui signifie que le freeholder pourrait demander la possession. La plupart des prêteurs n’y toucheront pas.
3. Service charges
Vous paierez des service charges pour l’entretien des parties communes, l’assurance de l’immeuble et les honoraires du gestionnaire. Le montant varie énormément :
Une petite copropriété de quatre appartements avec un freeholder peu interventionniste peut facturer 500 à 800 livres par an
Un immeuble construit à cet effet avec ascenseur, concierge ou jardins communs peut facturer 2 000 à 5 000 livres, voire plus
Demandez à consulter trois années de comptes de service charges avant de faire une offre. Recherchez les contributions aux « major works »--il s’agit de frais ponctuels pour de grosses réparations (nouvelle toiture, ravalement extérieur) qui peuvent atteindre des milliers de livres par appartement avec peu de préavis.
4. Ce que le bail restreint
Votre bail contiendra des restrictions. Les plus courantes sont :
Pas de sous-location (ou seulement avec le consentement du freeholder)
Pas d’animaux de compagnie (ou seulement avec une autorisation écrite)
Pas de modifications sans consentement (parfois y compris des changements intérieurs comme l’abattage d’une cloison)
Pas d’exercice d’une activité professionnelle depuis le bien
Le non-respect de ces clauses peut donner au freeholder des motifs de déchéance du bail. En pratique, cela est rare, mais cela s’est produit.
5. Acheter le freehold
Si vous et suffisamment d’autres leaseholders êtes d’accord, vous pouvez peut-être acheter collectivement le freehold par le biais de la « collective enfranchisement ». Cela nécessite la participation d’au moins 50 % des leaseholders éligibles. Ce n’est ni simple ni bon marché, mais cela vous donne le contrôle de l’immeuble et supprime les obligations de ground rent.
FAQ
Puis-je vérifier la durée du bail avant de visiter un bien ?
Oui. Les agents immobiliers doivent indiquer la durée restante du bail dans leur annonce. Vous pouvez également consulter le registre foncier auprès de HM Land Registry pour 3 livres en ligne.
Une réforme du leasehold est-elle en cours ?
Le Leasehold and Freehold Reform Act 2024 a reçu la sanction royale, mais de nombreuses dispositions nécessitent une législation secondaire pour entrer en vigueur. Les changements prévus incluent des prolongations de bail moins coûteuses et plus simples, ainsi qu’une plus grande transparence sur les service charges. Consultez GOV.UK pour les mises à jour de mise en œuvre.
Des outils d’IA peuvent-ils m’aider à comprendre un bail ?
Oui. Des outils comme Unwildered peuvent signaler les clauses clés du document de bail : durée restante, augmentation du ground rent, restrictions et dispositions relatives aux service charges. Vous téléversez le bail au format PDF ou Word et recevez un résumé en anglais simple. C’est une première étape utile avant de consulter un solicitor.
Pour des conseils connexes, consultez notre guide sur les frais cachés pour les primo-accédants.
Pour des conseils connexes, consultez notre guide sur les baux en shared ownership pour les primo-accédants.
Disclaimer: Cet article fournit des informations générales et ne constitue pas un conseil financier, fiscal ou juridique.
