Le budget d'automne de novembre 2025 apporte de nombreux changements qui toucheront les propriétaires résidentiels et commerciaux.

Tableau de 6 lignes et 3 colonnes

Principaux changements fiscaux : que faire ?

1. Hausse de l'impôt sur les revenus fonciers

• Ce qui change : Les taux d'imposition sur les revenus fonciers augmentent de 2 points de pourcentage.

• Action : Examinez votre structure. Si vous êtes fortement imposé, détenir vos biens via une société pourrait réduire votre impôt.

2. Gel des seuils d'imposition des particuliers

• Ce qui change : Les seuils d'impôt sur le revenu sont gelés dès 2028-29, poussant plus de revenus fonciers vers les tranches supérieures.

• Action : Anticipez vos revenus sur 5 ans. Si vous frôlez un seuil, planifiez des dépenses déductibles ou des versements de pension.

3. Durcissement des allégements sur les plus-values

• Ce qui change : Les abattements de CGT sur les trusts d'actionnariat salarié sont limités.

• Action : Si vous détenez des biens via un trust, réévaluez vos projets au vu des nouvelles règles pour optimiser vos cessions.

4. Pressions sur les droits de succession (IHT)

• Ce qui change : Les recettes d'impôt sur la succession devraient bondir avec la hausse de la valeur des biens fiscaux.

• Action : Adaptez votre plan successoral. Pensez aux donations de votre vivant, aux trusts ou aux assurances pour réduire vos impôts.

Droits d'enregistrement et coûts de transaction

• Ce qui change : Les seuils de la taxe foncière ont changé en avril 2025, entraînant une hausse des recettes fiscales.

• Action : Intégrez ces coûts de transaction dans vos choix de vente ou d'achat. Planifiez pour éviter les sursauts du marché.

Marché immobilier et stratégie de portefeuille

Prix des logements

• Prévisions : Une croissance modeste (2 à 3 % par an) limitera l'appréciation du capital.

• Action : Misez sur le rendement et les flux de trésorerie. Diversifiez vers l'immobilier commercial, promis à un net rebond en 2025.

Offre de logements

• Prévisions : Aucune mesure majeure n'est prévue pour stimuler l'offre.

• Action : Les biens bien situés et économes en énergie resteront très prisés. Investissez dans leur rénovation.

Financement et taux d'intérêt

• Prévisions : Baisse modérée du taux bancaire vers les 4 %. Les rendements obligataires à long terme grimpent.

• Action : Pour vos emprunts arrivant à échéance sous 2 à 3 ans, visez un refinancement en 2026-27. Privilégiez les taux fixes.

Espace Propriétaires Commerciaux

• Prix de l'immobilier commercial : Vif rebond attendu en 2025, suivi d'une correction en 2026, puis d'une hausse modérée.

• Taxes foncières commerciales : Les taxes grimpent, poussant les locataires à négocier des baisses de loyer.

• Action : Proposez des baux flexibles (loyers progressifs ou variables) pour fidéliser vos locataires et diversifiez vos activités.

Énergie, environnement et conformité

• Ce qui change : Les taxes écologiques augmentent et les exigences de DPE strictes restent en vigueur.

• Action : Budgétisez dès maintenant les travaux énergétiques. Utilisez des clauses vertes pour partager ces frais avec vos locataires.

Solvabilité et bien-être des locataires

• Ce qui change : L'aide sociale revalorisée soutient la solvabilité des locataires, mais le pouvoir d'achat réel stagne.

• Action : Validez la stabilité financière de vos locataires. Préférez de petites hausses régulières plutôt qu'une forte hausse.

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