Le budget d’automne de novembre 2025 apporte un ensemble de changements qui toucheront à la fois les bailleurs particuliers et commerciaux — certains immédiatement, d’autres au cours des prochaines années. Vous trouverez ci-dessous non seulement un résumé des mesures, mais aussi des اقدامات pratiques et des analyses commerciales pour vous aider à protéger vos revenus, gérer les risques et planifier l’avenir.
Tableau avec 6 lignes et 3 colonnes
Action | Pourquoi c’est important | Quand agir |
|---|---|---|
Examiner la structure de détention | Atténuer la hausse de l’impôt sur le revenu/IHT | Avant avril 2028 |
Préparer le refinancement | Taux plus bas en 2026–27 | 2026–27 |
Améliorer le DPE | Éviter de futures pénalités, attirer des locataires | 2025–2027 |
Ajuster la stratégie de loyers | Correspondre à la capacité financière des locataires | Chaque année |
Planification successorale | Risque croissant d’IHT | Au plus vite |
Diversifier le portefeuille | Compenser une croissance lente, profiter du rebond du commercial | 2025–2027 |
Principaux changements fiscaux et mesures à prendre
1. Hausse du taux d’imposition des revenus immobiliers
Ce qui change : Les taux d’imposition sur les revenus immobiliers augmentent de 2 points de pourcentage.
Action : Examinez votre structure de détention. Si vous êtes imposé au taux supérieur, étudiez si détenir le bien via une société pourrait réduire votre facture fiscale. Maximisez les dépenses déductibles et envisagez des versements de pension pour compenser la hausse d’impôt.
2. Gel des seuils de l’impôt personnel
Ce qui change : Les seuils de l’impôt sur le revenu sont gelés à partir de 2028-29, ce qui fera basculer davantage de revenus locatifs dans des tranches plus élevées.
Action : Prévoyez vos revenus locatifs sur les cinq prochaines années. Si vous approchez d’un seuil, anticipez l’impact et explorez des moyens de gérer votre revenu imposable, comme le calendrier des réparations ou des versements de pension.
3. Durcissement des allègements de l’impôt sur les plus-values (CGT)
Ce qui change : Les allègements de CGT sur les trusts d’actionnariat salarié sont restreints.
Action : Si vous détenez un bien dans un trust ou envisagez une vente via une structure de trust, réexaminez vos projets à la lumière des nouvelles règles. Pensez au bon moment pour céder afin de minimiser la CGT.
4. Pressions sur l’impôt sur les successions (IHT)
Ce qui change : Les recettes d’IHT devraient augmenter fortement à mesure que les valeurs immobilières progressent et que les seuils restent gelés.
Action : Mettez à jour votre plan successoral. Envisagez des donations de votre vivant, des trusts ou une assurance pour réduire les futurs impôts IHT. Suivez régulièrement les valorisations de votre portefeuille.
Droits de timbre et coûts de transaction
Ce qui change : Les seuils du droit de timbre ont changé en avril 2025, avec des recettes appelées à augmenter.
Action : Intégrez des coûts de transaction plus élevés dans vos décisions d’achat/vente. Si vous prévoyez d’agrandir ou de réduire votre portefeuille, programmez les opérations pour éviter les pics du marché et tenez compte de l’impact d’un droit de timbre plus élevé.
Marché du logement et stratégie de portefeuille
Prix de l’immobilier
Prévision : Une croissance modérée (2 à 3 % par an) signifie que l’appréciation du capital restera limitée.
Action : Ne comptez pas uniquement sur les plus-values. Concentrez-vous sur le rendement et la trésorerie. Envisagez de vous diversifier vers l’immobilier commercial, dont le rebond devrait être plus marqué en 2025.
Offre de logements
Prévision : Pas de grandes nouvelles mesures du côté de l’offre.
Action : Les biens bien situés et économes en énergie resteront demandés. Investissez dans des améliorations pour maintenir votre compétitivité.
Financement et taux d’intérêt
Prévision : Le taux directeur devrait baisser modestement, puis se stabiliser autour de 4 %. Les rendements des gilts (coûts d’emprunt à long terme) augmentent.
Action : Si vos prêts arrivent à échéance dans les 2 à 3 prochaines années, préparez le refinancement pour 2026–27, période où les taux devraient s’assouplir. Envisagez des taux fixes à plus long terme pour vous couvrir contre de futures hausses. Évitez un effet de levier excessif.
Analyses pour les bailleurs commerciaux
Prix de l’immobilier commercial : Attendez-vous à un rebond marqué en 2025, à une correction en 2026, puis à une croissance modérée.
Taxes professionnelles : Les recettes augmentent, donc les locataires pourraient rechercher des réductions de loyer.
Action : Proposez des conditions de bail flexibles (par exemple des loyers progressifs ou indexés sur le chiffre d’affaires) pour attirer et fidéliser les locataires. Diversifiez votre mix locatif pour réduire les risques.
Énergie, environnement et conformité
Ce qui change : Les prélèvements environnementaux augmentent et les exigences en matière de DPE restent en vigueur.
Action : Prévoyez dès maintenant un budget pour des améliorations de l’efficacité énergétique. Pour les bailleurs commerciaux, envisagez des clauses de bail vert afin de partager les coûts de mise à niveau avec les locataires. Gardez une longueur d’avance sur la conformité pour éviter de futures pénalités et attirer des locataires de qualité.
Capacité financière des locataires et protection sociale
Ce qui change : Les réformes à la baisse des aides et les hausses des prestations améliorent la capacité financière des locataires, mais la croissance réelle des revenus reste faible.
Action : Vérifiez soigneusement la stabilité des revenus des locataires. Restez réaliste sur les hausses de loyer — des augmentations plus modestes et régulières peuvent être plus soutenables que de fortes hausses. Envisagez des incitations pour des locations plus longues afin de réduire les vacances locatives.
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