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Réponse rapide : Un acheteur chinois continental d’un bien résidentiel au Royaume-Uni paiera presque toujours trois prélèvements cumulés : le SDLT standard, la surtaxe de 3 % pour « additional dwellings » (si vous ou votre conjoint possédez un appartement en Chine ou ailleurs), et la surtaxe de 2 % pour non-résidents si vous avez passé moins de 183 jours au Royaume-Uni au cours des 12 mois précédant la completion. Pour un appartement londonien à 1 million de livres, le total se situe généralement entre 130 000 et 150 000 £. La majeure partie est inévitable, mais la surtaxe de 2 % pour non-résidents et, parfois, celle de 3 % peuvent être récupérées si vous anticipez. Acheter via une société des BVI ou une société chinoise augmente presque toujours votre facture fiscale.
Trois points clés à retenir
Trois surtaxes se cumulent. SDLT standard + 3 % pour additional dwellings + 2 % pour non-résidents = votre coût réel. Utilisez toujours le calculateur SDLT de GOV.UK avec les deux surtaxes cochées avant de signer quoi que ce soit.
La surtaxe de 2 % pour non-résidents est remboursable si vous passez 183 jours au Royaume-Uni sur une période continue de 365 jours commençant jusqu’à 12 mois avant la completion et se terminant jusqu’à 12 mois après. Si vous déménagez au Royaume-Uni (études, visa de travail ou en tant que personne à charge), essayez d’arriver avant la completion si possible.
Acheter via une société des BVI ou chinoise est généralement une erreur à plus de 100 000 £ pour une résidence familiale. Cela déclenche un SDLT forfaitaire de 15 % sur les achats de plus de 500 000 £, plus les charges annuelles ATED, et l’impôt britannique sur les successions s’applique toujours au bien immobilier britannique sous-jacent. Seules les véritables activités locatives peuvent bénéficier d’exceptions, mais HMRC les interprète de manière stricte.
Les éléments à prendre en compte
SDLT standard — un taux progressif appliqué au prix d’achat des biens résidentiels en Angleterre et en Irlande du Nord. L’Écosse applique le LBTT, le pays de Galles le LTT ; ce sont deux systèmes distincts avec leurs propres calculateurs.
Surtaxe de 3 % pour additional dwellings (HRAD). S’applique si vous (ou votre conjoint/partenaire civil, qu’il figure ou non sur le titre) détenez un intérêt majeur dans un bien résidentiel n’importe où dans le monde, d’une valeur de 40 000 £ ou plus, à la fin du jour de la completion. Votre appartement à Pékin ou à Shenzhen, ou une demi-part héritée de vos parents, sont tous pris en compte.
Surtaxe de 2 % pour non-résidents. S’applique si vous avez été présent au Royaume-Uni moins de 183 jours au cours des 12 mois se terminant à la date de completion. Pour un achat conjoint, si un seul acheteur est non-résident, la surtaxe s’applique à l’ensemble de l’achat.
SDLT forfaitaire de 15 % pour les « non-natural persons ». Une société (britannique, BVI, Cayman, HK ou chinoise) qui achète un seul bien résidentiel de plus de 500 000 £ paie un SDLT forfaitaire de 15 % sur l’intégralité du prix — plus l’ATED annuel, d’environ 4 400 £ à environ 287 000 £ par an (barèmes 2024/25). Seules les véritables activités locatives peuvent être exonérées, mais les règles sont strictes.
Impôt britannique sur les successions (IHT). 40 % sur les biens résidentiels britanniques au-delà de 325 000 £, quelle que soit votre résidence ou votre domicile fiscal. Depuis 2017, l’utilisation d’une société ne protège plus contre l’IHT. Les dons effectués plus de 7 ans avant le décès peuvent être exonérés.
Erreurs et oublis fréquents
Penser que la surtaxe de 2 % pour non-résidents est perdue à jamais. Ce n’est pas le cas si vous planifiez votre arrivée et conservez des preuves.
Oublier le bien immobilier détenu par votre conjoint à l’étranger. La surtaxe HRAD de 3 % est déclenchée par le bien de votre conjoint, même s’il ne figure pas sur le titre britannique et même s’il n’a jamais mis les pieds au Royaume-Uni.
Acheter via une société des BVI « pour la confidentialité ». Le SDLT forfaitaire de 15 % plus l’ATED annuleront tout avantage, et l’IHT s’applique toujours.
Verser un acompte à un agent immobilier chinois avant de faire appel à un solicitor britannique. Votre dépôt versé sur le compte client d’un solicitor est protégé par les règles de la SRA ; l’argent versé en dehors ne l’est pas.
Conclure avant que le « deed of trust » ne soit réglé lorsqu’un parent finance l’achat au nom d’un enfant. Sans déclaration de trust écrite en bonne et due forme, HMRC et le prêteur peuvent traiter l’opération différemment de ce que vous aviez prévu.
Ignorer l’enregistrement au Non‑Resident Landlord Scheme (NRLS). Si vous louez le bien, HMRC considère que le loyer est versé après déduction à la source de 20 % au taux de base, sauf si vous vous enregistrez au titre du NRLS et déposez une déclaration fiscale britannique.
Conseils principaux
Utilisez le calculateur SDLT de GOV.UK avec les deux cases cochées (« buying an additional property » et « non‑UK resident ») avant de faire votre offre.
Si vous possédez déjà un bien en Chine, vérifiez si vous pouvez d’abord le vendre. Si le logement au Royaume-Uni doit devenir votre résidence principale et que vous vendez le bien chinois dans les 36 mois, vous pouvez récupérer la surtaxe HRAD de 3 %.
Si vous déménagez au Royaume-Uni, essayez de finaliser après avoir accumulé 183 jours au Royaume-Uni ou conservez des preuves afin de pouvoir récupérer les 2 % dans le délai de 2 ans.
Pour des conseils connexes, consultez notre guide sur l’achat d’un bien immobilier au Royaume-Uni depuis Hong Kong.
Pour des conseils connexes, consultez notre guide sur le stamp duty en 2026 : ce que les acheteurs paient réellement après les changements d’avril 2025.
Formalisez correctement le financement parent-enfant. Un contrat de prêt bilingue ou un deed of gift signé avant la completion évite ensuite les litiges avec HMRC et le prêteur.
Prévoyez les coûts cachés : conveyancing, frais de recherche, expertises, dépôt de la déclaration SDLT et délai de 14 jours pour déposer et payer le SDLT à compter de la date effective.
Cet article fournit des informations générales et ne constitue pas un conseil juridique, financier, fiscal ou en matière d’immigration.
