Guide complet du contrat de location en Chine 2026

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I. Cadre légal des baux en Chine

Les contrats sont régis par le Code civil (2021), articles 703 à 734. Des règlements municipaux (Pékin, Shanghai) complètent ces règles. Le Code civil unifie les anciennes lois pour mieux clarifier les droits et devoirs de chaque partie.

Les projets de lois du ministère du Logement et les règles des plateformes locales encadrent aussi le marché. Depuis 2021, plusieurs grandes villes contrôlent strictement les fonds des agences pour éviter les faillites.

II. Mentions obligatoires du contrat

⚠️ Attention aux colocations illégales : À Pékin, Shanghai et Shenzhen, diviser un salon ou un balcon en chambres est interdit. En cas de contrôle, vous risquez l'expulsion sans pouvoir récupérer votre caution. Vérifiez la conformité du bien.

III. Dépôt de garantie : règles légales

La caution est la source principale de litige. Voici les règles légales pour éviter les abus :

• Délai de retour : Le Code civil exige un retour de la caution dans un délai raisonnable après le départ. Les lois locales fixent souvent ce délai à 7 à 15 jours ouvrés.

• Retenues sur caution : Seuls les dégâts réels causés par le locataire et prouvés (photos, état des lieux) peuvent être déduits. L'usure normale ne peut pas être facturée.

• Preuve requise : Sans état des lieux d'entrée écrit et signé, le propriétaire ne peut pas prouver que vous êtes responsable des dégradations et doit tout rendre.

• Comptes séquestres : Si vous passez par une agence agréée, la caution doit être déposée sur un compte de transaction réglementé et ne peut pas être utilisée.

IV. Enregistrement du bail : une obligation

La loi impose d'enregistrer le bail auprès des autorités locales sous 30 jours. Le bailleur s'en charge, mais vous devez en demander la preuve. Cela protège votre bail face à un nouvel acheteur et facilite l'obtention du permis de résidence.

Cas concret : Le litige de Zhang Hua à Shanghai

Contexte : Zhang Hua, 26 ans, loue son premier studio à Pudong pour 5 200 RMB/mois. Il verse 2 mois de caution (10 400 RMB) via une agence pour un bail de 2 ans.

Le problème :

• Piège de résiliation : Le contrat exige 3 mois de loyer si le locataire part tôt, mais le bailleur peut récupérer le bien avec un simple préavis de 30 jours sans frais.

• Caution retenue : Au départ, le bailleur retient 2 000 RMB pour des traces d'usure sur les murs. Sans photos d'entrée, Zhang Hua ne peut pas prouver l'état initial.

• Pas d'enregistrement : L'agence n'a pas enregistré le bail. Zhang Hua n'a pas pu obtenir son permis de résidence, crucial pour son projet d'installation.

• L'aide de Caira : Pour son bail suivant, Zhang Hua utilise Caira. L'outil détecte les clauses abusives et le manque d'annexes. Il a pu signer un contrat protecteur.

V. Modèle de contrat de location gratuit (Word / PDF)

Copiez ce modèle dans Microsoft Word, remplissez les champs entre crochets et imprimez-le en deux exemplaires. Prenez des photos et enregistrez le tout en PDF.

📋 Copier le modèle → Coller dans Word 📄 Copier le texte brut

Conseil : Annexez toujours l'état des lieux d'entrée avec photos datées, la liste des équipements et les relevés exacts des compteurs d'eau et d'électricité.

CONTRAT DE LOCATION

Bailleur (Partie A) : [Nom / Raison sociale]
N° de pièce d'identité / Code de crédit social : [Numéro]
Téléphone : [Numéro]
Adresse : [Adresse]

Locataire (Partie B) : [Nom]
N° de pièce d'identité : [Numéro]
Téléphone : [Numéro]
Adresse actuelle : [Adresse]

Les parties s'entendent pour conclure le présent contrat de location de logement :

Article 1. Description du bien
1.1 Situation : [Province/Ville/District/Rue/N°], [X] pièces, surface d'environ [X] m².
1.2 Titre de propriété : N° [Numéro].
1.3 Usage : Habitation uniquement (usage commercial ou illégal interdit).
1.4 Les équipements et meubles sont détaillés dans l'Annexe 1 du présent contrat.

Article 2. Durée du bail
2.1 Le présent bail est consenti pour une durée de [X] mois, du [Début] au [Fin].
2.2 Pour renouveler le bail, la Partie B doit en informer la Partie A [30] jours avant le terme.

Article 3. Loyer et paiement
3.1 Le loyer mensuel est fixé à [X] RMB (en toutes lettres : [Montant]).
3.2 Paiement : [Préciser la fréquence, ex: trimestrielle/mensuelle]. La Partie B verse le loyer avant le [X] de chaque l'échéance sur le compte de la Partie A (Banque : [Banque], Titulaire : [Nom], Compte : [Numéro]).
3.3 Le loyer ne peut pas être modifié unilatéralement pendant la durée du contrat.

Article 4. Dépôt de garantie
4.1 À la signature, la Partie B verse à la Partie A une caution de [X] RMB (soit [X] mois de loyer).
4.2 La caution sera restituée sans intérêt sous [7/15] jours après l'état des lieux de sortie, déduction faite des éventuels frais de remise en état justifiés par une faute du locataire.
4.3 Les réparations liées à l'usure normale du bien ne peuvent pas être déduites de la caution.

Article 5. Charges et frais
5.1 La Partie B prend à sa charge l'eau, l'électricité, le gaz et internet durant la location.
5.2 La Partie A prend à sa charge les frais de copropriété et les fonds de travaux de l'immeuble.
5.3 Les relevés des compteurs sont validés par les deux parties à l'entrée dans les lieux.

Article 6. Entretien et réparations
6.1 La Partie A assure les grosses réparations (structure, étanchéité, chauffage) sous [7] jours après notification par la Partie B.
6.2 La Partie B doit user paisiblement du logement. Les réparations des dégâts causés par sa faute sont à sa charge exclusive.

Article 7. Résiliation anticipée
7.1 Si la Partie B résilie avant le terme, elle doit donner un préavis de [30] jours et verser une indemnité de [X] RMB ([X] mois de loyer).
7.2 Si la Partie A résilie avant le terme, elle doit donner un préavis de [30] jours, verser la même indemnité à la Partie B et restituer l'intégralité de la caution.

Article 8. Sous-location
Toute sous-location sans accord écrit de la Partie A est interdite et entraîne la résiliation immédiate du bail ainsi que la perte de la caution.

Article 9. Fin du bail et restitution
À la fin du bail, la Partie B doit rendre le logement propre et dans son état initial (usure normale exclue). Un état des lieux de sortie sera signé par les deux parties.

Article 10. Enregistrement du bail
La Partie A s'engage à enregistrer le présent bail auprès des autorités compétentes sous [30]

CONTRAT DE LOCATION

Bailleur (Partie A) : [Nom / Raison sociale]
N° de pièce d'identité / Code de crédit social : [Numéro]
Téléphone : [Numéro]
Adresse : [Adresse]

Locataire (Partie B) : [Nom]
N° de pièce d'identité : [Numéro]
Téléphone : [Numéro]
Adresse actuelle : [Adresse]

Les parties s'entendent pour conclure le présent contrat de location de logement :

Article 1. Description du bien
1.1 Situation : [Province/Ville/District/Rue/N°], [X] pièces, surface d'environ [X] m².
1.2 Titre de propriété : N° [Numéro].
1.3 Usage : Habitation uniquement (usage commercial ou illégal interdit).
1.4 Les équipements et meubles sont détaillés dans l'Annexe 1 du présent contrat.

Article 2. Durée du bail
2.1 Le présent bail est consenti pour une durée de [X] mois, du [Début] au [Fin].
2.2 Pour renouveler le bail, la Partie B doit en informer la Partie A [30] jours avant le terme.

Article 3. Loyer et paiement
3.1 Le loyer mensuel est fixé à [X] RMB (en toutes lettres : [Montant]).
3.2 Paiement : [Préciser la fréquence, ex: trimestrielle/mensuelle]. La Partie B verse le loyer avant le [X] de chaque l'échéance sur le compte de la Partie A (Banque : [Banque], Titulaire : [Nom], Compte : [Numéro]).
3.3 Le loyer ne peut pas être modifié unilatéralement pendant la durée du contrat.

Article 4. Dépôt de garantie
4.1 À la signature, la Partie B verse à la Partie A une caution de [X] RMB (soit [X] mois de loyer).
4.2 La caution sera restituée sans intérêt sous [7/15] jours après l'état des lieux de sortie, déduction faite des éventuels frais de remise en état justifiés par une faute du locataire.
4.3 Les réparations liées à l'usure normale du bien ne peuvent pas être déduites de la caution.

Article 5. Charges et frais
5.1 La Partie B prend à sa charge l'eau, l'électricité, le gaz et internet durant la location.
5.2 La Partie A prend à sa charge les frais de copropriété et les fonds de travaux de l'immeuble.
5.3 Les relevés des compteurs sont validés par les deux parties à l'entrée dans les lieux.

Article 6. Entretien et réparations
6.1 La Partie A assure les grosses réparations (structure, étanchéité, chauffage) sous [7] jours après notification par la Partie B.
6.2 La Partie B doit user paisiblement du logement. Les réparations des dégâts causés par sa faute sont à sa charge exclusive.

Article 7. Résiliation anticipée
7.1 Si la Partie B résilie avant le terme, elle doit donner un préavis de [30] jours et verser une indemnité de [X] RMB ([X] mois de loyer).
7.2 Si la Partie A résilie avant le terme, elle doit donner un préavis de [30] jours, verser la même indemnité à la Partie B et restituer l'intégralité de la caution.

Article 8. Sous-location
Toute sous-location sans accord écrit de la Partie A est interdite et entraîne la résiliation immédiate du bail ainsi que la perte de la caution.

Article 9. Fin du bail et restitution
À la fin du bail, la Partie B doit rendre le logement propre et dans son état initial (usure normale exclue). Un état des lieux de sortie sera signé par les deux parties.

Article 10. Enregistrement du bail
La Partie A s'engage à enregistrer le présent bail auprès des autorités compétentes sous [30]

CONTRAT DE LOCATION

Bailleur (Partie A) : [Nom / Raison sociale]
N° de pièce d'identité / Code de crédit social : [Numéro]
Téléphone : [Numéro]
Adresse : [Adresse]

Locataire (Partie B) : [Nom]
N° de pièce d'identité : [Numéro]
Téléphone : [Numéro]
Adresse actuelle : [Adresse]

Les parties s'entendent pour conclure le présent contrat de location de logement :

Article 1. Description du bien
1.1 Situation : [Province/Ville/District/Rue/N°], [X] pièces, surface d'environ [X] m².
1.2 Titre de propriété : N° [Numéro].
1.3 Usage : Habitation uniquement (usage commercial ou illégal interdit).
1.4 Les équipements et meubles sont détaillés dans l'Annexe 1 du présent contrat.

Article 2. Durée du bail
2.1 Le présent bail est consenti pour une durée de [X] mois, du [Début] au [Fin].
2.2 Pour renouveler le bail, la Partie B doit en informer la Partie A [30] jours avant le terme.

Article 3. Loyer et paiement
3.1 Le loyer mensuel est fixé à [X] RMB (en toutes lettres : [Montant]).
3.2 Paiement : [Préciser la fréquence, ex: trimestrielle/mensuelle]. La Partie B verse le loyer avant le [X] de chaque l'échéance sur le compte de la Partie A (Banque : [Banque], Titulaire : [Nom], Compte : [Numéro]).
3.3 Le loyer ne peut pas être modifié unilatéralement pendant la durée du contrat.

Article 4. Dépôt de garantie
4.1 À la signature, la Partie B verse à la Partie A une caution de [X] RMB (soit [X] mois de loyer).
4.2 La caution sera restituée sans intérêt sous [7/15] jours après l'état des lieux de sortie, déduction faite des éventuels frais de remise en état justifiés par une faute du locataire.
4.3 Les réparations liées à l'usure normale du bien ne peuvent pas être déduites de la caution.

Article 5. Charges et frais
5.1 La Partie B prend à sa charge l'eau, l'électricité, le gaz et internet durant la location.
5.2 La Partie A prend à sa charge les frais de copropriété et les fonds de travaux de l'immeuble.
5.3 Les relevés des compteurs sont validés par les deux parties à l'entrée dans les lieux.

Article 6. Entretien et réparations
6.1 La Partie A assure les grosses réparations (structure, étanchéité, chauffage) sous [7] jours après notification par la Partie B.
6.2 La Partie B doit user paisiblement du logement. Les réparations des dégâts causés par sa faute sont à sa charge exclusive.

Article 7. Résiliation anticipée
7.1 Si la Partie B résilie avant le terme, elle doit donner un préavis de [30] jours et verser une indemnité de [X] RMB ([X] mois de loyer).
7.2 Si la Partie A résilie avant le terme, elle doit donner un préavis de [30] jours, verser la même indemnité à la Partie B et restituer l'intégralité de la caution.

Article 8. Sous-location
Toute sous-location sans accord écrit de la Partie A est interdite et entraîne la résiliation immédiate du bail ainsi que la perte de la caution.

Article 9. Fin du bail et restitution
À la fin du bail, la Partie B doit rendre le logement propre et dans son état initial (usure normale exclue). Un état des lieux de sortie sera signé par les deux parties.

Article 10. Enregistrement du bail
La Partie A s'engage à enregistrer le présent bail auprès des autorités compétentes sous [30]

VI. Foire Aux Questions (FAQ)

Q : Un bail non enregistré est-il valide ?
R : Oui. L'enregistrement est une règle administrative. Sans lui, le bail reste valide entre vous et le bailleur. Mais il vous protège moins si le logement est vendu. Mieux vaut l'exiger.

Q : Si le propriétaire vend, puis-je rester ?
R : Oui, selon la règle du transfert de bail (art. 725 du Code civil). Le nouveau propriétaire doit respecter votre bail. Vous avez aussi un droit de priorité pour acheter le logement.

Q : Le propriétaire peut-il entrer chez moi ?
R : Non. Vous avez la jouissance exclusive du logement. Le propriétaire ne peut entrer sans votre accord. Un préavis de visite de 24 à 48 heures doit être écrit dans le contrat.

Sources officielles

• Code civil chinois, section Baux : npc.gov.cn

• Ministère du Logement (MOHURD) : mohurd.gov.cn

• Modèles officiels de baux à Pékin : zjw.beijing.gov.cn

Informations basées sur les lois de 2026, fournies à titre indicatif. Utilisez Caira pour analyser votre contrat de bail.