Les couples non mariés découvrent souvent que, si les relations peuvent être simples, le droit immobilier l’est rarement. Si votre nom ne figure pas sur les titres de propriété, vous pouvez vous sentir impuissant — pourtant, le Trusts of Land and Appointment of Trustees Act 1996 (TOLATA) peut être votre voie pour obtenir une part du logement familial. Comprendre comment fonctionne TOLATA, et quelles preuves vous devrez fournir, est essentiel pour toute personne cherchant à établir ou à protéger son intérêt dans un bien immobilier.
Quand TOLATA s’applique-t-il ?
TOLATA est conçu pour les situations où deux personnes ou plus ont un intérêt dans un terrain ou un bien immobilier, mais où la propriété juridique ne reflète pas la réalité de l’accord. C’est particulièrement fréquent pour les couples non mariés, les amis ou les membres d’une famille qui achètent ou vivent ensemble dans un bien. Vous pourriez avoir une demande si :
Vous avez contribué à l’apport, au prêt hypothécaire ou à des rénovations importantes.
Il existait une promesse claire ou une compréhension selon laquelle vous auriez une part.
Votre comportement ou vos communications (comme des SMS ou des e-mails) montrent une intention commune de partager la propriété.
C’est une idée reçue courante que le fait de vivre ensemble pendant une certaine période vous donne des droits de « common law » — ce n’est pas le cas en Angleterre et au pays de Galles. TOLATA est souvent le seul moyen de faire valoir votre intérêt si votre nom ne figure pas sur le titre juridique.
Critères juridiques : ce que le tribunal examine
L’approche du tribunal repose sur l’équité, mais est guidée par des principes juridiques stricts. Les deux questions clés sont :
Existait-il une intention commune de partager le bien ?
Elle peut être expresse (un accord direct) ou déduite du comportement (comme le partage des factures, des paiements ou des discussions sur la propriété).Avez-vous agi à votre détriment en vous fondant sur cette intention ?
Le fait d’agir à votre détriment signifie que vous avez fait quelque chose d’important — comme contribuer au prêt hypothécaire, financer des rénovations ou renoncer à d’autres opportunités — parce que vous pensiez avoir une part.
L’arrêt de référence, Kernott v Jones [2011] UKSC 53, confirme que le tribunal peut déduire ou imputer une intention commune à partir des actes des parties, même en l’absence d’accord écrit. Toutefois, c’est à vous qu’il incombe de prouver à la fois l’intention et votre reliance.
Les éléments de preuve essentiels : constituer votre dossier
Le succès d’une demande TOLATA dépend de la qualité et de la quantité de vos preuves. Le tribunal s’attendra à ce que vous fournissiez :
Relevés bancaires montrant des paiements réguliers vers l’apport, le prêt hypothécaire ou les dépenses du foyer.
Messages ou e-mails (comme WhatsApp ou SMS) dans lesquels la propriété ou le partage est évoqué ou promis.
Factures ou reçus pour des travaux de bricolage, des rénovations ou des améliorations que vous avez payés.
Déclarations de témoins de la part d’amis ou de membres de la famille pouvant confirmer vos contributions ou l’accord entre vous et le propriétaire légal.
Il ne suffit pas de montrer que vous avez vécu dans le bien ou aidé à payer les dépenses courantes. Le tribunal recherche des preuves claires que vous avez contribué dans l’attente d’acquérir une part.
Résultats : que peut ordonner le tribunal ?
Si votre demande aboutit, le tribunal peut rendre plusieurs types d’ordonnances :
Déclaration d’intérêt bénéficiaire : Le tribunal reconnaît formellement votre part dans le bien, qui peut être un pourcentage fixe ou fondé sur vos contributions.
Ordonnance de vente : Si la relation s’est rompue, le tribunal peut ordonner la vente du bien et le partage du produit selon l’intérêt de chaque partie.
Droits d’occupation : Dans certains cas, le tribunal peut autoriser une partie à rester dans le bien pendant une période, surtout si des enfants sont concernés.
Il est important de noter que le tribunal ne partagera pas automatiquement le bien à 50/50. L’issue dépend des preuves d’intention et de contribution.
Pièges courants et points litigieux
Absence d’accord écrit : Les promesses verbales sont plus difficiles à prouver, donc les messages ou e-mails contemporains sont précieux.
Comptes joints : Les paiements effectués depuis un compte joint peuvent prêter à confusion — soyez prêt à montrer qui a réellement financé les contributions.
Améliorations vs entretien : Seules les améliorations importantes (et non l’entretien courant) sont susceptibles d’être prises en compte pour un intérêt bénéficiaire.
Retard : Attendre trop longtemps avant d’introduire une demande peut fragiliser votre dossier, surtout si les souvenirs s’estompent ou si des preuves sont perdues.
Focus sur la jurisprudence : Kernott v Jones [2011] UKSC 53
Cette affaire est la pierre angulaire des demandes TOLATA. La Cour suprême a jugé que lorsque les intentions des parties évoluent au fil du temps, le tribunal peut déduire ou imputer un nouvel accord sur la base de leur comportement. C’est un rappel que vos actes — et vos preuves — comptent autant que tout accord initial.
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Avertissement : cet article de blog fournit des informations générales à des fins éducatives uniquement. Il ne constitue pas un conseil juridique. Les résultats peuvent varier selon votre situation personnelle.
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