Grèce — Golden Visa pour les citoyens chinois (2026)
Ne payez pas 500 $ à un avocat pour une question à laquelle vous avez besoin d’une réponse ce soir. Caira lit en quelques secondes vos demandes de résidence, titres de propriété, relevés bancaires et courriers administratifs — et vous dit exactement ce qui manque, ce qui ne va pas et quoi faire ensuite. Disponible 24 h/24, 7 j/7. Commencer à discuter →
Aperçu
La Grèce est depuis plus d’une décennie la destination Golden Visa la plus populaire pour les citoyens chinois. Depuis le lancement du programme en 2013, les ressortissants chinois ont constamment représenté le plus grand groupe de demandeurs — comptant certaines années pour environ 50 à 60 % de toutes les demandes Golden Visa approuvées. Les raisons sont simples : la Grèce offre le point d’entrée le moins cher dans l’espace Schengen de l’Union européenne, il n’est pas nécessaire de vivre effectivement en Grèce, et le programme fournit un permis de séjour renouvelable de cinq ans qui s’étend à toute la famille.
Pour les familles chinoises, l’attrait va bien au-delà de la commodité des voyages. Un Golden Visa grec offre une base européenne pour l’éducation des enfants (accès aux écoles internationales à Athènes, et tremplin vers les universités dans toute l’Europe), une protection contre l’incertitude économique intérieure et — point crucial — une résidence sans citoyenneté, ce qui signifie que vous ne déclenchez pas l’article 9 de la loi chinoise sur la nationalité. Vous conservez votre passeport chinois.
Les atouts culturels de la Grèce (climat méditerranéen, histoire ancienne, mode de vie insulaire) et son coût de la vie remarquablement bas selon les standards de l’UE en font un pays réellement agréable où passer du temps, même si vous n’y êtes pas obligé. Athènes compte une petite communauté chinoise en croissance, avec des services en chinois, des agences immobilières actives sur WeChat et des vols directs depuis plusieurs villes chinoises.
Seuils d’investissement (système à paliers 2026)
La Grèce a remanié la tarification de son Golden Visa en 2024, remplaçant le seuil uniforme de 250 000 € par un système à paliers fondé sur la localisation. En 2026 :
Zone | Investissement minimum | Zones couvertes |
|---|---|---|
Zone premium | 800 000 € | Région de l’Attique (Athènes et environs), Thessalonique, Mykonos, Santorin et îles avec une population >3 100 |
Zone standard | 400 000 € | La plupart des autres régions de la Grèce continentale et les grandes îles |
Zone patrimoine / conversion | 250 000 € | Conversion de biens commerciaux en usage résidentiel, ou restauration de bâtiments patrimoniaux classés |
Ce que cela signifie en pratique :
Si vous voulez un appartement à Athènes (où la plupart des investisseurs chinois achètent), il faut compter un minimum de 800 000 € — une hausse spectaculaire par rapport aux 250 000 € initiaux
Si vous êtes prêt à regarder en dehors d’Athènes — des villes comme la périphérie de Thessalonique, la Crète, le Péloponnèse ou des îles plus petites — le seuil de 400 000 € est plus accessible
La voie de conversion patrimoniale à 250 000 € existe, mais elle est extrêmement de niche et exige une connaissance spécialisée des réglementations grecques en matière de construction
Types de biens éligibles :
Bien résidentiel (appartements, maisons, villas)
Bien commercial (avec restrictions)
Plusieurs biens peuvent être combinés pour atteindre le seuil
Les biens sur plan sont éligibles si le promoteur est agréé
Les locations de courte durée (Airbnb) ne sont PAS autorisées pour les biens Golden Visa
Le problème des 50 000 $ : comment financer un Golden Visa grec depuis la Chine
C’est la réalité pratique que les agences d’immigration axées sur la Chine abordent rarement avec honnêteté. L’Administration d’État des changes (SAFE) de Chine limite les conversions de devises individuelles à 50 000 USD par personne et par an. Un investissement de 400 000 € (~435 000 USD) prendrait à une personne près de neuf ans pour être transféré légalement à ce rythme.
Méthodes légales utilisées en pratique :
Mise en commun familiale (« 蚂蚁搬家 » / méthode de la fourmi)
Chaque membre de la famille disposant d’un passeport valide peut convertir 50 000 $/an
Une famille de 4 personnes (parents + 2 enfants adultes) = 200 000 $/an
Peut atteindre 400 000 € en environ 2 ans
Entièrement légal, mais les banques peuvent signaler les transferts « structurés » si le schéma paraît suspect
Canaux commerciaux légitimes
Si vous possédez une entreprise avec un véritable commerce transfrontalier, les bénéfices réalisés à l’étranger peuvent être utilisés directement
Les structures WFOE (Wholly Foreign-Owned Enterprise) peuvent faciliter un mouvement de capitaux conforme
Nécessite une activité commerciale réelle — pas seulement une société écran
Hong Kong comme intermédiaire
Ouvrir un compte bancaire à Hong Kong (HSBC, Hang Seng, Bank of China HK)
Transférer les fonds progressivement dans les limites du quota
HK fonctionne sous un régime monétaire distinct (pas de restrictions SAFE sur les comptes basés à HK)
Remarque : les banques du continent examinent de plus en plus les transferts vers HK. C’est légal, mais cela attire l’attention
Produits d’assurance à l’étranger
Souscrire des polices d’assurance de grande valeur auprès d’assureurs basés à HK (AIA, Prudential, Manulife)
Les primes peuvent être structurées dans les limites annuelles
Emprunter sur la valeur de la police pour l’achat du bien
C’est une stratégie sophistiquée qui nécessite un conseil professionnel
⚠️ Avertissement : Les banques clandestines (地下钱庄) et les transferts via USDT/crypto sont illégaux au regard du droit chinois et constituent un « commerce illégal de devises » (非法买卖外汇). Les sanctions incluent des poursuites pénales, l’emprisonnement et de lourdes amendes. N’utilisez pas ces méthodes, quels que soient les conseils des intermédiaires.
Détails du permis de séjour
Caractéristique | Détails |
|---|---|
Type de permis | Permis de séjour permanent (renouvelable tous les 5 ans) |
Validité initiale | 5 ans |
Renouvellement | Automatique sous réserve du maintien de l’investissement éligible |
Exigence de résidence | Aucune — vous n’avez jamais besoin de vous rendre en Grèce pour conserver le permis |
Inclusion de la famille | Conjoint, enfants de moins de 21 ans, parents du demandeur principal et du conjoint |
Droit au travail | Non — le Golden Visa ne donne pas le droit de travailler en Grèce. Vous pouvez toutefois exploiter une entreprise que vous possédez |
Voyage Schengen | Oui — voyage sans visa dans les 27 pays de l’espace Schengen pendant 90 jours maximum sur toute période de 180 jours |
Voie vers la résidence permanente | Après 7 ans de résidence légale (nécessite une présence physique réelle) |
Voie vers la citoyenneté | Après 7 ans, sous réserve d’un examen de langue grecque, d’un test de culture/histoire et de la résidence fiscale |
Point clé pour les citoyens chinois :
Le Golden Visa est une résidence, pas une citoyenneté. C’est en réalité un avantage pour les ressortissants chinois, pas un inconvénient. Vous obtenez l’accès Schengen, une base européenne et des opportunités éducatives pour vos enfants — le tout sans perdre votre nationalité chinoise. Si vous décidez plus tard de demander la citoyenneté grecque (après plus de 7 ans de résidence effective), vous devrez renoncer à votre passeport chinois en vertu de l’article 9.
Procédure de demande
Sélectionner et acheter un bien éligible — travailler avec une agence immobilière grecque agréée (envisagez celles qui disposent de capacités en chinois)
Obtenir un numéro fiscal grec (AFM) — requis pour toute transaction immobilière ; peut être obtenu par l’intermédiaire d’un avocat muni d’une procuration
Ouvrir un compte bancaire grec — nécessaire pour la transaction immobilière et les dépenses courantes
Finaliser l’achat du bien — notaire, registre foncier et paiement via le système bancaire grec (virement international depuis votre compte à l’étranger)
Déposer la demande de Golden Visa auprès du ministère grec de la Migration et de l’Asile
Documents requis :
Passeport valide (au moins 1 an de validité restante)
Contrat d’achat du bien et titre de propriété
Preuve d’une assurance santé valable en Grèce
Preuve de fonds / relevés bancaires montrant l’origine des fonds d’investissement
Certificat de casier judiciaire (de Chine, apostillé)
Photographies format passeport
Certificat de mariage, actes de naissance (pour les membres de la famille, tous apostillés et traduits en grec)
Collecte des données biométriques au bureau désigné à Athènes
Réception de la carte de permis de séjour — généralement 2 à 4 mois à compter du dépôt d’un dossier complet
Délais de traitement : Environ 2 à 6 mois entre l’achat du bien et la réception du permis de séjour. La Grèce a considérablement amélioré ses délais de traitement ces dernières années, bien que les périodes de pointe (été) puissent entraîner des retards.
Répartition des coûts
Élément | Coût |
|---|---|
Investissement immobilier (minimum, zone standard) | 400 000 €+ |
Taxe de transfert immobilier | 3,09 % du prix d’achat (~12 360 €) |
Frais de notaire | ~1 à 2 % (~4 000 à 8 000 €) |
Honoraires juridiques | ~3 000 à 6 000 € |
Commission d’agence immobilière (généralement payée à 0 % par l’acheteur) | 0 € (généralement à la charge du vendeur) |
Frais de demande de Golden Visa | 2 000 € par demandeur principal |
Frais pour les personnes à charge | 150 € par membre de la famille |
Assurance santé (annuelle) | 300 à 1 000 € |
Procuration (si demande à distance) | 200 à 500 € |
Traduction des documents et apostille | 500 à 1 500 € |
Budget total (zone standard) | ~425 000 à 435 000 € |
Budget total (zone premium / Athènes) | ~825 000 à 840 000 € |
Aperçu du marché immobilier (2026)
Athènes (zone premium — seuil de 800 000 €)
Quartier | Prix au m² | Appartement type de 80 m² |
|---|---|---|
Kolonaki (centre haut de gamme) | 4 500 à 7 000 € | 360 000 à 560 000 € |
Glyfada (côte sud) | 3 500 à 5 500 € | 280 000 à 440 000 € |
Kifisia (banlieue nord) | 3 000 à 5 000 € | 240 000 à 400 000 € |
Pagrati / Pangrati | 2 800 à 4 000 € | 224 000 à 320 000 € |
Le Pirée (zone portuaire) | 2 000 à 3 500 € | 160 000 à 280 000 € |
Au seuil de 800 000 €, vous pouvez acheter un appartement de qualité de 2 à 3 chambres dans la plupart des quartiers premium d’Athènes, ou combiner 2 à 3 biens plus petits.
Hors d’Athènes (zone standard — seuil de 400 000 €)
Lieu | Prix au m² | Bien type |
|---|---|---|
Périphérie de Thessalonique | 1 500 à 2 500 € | Appartement 2 chambres : 120 000 à 180 000 € |
Crète (La Canée / Héraklion) | 1 800 à 3 000 € | Villa avec jardin : 200 000 à 350 000 € |
Péloponnèse | 1 200 à 2 000 € | Maison en bord de mer : 150 000 à 250 000 € |
Rhodes / Corfou | 1 500 à 2 800 € | Appartement de vacances : 130 000 à 200 000 € |
À 400 000 €, les investisseurs hors d’Athènes peuvent acquérir des biens réellement attractifs — souvent avec vue sur la mer, jardin et beaucoup plus d’espace que les appartements athéniens.
Principaux avantages pour les citoyens chinois
Aucune exigence de résidence — conservez votre vie et votre carrière en Chine tout en détenant un permis de séjour européen
Accès à l’espace Schengen — voyage sans visa dans 27 pays européens, dont la France, l’Allemagne, l’Italie, l’Espagne et les Pays-Bas
Accès à l’éducation — les enfants peuvent fréquenter des écoles grecques ou internationales ; les universités grecques appliquent des frais de scolarité au tarif UE pour les résidents
Préserver la nationalité chinoise — le Golden Visa ne confère qu’une résidence, donc l’article 9 de la loi sur la nationalité n’est PAS déclenché
Revenus locatifs — les locations de longue durée sont autorisées (les locations de courte durée/Airbnb ne le sont PAS), offrant un potentiel de rendement
Appréciation du bien — les prix de l’immobilier grec augmentent régulièrement depuis 2018 après des années de dépression liée à la crise
Santé — les soins publics grecs sont accessibles aux résidents, complétés par des options privées abordables
Coût de la vie bas — les courses, les repas au restaurant et la vie quotidienne en Grèce sont 40 à 60 % moins chers que dans les grandes villes chinoises
Points à considérer pour les citoyens chinois en 2026
Les hausses de prix sont réelles. Le passage de 250 000 € à 800 000 € à Athènes est spectaculaire. Les investisseurs qui ont attendu ont payé une prime importante. L’option de la zone standard à 400 000 € est désormais le « juste milieu » en termes de valeur
Interdiction d’Airbnb sur les biens Golden Visa. Si vous comptiez sur les revenus de location de courte durée pour compenser les coûts, ce n’est plus autorisé. Les locations de longue durée (baux de 12 mois et plus) restent autorisées
Pas de droit au travail. Le Golden Visa ne vous permet pas de travailler comme salarié en Grèce. Vous pouvez diriger une entreprise, mais vous ne pouvez pas occuper un poste salarié
La voie vers la citoyenneté en 7 ans est longue. Et elle exige une présence physique réelle, une maîtrise du grec et la résidence fiscale. La plupart des investisseurs chinois utilisent le Golden Visa pour l’accès et l’éducation, pas pour la citoyenneté
Banque en Grèce. Les banques grecques (Alpha Bank, Piraeus Bank, National Bank of Greece) acceptent les clients chinois avec une diligence raisonnable standard. L’ouverture d’un compte nécessite un AFM (numéro fiscal) et peut exiger une visite en personne
Risque de change. Votre investissement est libellé en euros. Les fluctuations RMB/EUR peuvent affecter de manière significative le coût effectif
Communauté chinoise. Athènes compte une communauté chinoise modeste mais établie, en particulier dans les quartiers de Metaxourgeio et Kerameikos. Il existe des restaurants chinois, des supermarchés et des associations communautaires, bien que la communauté soit bien plus petite qu’à Londres, Paris ou Vancouver
Sources officielles
Ministère grec de la Migration et de l’Asile : migration.gov.gr
Enterprise Greece (promotion des investissements) : enterprisegreece.gov.gr
Registre foncier grec (Κτηματολόγιο) : ktimatologio.gr
Loi 4251/2014 (Code de l’immigration et de l’intégration sociale), telle que modifiée
Décision ministérielle conjointe 68019/2023 (seuils d’investissement à paliers)
Cet article fournit des informations générales et ne constitue pas un conseil juridique, financier, fiscal ou médical. Vérifiez les informations importantes.
Dernière mise à jour : mai 2026. Les règles d’immigration peuvent changer. Vérifiez toujours auprès de sources officielles ou d’un avocat grec spécialisé en immigration avant de prendre une décision.
