त्वरित उत्तर: बहु-निवास वाले घर (HMO) का लाइसेंस उन अधिकांश संपत्तियों के लिए एक कानूनी आवश्यकता है जिन्हें कम से कम दो अलग-अलग गृहस्थियों के पाँच या अधिक लोग किराये पर लेते हैं और सुविधाएँ साझा करते हैं। इसके बिना संचालन Housing Act 2004 की धारा 72 के तहत एक आपराधिक अपराध है, जिसमें असीमित जुर्माना, सिविल दंड, और किरायेदारों द्वारा Rent Repayment Order के माध्यम से 12 महीने तक का किराया वापस पाने का जोखिम शामिल है। यह मार्गदर्शिका बताती है कि किसे लाइसेंस चाहिए, इसकी लागत क्या है, यह कितने समय तक चलता है, और इसे न लेने वाले मकान-मालिकों के लिए क्या परिणाम होते हैं।
HMO लाइसेंस का क्या मतलब है?
HMO लाइसेंस आपकी स्थानीय परिषद से किसी संपत्ति को बहु-निवास वाले घर के रूप में किराये पर देने की औपचारिक अनुमति है। यह गुणवत्ता का प्रमाणपत्र नहीं, बल्कि एक कानूनी द्वार है। इसके बिना, मकान-मालिक कानून तोड़ रहा है।
लाइसेंस यह पुष्टि करता है कि संपत्ति:
निर्धारित संख्या के निवासियों के लिए उपयुक्त है
न्यूनतम कमरे के आकार के मानकों को पूरा करती है (वैधानिक न्यूनतम: एकल शयनकक्ष 6.51m²; दो वयस्कों द्वारा साझा 10.22m²; 10 वर्ष से कम आयु के लिए 4.64m²)
पर्याप्त अग्नि सुरक्षा उपाय हैं (स्मोक अलार्म, फायर डोर, निकास मार्ग)
निवासियों की संख्या के लिए पर्याप्त रसोई और बाथरूम सुविधाएँ प्रदान करती है
एक “fit and proper” व्यक्ति द्वारा प्रबंधित की जाती है (धारा 64(3), Housing Act 2004)
कानूनी आधार Housing Act 2004 का Part 2 (धाराएँ 55–78) है, जिसे Licensing and Management of Houses in Multiple Occupation (Additional Provisions) (England) Regulations 2007 और HMO Licensing (Prescribed Description) (England) Order 2018 का समर्थन प्राप्त है, जिसने 1 अक्टूबर 2018 से तीन-मंज़िला नियम हटा दिया।
क्या HMO लाइसेंस के बिना किराये पर देना गैरकानूनी है?
हाँ। लाइसेंस योग्य HMO को बिना लाइसेंस के संचालित करना Housing Act 2004 की धारा 72 के तहत एक आपराधिक अपराध है। इसके परिणाम शामिल हैं:
मजिस्ट्रेट्स’ कोर्ट में दोषसिद्धि पर असीमित जुर्माना (2015 से कोई सीमा नहीं)
अभियोजन के विकल्प के रूप में स्थानीय प्राधिकरण द्वारा जारी £30,000 तक का सिविल दंड
आपराधिक रिकॉर्ड, जो भविष्य की “fit and proper person” स्थिति को प्रभावित करता है
Rent Repayment Order (RRO): किरायेदार बिना लाइसेंस अवधि के दौरान दिए गए 12 महीने तक के किराये की वापसी का दावा कर सकते हैं
बिना लाइसेंस के Section 21 नोटिस (बिना दोष बेदखली) देने पर प्रतिबंध (Section 21 को Renters’ Rights Act 2025 के तहत समाप्त किया जा रहा है, अपेक्षित मई 2026)
प्रबंधन आदेश: परिषद संपत्ति का प्रबंधन अपने हाथ में ले सकती है
पश्चात्-तिथि से लाइसेंस के लिए आवेदन करने से उल्लंघन समाप्त नहीं होता। बिना लाइसेंस संचालन की अवधि एक अपराध बनी रहती है, और उस अवधि के दौरान दिया गया किराया संभावित रूप से वापस लिया जा सकता है।
साझा मकान और HMO में क्या अंतर है?
साझा मकान एक अनौपचारिक शब्द है उस संपत्ति के लिए जहाँ कई लोग साथ रहते हैं। यह कोई कानूनी परिभाषा नहीं है।
HMO की परिभाषा Housing Act 2004 की धारा 254 में दी गई है। कोई संपत्ति HMO है यदि:
उसमें तीन या अधिक लोग रहते हैं
वे लोग दो या अधिक अलग-अलग गृहस्थियाँ बनाते हैं (सभी एक ही परिवार नहीं)
वे एक या अधिक बुनियादी सुविधाएँ साझा करते हैं (रसोई, बाथरूम, या शौचालय)
वे इसे अपना एकमात्र या मुख्य घर मानकर रहते हैं
“गृहस्थी” की परिभाषा (धारा 258) में वे लोग शामिल हैं जो पति/पत्नी/सिविल पार्टनर, माता-पिता, दादा-दादी/नाना-नानी, संतान, पोता-पोती/नाती-नातिन, भाई-बहन, चाचा/मामा, बुआ/मौसी, भतीजा/भांजा, भतीजी/भांजी, या चचेरे/ममेरे/फुफेरे/ननिहाल के चचेरे रिश्तेदार के रूप में संबंधित हों। संबंध में साथ रहने वाले साझेदारों को एक ही गृहस्थी माना जाता है। यदि एक भी व्यक्ति परिवार इकाई के बाहर हो, तो गृहस्थियों की संख्या बढ़ जाती है।
छात्रों, शरण-आवेदकों, या प्रवासी श्रमिकों का निवास भी HMO उद्देश्यों के लिए गिना जाता है।
क्या मुझे HMO लाइसेंस चाहिए? — निवासियों की संख्या का विवरण
इंग्लैंड में लाइसेंसिंग के तीन प्रकार हैं:
अनिवार्य HMO लाइसेंसिंग (देशभर में)
अतिरिक्त लाइसेंसिंग (कुछ परिषदों द्वारा लागू, छोटे HMOs को कवर करती है)
चयनात्मक लाइसेंसिंग (निर्धारित क्षेत्रों में लागू, HMO स्थिति की परवाह किए बिना)
क्या मुझे इसके लिए HMO लाइसेंस चाहिए: | क्या अनिवार्य HMO लाइसेंस आवश्यक है? |
|---|---|
2 किरायेदार, 2 गृहस्थियाँ, साझा मकान | नहीं — HMO स्थिति के लिए 3-व्यक्ति सीमा से नीचे |
3 किरायेदार, 2+ गृहस्थियाँ, साझा रसोई/बाथरूम | HMO, लेकिन अनिवार्य लाइसेंस नहीं — केवल 3 लोग; स्थानीय अतिरिक्त/चयनात्मक लाइसेंसिंग जाँचें |
लंदन में 3 किरायेदार (जैसे Barnet, Camden, Tower Hamlets) | संभवतः हाँ — लंदन के कई boroughs में 3-व्यक्ति HMOs को कवर करने वाली अतिरिक्त लाइसेंसिंग है |
4 किरायेदार, 2+ गृहस्थियाँ | HMO, अनिवार्य लाइसेंस नहीं — 5-व्यक्ति सीमा से नीचे; स्थानीय अतिरिक्त लाइसेंसिंग जाँचें |
5 किरायेदार, 2+ गृहस्थियाँ | हाँ — अनिवार्य HMO लाइसेंस आवश्यक देशभर में |
3+ स्व-निहित फ्लैटों वाले उद्देश्य-निर्मित ब्लॉक में 5 किरायेदार | नहीं — अनिवार्य लाइसेंसिंग से छूट (लेकिन अतिरिक्त/चयनात्मक जाँचें) |
लंदन जटिल है: कई boroughs में 3 लोगों तक वाले HMOs को कवर करने वाली अतिरिक्त लाइसेंसिंग है। हमेशा अपने borough के लाइसेंसिंग रजिस्टर की जाँच करें।
फ्लैटों के परिवर्तित ब्लॉक (धारा 257 HMOs) अनिवार्य लाइसेंसिंग के अधीन नहीं हैं, लेकिन अतिरिक्त लाइसेंसिंग के अंतर्गत आ सकते हैं।
क्या HMO लाइसेंस समाप्त होता है?
हाँ। HMO लाइसेंस पाँच वर्ष तक चलता है, लेकिन यदि प्रबंधन या लंबित कार्यों को लेकर चिंताएँ हों तो परिषदें कम अवधि दे सकती हैं।
स्वचालित नवीनीकरण नहीं होता — मकान-मालिकों को समाप्ति से पहले फिर से आवेदन करना होगा
समाप्ति के बाद संचालन वही अपराध है जैसे कभी लाइसेंस न होना
यदि समाप्ति से पहले वैध आवेदन जमा किया गया हो, तो निर्धारण अवधि के दौरान लाइसेंस को जारी माना जाता है (“duly made” application)
यह Rent Repayment Order की प्रतिरक्षा के लिए महत्वपूर्ण है
क्या HMO लाइसेंस महँगा है?
लाइसेंस शुल्क प्रत्येक परिषद द्वारा तय किए जाते हैं और बहुत भिन्न हो सकते हैं। इन्हें योजना के प्रशासन में परिषद की वास्तविक लागतों को प्रतिबिंबित करना चाहिए (धारा 63, Housing Act 2004)।
इंग्लैंड में सामान्य शुल्क सीमा (2025–2026):
स्थान | अनुमानित लाइसेंस शुल्क (5 वर्ष) |
|---|---|
लंदन boroughs (जैसे Barnet, Camden) | £800 – £1,800 |
Bristol | £1,564 (नवीनीकरण); नए आवेदनों के लिए अधिक |
Birmingham | £700 – £1,200 |
Leeds/Manchester | £500 – £900 |
छोटी परिषदें | £400 – £700 |
अधिकांश परिषदें शुल्क को आवेदन/प्रसंस्करण शुल्क (यदि अस्वीकृत हो तो अप्रतिदेय) और जारी होने पर देय अनुदान शुल्क में बाँट देती हैं। मान्यता प्राप्त मकान-मालिकों, जल्दी भुगतान, या अच्छे अनुपालन इतिहास वाली संपत्तियों के लिए छूट उपलब्ध हो सकती है।
कानून द्वारा कोई अधिकतम शुल्क निर्धारित नहीं है, लेकिन शुल्क उचित और अनुपातिक होने चाहिए। मकान-मालिक अत्यधिक शुल्क को चुनौती दे सकते हैं, हालांकि व्यवहार में यह दुर्लभ है।
क्या पड़ोसी HMO को रोक सकते हैं?
पड़ोसी सीधे HMO लाइसेंस आवेदन को वीटो नहीं कर सकते, लेकिन वे परिणाम को प्रभावित कर सकते हैं:
आवेदन प्रक्रिया के दौरान परिषदें अभ्यावेदन आमंत्रित कर सकती हैं
पड़ोसी शोर, भीड़-भाड़, पार्किंग, कचरा, या असामाजिक व्यवहार के बारे में चिंताएँ उठा सकते हैं
इन पर विचार किया जाता है, लेकिन ये निर्णायक नहीं होते
लाइसेंस जारी होने के बाद, पड़ोसी परिषद की आवास प्रवर्तन टीम से औपचारिक शिकायतें कर सकते हैं। लगातार, साक्ष्य-समर्थित शिकायतें लाइसेंस समीक्षा या अतिरिक्त शर्तें लागू होने का कारण बन सकती हैं। चरम मामलों में, परिषद लाइसेंस रद्द कर सकती है।
योजना कानून:
किसी संपत्ति को HMO उपयोग में बदलना (C3 से C4 उपयोग-श्रेणी में) कुछ क्षेत्रों में planning permission की आवश्यकता कर सकता है। परिषदें Article 4 Directions लागू कर Permitted Development अधिकार हटाकर सकती हैं, इसलिए मकान-मालिकों को स्पष्ट planning consent चाहिए। यदि planning permission चाहिए और नहीं ली गई, तो यह एक अलग प्रवर्तन मुद्दा है।
HMO के लिए कानूनी आवश्यकताएँ क्या हैं?
एक लाइसेंस प्राप्त HMO को कई कानूनी ढाँचों का पालन करना होगा:
लाइसेंस शर्तें (Housing Act 2004, s.67):
न्यूनतम कमरे के आकार (एकल वयस्क: 6.51m²; दो वयस्क: 10.22m²; 10 वर्ष से कम: 4.64m²)
पर्याप्त भोजन पकाने की सुविधाएँ (मार्गदर्शन के रूप में हर 5 निवासियों पर न्यूनतम एक सेट)
पर्याप्त बाथरूम/WC सुविधाएँ (आम तौर पर हर 5 निवासियों पर एक)
ठीक से रखरखाव वाली गैस और बिजली प्रणालियाँ
प्रबंधन विनियम:
HMO Management Regulations 2006 (SI 2006/372) प्रबंधकों से अपेक्षा करते हैं कि वे:
साझा भागों को साफ और मरम्मत की स्थिति में रखें
अग्नि-निरोधक उपायों (अलार्म, अग्निशामक, निकास मार्ग) का रखरखाव करें
साझा क्षेत्रों में पर्याप्त प्रकाश सुनिश्चित करें
बिन/कचरा सुविधाएँ प्रदान करें
आपातकालीन मरम्मत का शीघ्र जवाब दें
अग्नि सुरक्षा:
Regulatory Reform (Fire Safety) Order 2005 साझा भागों पर लागू होता है। Building Safety Act 2022 ने उच्च-जोखिम वाली इमारतों (18m+) के लिए नए कर्तव्य पेश किए। HMO के लिए आम तौर पर स्थानीय अग्नि जोखिम आकलन आवश्यक होते हैं।
HHSRS (Housing Health and Safety Rating System):
परिषदें 29 खतरा श्रेणियों के विरुद्ध संपत्तियों का आकलन करती हैं। Category 1 hazards (सबसे गंभीर) को संबोधित करना आवश्यक है; परिषदें आपातकालीन कार्रवाई कर सकती हैं।
अनिवार्य लाइसेंसिंग क्या है?
अनिवार्य लाइसेंसिंग राष्ट्रीय योजना है, जिसके तहत किसी भी HMO के लिए लाइसेंस आवश्यक है जो:
5 या अधिक लोगों द्वारा निवासित हो
2 या अधिक गृहस्थियों का गठन करता हो
सुविधाएँ साझा करते हों (रसोई, बाथरूम, शौचालय)
अपना एकमात्र या मुख्य घर हो
HMO Licensing (Prescribed Description) (England) Order 2018 ने मंज़िल-आवश्यकता हटा दी, जिससे दायरा बढ़ गया। अब इंग्लैंड में लगभग 220,000+ संपत्तियाँ अनिवार्य लाइसेंसिंग के अंतर्गत आती हैं।
मुख्य छूट:
केवल दो लोगों द्वारा निवासित संपत्तियाँ (यहाँ तक कि दो गृहस्थियाँ भी)
तीन या अधिक स्व-निहित फ्लैटों वाले उद्देश्य-निर्मित ब्लॉक
स्थानीय प्राधिकरणों, आवास संघों, पुलिस, या अग्निशमन प्राधिकरणों द्वारा प्रबंधित इमारतें
कुछ छात्र आवास-गृह
मुख्यतः धार्मिक समुदाय उद्देश्यों के लिए उपयोग की जाने वाली इमारतें
मालिक-निवासित संपत्तियाँ जिनमें दो से अधिक लॉजर्स नहीं हैं
HMO के लिए कौन से प्रमाणपत्र चाहिए?
HMO लाइसेंस के लिए आवेदन करते समय, मकान-मालिकों को प्रदान करना होगा:
अनिवार्य दस्तावेज:
Gas Safety Certificate — Gas Safe पंजीकृत इंजीनियर द्वारा वार्षिक निरीक्षण
Electrical Installation Condition Report (EICR) — सभी किराये की संपत्तियों के लिए हर 5 साल में आवश्यक
Energy Performance Certificate (EPC) — न्यूनतम E रेटिंग आवश्यक
Fire Risk Assessment — साझा भागों के लिए आवश्यक; सभी HMOs के लिए अनुशंसित
आमतौर पर माँगे जाने वाले सहायक दस्तावेज:
कमरों के आयाम और लेआउट दिखाने वाली फ्लोर योजना
मकान-मालिक/प्रबंधक की पहचान का प्रमाण
स्मोक अलार्म स्थापना की पुष्टि
कार्बन मोनोऑक्साइड डिटेक्टर स्थापना की पुष्टि
संपत्ति प्रबंधक का विवरण (यदि मकान-मालिक से अलग हो)
“fit and proper person” स्थिति का प्रमाण
HMO लाइसेंसिंग से कौन छूट प्राप्त है?
ऊपर दिए गए वैधानिक अपवाद देखें। अधिकांश निजी मकान-मालिकों के लिए, यदि संपत्ति HMO परिभाषा में आती है और उसमें 5+ निवासी हैं, तो कोई छूट नहीं है।
यदि कोई किरायेदार बिना लाइसेंस वाले HMO में रहता है तो क्या होगा?
किरायेदारों के पास महत्वपूर्ण अधिकार हैं:
Rent Repayment Order (RRO): बिना लाइसेंस अवधि के दौरान दिए गए 12 महीने तक के किराये की वसूली के लिए First-tier Tribunal (Property Chamber) में आवेदन करें। आवेदन अपराध की तारीख से 12 महीनों के भीतर करना होगा।
प्रतिदावा: यदि आपका मकान-मालिक कब्ज़े की कार्यवाही या किराया बकाया का दावा लाता है, तो आप बिना लाइसेंस स्थिति को प्रतिदावे या equitable set-off के रूप में उठा सकते हैं।
परिषद को रिपोर्ट करें: स्थानीय आवास प्रवर्तन टीम मकान-मालिक पर अभियोजन चला सकती है और £30,000 तक का सिविल दंड जारी कर सकती है।
Section 21 सुरक्षा: बिना लाइसेंस वाला HMO मकान-मालिक वैध Section 21 नोटिस जारी नहीं कर सकता। बिना लाइसेंस रहते हुए दिया गया कोई भी ऐसा नोटिस अमान्य है।
Caira कैसे मदद कर सकता है
यदि आप HMO का प्रबंधन करने वाले मकान-मालिक हैं और सुनिश्चित करना चाहते हैं कि आपकी संपत्ति पूरी तरह अनुपालन में है — या आप लाइसेंसिंग या बेदखली नोटिसों के बारे में प्रश्नों का सामना कर रहे हैं — Caira आपकी मदद कर सकता है:
कानून स्पष्ट करें: अपनी लाइसेंसिंग जिम्मेदारियों और आपकी संपत्ति पर कौन-से नियम लागू होते हैं, समझें
पत्राचार का मसौदा तैयार करें: लाइसेंसिंग, अनुपालन, या कब्ज़ा कार्यवाही के संबंध में किरायेदारों या परिषद के लिए पत्र तैयार करें
अपने विकल्पों का अन्वेषण करें: Rent Repayment Orders, संभावित किरायेदार प्रतिदावों, और प्रभावी ढंग से जवाब देने के तरीके के बारे में जानें
दस्तावेज़ तैयार करें: अपनी साक्ष्य सामग्री व्यवस्थित करें और कानूनी प्रक्रियाओं के लिए संरचित बयान या ट्रिब्यूनल आवेदन बनाएँ
£15/माह. 14-दिन का मुफ़्त परीक्षण. क्रेडिट कार्ड की आवश्यकता नहीं.
अस्वीकरण: यह लेख सामान्य जानकारी है, वित्तीय, कर, या कानूनी सलाह नहीं है।
