संक्षेप में: नए निर्माण की खरीद के अनुबंध मानक पुनर्विक्रय अनुबंधों से काफ़ी अलग होते हैं। इन्हें डेवलपर द्वारा तैयार किया जाता है और ये डेवलपर के पक्ष में भारी रूप से झुके होते हैं। एक्सचेंज से पहले मुख्य अंतर समझ लेने से आप महंगे आश्चर्यों से बच सकते हैं।

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नए निर्माण के अनुबंध कैसे अलग होते हैं

जब आप कोई पुनर्विक्रय संपत्ति खरीदते हैं, तो मानक Law Society अनुबंध अपेक्षाकृत संतुलित होता है। नए निर्माण के अनुबंध डेवलपर की कानूनी टीम द्वारा तैयार किए गए विशेष दस्तावेज़ होते हैं। ये डेवलपर को निर्माण समय-सीमा, विनिर्देश परिवर्तनों, और पूर्णता व्यवस्थाओं पर व्यापक विवेक देते हैं।

1. Long-stop dates और पूर्णता में देरी

अधिकांश नए निर्माण अनुबंधों में अनुमानित पूर्णता तिथि होती है, लेकिन यह आम तौर पर बाध्यकारी नहीं होती। अनुबंध में एक “long-stop date” निर्दिष्ट होती है—अंतिम तिथि तक डेवलपर को काम पूरा करना ही होता है। यह अनुमानित तिथि के 12 से 24 महीने बाद हो सकती है।

Manchester में एक खरीदार ने मार्च 2025 की अनुमानित पूर्णता वाले नए निर्माण अपार्टमेंट पर एक्सचेंज किया। निर्माण में देरी के कारण पूर्णता नवंबर 2025 तक खिसक गई। खरीदार का mortgage offer दो बार समाप्त हो गया, जिससे नए आवेदन, अतिरिक्त valuation fees, और बदली हुई ब्याज दरों से निपटना पड़ा। अनुबंध ने इसकी अनुमति दी। खरीदार फिर भी बाध्य था।

2. विनिर्देश परिवर्तन

अधिकांश अनुबंधों में एक धारा होती है जो डेवलपर को विनिर्देश में “minor” संशोधन करने की अनुमति देती है, लेकिन “minor” का अर्थ हो सकता है:

• Show home से अलग kitchen units

• वैकल्पिक bathroom tiles या flooring

• वैकल्पिक material finishes

जांचें कि “minor” को कैसे परिभाषित किया गया है। कुछ अनुबंध डेवलपर को सामग्री बदलने का व्यापक विवेक देते हैं, बशर्ते वे “equivalent” गुणवत्ता की हों, जो एक व्यक्तिपरक मानक है।

3. प्रोत्साहन और उनके निहितार्थ

डेवलपर अक्सर प्रोत्साहन देते हैं: आपका stamp duty चुकाना, कानूनी शुल्क कवर करना, या furniture packages देना। इन प्रोत्साहनों की जानकारी आपके mortgage lender को दी जानी चाहिए। यदि कोई प्रोत्साहन खरीद मूल्य के एक निश्चित प्रतिशत से अधिक हो (आमतौर पर 500,000 pounds से कम संपत्तियों के लिए 5%), तो lender वह राशि कम कर सकता है जो वह उधार देने को तैयार है।

4. Freehold estates पर प्रबंधन शुल्क

भले ही आप नए निर्माण estate पर freehold house खरीद रहे हों, आपको साझा क्षेत्रों के लिए वार्षिक management charges देने पड़ सकते हैं। leasehold properties के service charges के विपरीत, estate management charges के आसपास ऐतिहासिक रूप से कम वैधानिक सुरक्षा रही है, हालांकि Leasehold and Freehold Reform Act 2024 ने कुछ पारदर्शिता आवश्यकताएँ जोड़ी हैं।

5. NHBC वारंटी सीमाएँ

अधिकांश नए निर्माणों के साथ NHBC Buildmark warranty आती है, लेकिन कवरेज व्यापक नहीं होती:

• वर्ष 1-2: डेवलपर NHBC मानकों का उल्लंघन करने वाले दोषों को ठीक करता है

• वर्ष 3-10: NHBC केवल संरचनात्मक दोषों को कवर करता है

खराब प्लास्टरिंग, चरमराती फर्श, या इकाइयों के बीच अपर्याप्त soundproofing जैसी समस्याएँ शुरुआती दो-वर्षीय अवधि के बाद कवर होने की संभावना कम होती है।

FAQ

क्या मैं नए निर्माण के अनुबंध पर बातचीत कर सकता/सकती हूँ?

व्यवहार में, डेवलपर शायद ही कभी अपने मानक अनुबंध में महत्वपूर्ण बदलाव स्वीकार करते हैं। हालांकि, आप और आपको अपने conveyancer से किसी भी असामान्य रूप से कठोर धारा को चिन्हित करने और जहाँ संभव हो, विशेष रूप से long-stop dates और specification change प्रावधानों पर, आपत्ति उठाने के लिए कहना चाहिए।

यदि पूर्णता में देरी हो जाए तो?

जांचें कि क्या अनुबंध में डेवलपर द्वारा अनुमानित पूर्णता तिथि चूकने पर किसी मुआवज़े का प्रावधान है। कई में नहीं होता। यह भी जांचें कि क्या long-stop date बीत जाने पर आप वापस हट सकते हैं।

अस्वीकरण: यह लेख सामान्य जानकारी है, वित्तीय, कर, या कानूनी सलाह नहीं।