Szybka odpowiedź: Licencja HMO (wspólne zakwaterowanie) jest wymogiem do wynajmu dla 5+ osób z 2+ gospodarstw domowych dzielących udogodnienia. Najem bez niej to przestępstwo (ustawa Housing Act 2004, art. 72). Grożą za to kary bez limitu oraz zwrot czynszu do 12 miesięcy na rzecz najemców.

Co oznacza licencja HMO?
To zgoda gminy na wynajem domu jako HMO. Bez niej landlord łamie prawo. Licencja nie jest certyfikatem jakości, a wymogiem prawnym.

Licencja potwierdza, że nieruchomość:

• Jest odpowiednia dla wskazanej liczby mieszkańców

• Spełnia normy wielkości pokoi (min. pokój 1-osobowy 6,51m²; 2 osoby 10,22m²)

• Ma właściwe zabezpieczenia ppoż. (czujniki, drzwi ognioodporne)

• Ma odpowiednią liczbę kuchni i łazienek dla lokatorów

• Jest zarządzana przez osobę „odpowiednią i właściwą” (art. 64(3))

Podstawą prawną jest część 2 Housing Act 2004 (art. 55-78) wraz ze zmianami z 2018 roku, które usunęły zasadę trzech kondygnacji.

Czy wynajem bez licencji HMO jest nielegalny?

Tak. Prowadzenie HMO bez licencji podlega karze z art. 72 Housing Act 2004. Konsekwencje to:

• Kara grzywny bez górnego limitu nakładana przez sąd

• Kara administracyjna nakładana przez gminę do 30 000 GBP

• Wpis do rejestru karnego, co utrudnia uzyskanie licencji w przyszłości

• Nakaz zwrotu kosztów (RRO): zwrot do 12 miesięcy czynszu lokatorom

• Brak możliwości eksmisji na mocy Sekcji 21 podczas braku licencji

• Przejęcie zarządu nad nieruchomością przez lokalne władze

Złożenie wniosku o licencję wstecznie nie usuwa naruszenia prawa. Okres bez licencji pozostaje przestępstwem, a czynsz podlega zwrotowi.

Różnica między współdzielonym domem a HMO
„Współdzielony dom” to termin potoczny. Nie jest to definicja prawna.

HMO definiuje art. 254 Housing Act 2004. Obiekt jest HMO, jeśli:

• Mieszkają w nim co najmniej trzy osoby

• Osoby te tworzą minimum dwa osobne gospodarstwa domowe

• Dzielą oni kuchnię, łazienkę lub toaletę

• Jest to ich jedyne lub główne miejsce zamieszkania

Definicja „gospodarstwa domowego” (art. 258) obejmuje krewnych i partnerów. Jeśli choć jedna osoba jest spoza rodziny, liczba gospodarstw rośnie.

Studenci, osoby ubiegające się o azyl lub pracownicy migrujący również liczą się do HMO.

Czy potrzebuję licencji HMO? — Liczba lokatorów
W Anglii istnieją trzy rodzaje licencji:

• Obowiązkowa licencja HMO (ogólnokrajowa)

• Dodatkowa licencja (wprowadzana przez gminy dla mniejszych HMO)

• Wybiórcza licencja (w wyznaczonych strefach, dla każdych najemców)

Londyn ma zawiłe prawo: gminy wymagają licencji już dla 3 osób. Zawsze sprawdź lokalny rejestr danej dzielnicy.

Bloki przekształcone w mieszkania (HMO z art. 257) nie podlegają licencji obowiązkowej, ale mogą podlegać lokalnej.

Czy licencja HMO wygasa?

Tak. Licencja HMO działa do pięciu lat. Gminy mogą skrócić ten czas w razie zastrzeżeń do zarządcy.

• Brak automatycznego odnowienia — złóż wniosek przed wygaśnięciem

• Wynajem po wygaśnięciu licencji to takie samo przestępstwo jak jej brak

• Wniosek złożony przed terminem pozwala na legalny dalszy wynajem

• Ma to kluczowe znaczenie przy obronie przed karą RRO

Czy licencja HMO jest droga?
Opłaty ustala każda gmina. Muszą one pokrywać realne koszty obsługi programu przez urząd (art. 63, Housing Act 2004).

Typowe opłaty w Anglii (2025–2026):

Większość gmin dzieli opłatę na część rejestracyjną (bezzwrotną) i opłatę za wydanie. Zniżki są dla akredytowanych landlordów.

Ustawa nie określa maksymalnej opłaty. Muszą być one jednak uzasadnione. Landlord może skarżyć zawyżone koszty.

Czy sąsiedzi mogą zablokować HMO?

Sąsiedzi nie mogą bezpośrednio zawetować wniosku, ale mogą na niego wpływać:

• Gminy zbierają opinie mieszkańców podczas rozpatrywania wniosku

• Sąsiedzi mogą zgłosić obawy o hałas, parkowanie, śmieci czy tłok

• Skargi te są badane, lecz nie decydują o odrzuceniu

Po wydaniu licencji sąsiedzi mogą zgłaszać skargi do gminy. Udowodnione uciążliwości mogą skutkować cofnięciem licencji.

Prawo budowlane:
Zmiana funkcji na HMO wymaga czasem zgody na budowę (tzw. Article 4). Jej brak przy wymogu zgody stanowi osobne naruszenie prawa.

Wymogi prawne dla HMO
Licencjonowane HMO musi spełniać surowe wymogi ustawowe:

Warunki licencji (art. 67 Housing Act 2004):

• Wymiary pokoju (min. 6,51m² dla 1 osoby; 10,22m² dla 2 osób)

• Odpowiednie wyposażenie kuchni (np. 1 zestaw na 5 osób)

• Odpowiednia liczba łazienek (zwykle jedna na 5 osób)

• Sprawna instalacja gazowa oraz elektryczna

Zasady zarządzania:
Przepisy HMO Management Regulations 2006 nakładają na zarządców obowiązki:

• Utrzymanie czystości i dbanie o stan części wspólnych

• Utrzymanie systemów ppoż. (alarmy, drogi ewakuacyjne)

• Zapewnienie oświetlenia w częściach wspólnych

• Zapewnienie pojemników na odpady

• Szybkie usuwanie nagłych awarii

Bezpieczeństwo pożarowe:
Przepisy ppoż. z 2005 roku dotyczą części wspólnych nieruchomości. Wymagana jest lokalna ocena ryzyka pożarowego (FRA) dla HMO.

System HHSRS:
Gminy oceniają budynki pod kątem 29 zagrożeń. Zagrożenia kategorii 1 (najcięższe) muszą być bezzwłocznie usunięte.

Czym jest obowiązkowa licencja krajowa?
To krajowy wymóg posiadania licencji dla każdego HMO, które:

• Jest zamieszkane przez 5 lub więcej osób

• Tworzy co najmniej 2 osobne gospodarstwa domowe

• Mieszkańcy współdzielą kuchnię, łazienkę lub WC

• Jest to ich główne miejsce zamieszkania

Przepisy z 2018 r. zniosły limit pięter. Obowiązek licencji w Anglii dotyczy dziś ponad 220 000 obiektów.

Kluczowe zwolnienia z licencji:

• Nieruchomości zamieszkane tylko przez dwie osoby

• Bloki z samodzielnymi mieszkaniami

• Budynki zarządzane przez urzędy, policję lub straż pożarną

• Wybrane akademiki studenckie

• Budynki używane głównie przez wspólnoty wyznaniowe

• Domy właścicieli z najwyżej dwoma lokatorami

Jakich certyfikatów potrzebujesz dla HMO?
Przy wniosku o licencję HMO należy przedstawić:

Wymagane dokumenty:

• Certyfikat bezpieczeństwa gazowego (Gas Safety) — co roku

• Raport stanu instalacji elektrycznej (EICR) — co 5 lat

• Świadectwo charakterystyki energetycznej (EPC) — min. klasa E

• Ocena ryzyka pożarowego (FRA) — dla części wspólnych

Inne wymagane dokumenty:

• Rzut piętra z wymiarami i układem pomieszczeń

• Dowód tożsamości landlorda lub zarządcy

• Potwierdzenie montażu czujników dymu

• Potwierdzenie instalacji czujników tlenku węgla

• Dane zarządcy nieruchomości (jeśli inny niż właściciel)

• Dowód statusu odpowiedniej osoby do zarządzania

Kto jest zwolniony z licencji HMO?
Patrz ustawowe zwolnienia wyżej. Dla prywatnego landlorda przy 5+ lokatorach brak licencji jest niemal niemożliwy.

Co grozi za najem w nielicencjonowanym HMO?
Najemcy mają szerokie prawa:

• Nakaz RRO: wniosek do sądu (Tribunal) o zwrot do 12 miesięcy czynszu za najem bez licencji. Czas na wniosek to 12 miesięcy.

• Wzajemne roszczenie: najemca może powołać się na brak licencji przy próbie eksmisji lub pozwie o zaległy czynsz.

• Zgłoszenie do gminy: urząd może nałożyć na landlorda karę do 30 000 GBP.

• Blokada Sekcji 21: wypowiedzenie umowy bez winy lokatora ma moc prawną tylko z ważną licencją.

Jak pomaga Caira
Jeśli zarządzasz HMO jako landlord i chcesz mieć pewność zgodności z prawem lub masz pytania o licencje i eksmisje — Caira Ci pomoże:

• Wyjaśnia przepisy: dowiedz się, jakie wymogi licencyjne i prawne dotyczą Twojego budynku

• Przygotowuje pisma: tworzy listy do lokatorów lub gminy w sprawach licencji i najmu

• Omawia opcje: poznaj procedury RRO i sposoby obrony przed roszczeniami lokatorów

• Tworzy dokumenty: zbiera dowody i przygotowuje wnioski lub pisma procesowe do sądu

  
  

15 GBP/miesiąc. Darmowy test przez 14 dni. Bez podawania karty.

Wypróbuj Caira za darmo →

Uwaga: Ten artykuł służy wyłącznie celom informacyjnym i nie stanowi porady prawnej ani finansowej.