Szybka odpowiedź: Licencja na dom wieloosobowy (HMO) jest wymogiem prawnym dla większości nieruchomości wynajmowanych pięciu lub większej liczbie osób z co najmniej dwóch odrębnych gospodarstw domowych, które dzielą wspólne udogodnienia. Prowadzenie takiej nieruchomości bez licencji stanowi przestępstwo na podstawie sekcji 72 Housing Act 2004 i grozi nieograniczoną grzywną, karami cywilnymi oraz ryzykiem odzyskania przez najemców nawet 12 miesięcy czynszu w ramach Rent Repayment Order. Ten przewodnik wyjaśnia, kto potrzebuje licencji, ile kosztuje, jak długo obowiązuje oraz jakie są konsekwencje dla wynajmujących, którzy ją pomijają.

Co oznacza licencja HMO?
Licencja HMO to formalna zgoda wydawana przez lokalną radę, pozwalająca wynajmować nieruchomość jako dom wieloosobowy. Nie jest to certyfikat jakości, lecz prawny wymóg. Bez niej wynajmujący łamie prawo.

Licencja potwierdza, że nieruchomość:

• Jest odpowiednia dla wskazanej liczby mieszkańców

• Spełnia minimalne standardy powierzchni pokoi (minimalne ustawowe: sypialnia jednoosobowa 6,51 m²; dwoje dorosłych dzielących pokój 10,22 m²; dla dzieci poniżej 10 lat 4,64 m²)

• Ma odpowiednie zabezpieczenia przeciwpożarowe (czujniki dymu, drzwi przeciwpożarowe, drogi ewakuacyjne)

• Zapewnia wystarczające zaplecze kuchenne i łazienkowe dla liczby mieszkańców

• Jest zarządzana przez osobę „odpowiednią i właściwą” (section 64(3), Housing Act 2004)

Podstawę prawną stanowi Part 2 Housing Act 2004 (sections 55–78), wspierany przez Licensing and Management of Houses in Multiple Occupation (Additional Provisions) (England) Regulations 2007 oraz HMO Licensing (Prescribed Description) (England) Order 2018, które usunęły wymóg budynku wielokondygnacyjnego od 1 października 2018 r.

Czy wynajmowanie bez licencji HMO jest nielegalne?

Tak. Prowadzenie licencjonowanego HMO bez licencji stanowi przestępstwo na podstawie sekcji 72 Housing Act 2004. Konsekwencje obejmują:

• Nieograniczoną grzywnę po skazaniu w magistrates’ court (brak limitu od 2015 r.)

• Karę cywilną do £30,000 jako alternatywę dla postępowania karnego, nakładaną przez local authority

• Kartotekę karną, wpływającą na przyszły status „odpowiedniej i właściwej osoby”

• Rent Repayment Order (RRO): najemcy mogą odzyskać do 12 miesięcy czynszu zapłaconego w okresie bez licencji

• Zakaz doręczenia Section 21 notice (wypowiedzenie bez podania przyczyny) w czasie braku licencji (Section 21 jest obecnie znoszona na mocy Renters’ Rights Act 2025, wejście w życie oczekiwane w maju 2026 r.)

• Zarządzenie zarządcze: rada może przejąć zarządzanie nieruchomością

Złożenie wniosku o licencję z datą wsteczną nie usuwa naruszenia. Okres prowadzenia działalności bez licencji pozostaje wykroczeniem, a czynsz zapłacony w tym czasie może podlegać odzyskaniu.

Jaka jest różnica między domem współdzielonym a HMO?
Dom współdzielony to potoczne określenie nieruchomości, w której mieszka razem kilka osób. Nie jest to definicja prawna.

HMO jest zdefiniowane w section 254 Housing Act 2004. Nieruchomość jest HMO, jeśli:

• Zamieszkują ją trzy lub więcej osób

• Osoby te tworzą dwa lub więcej odrębnych gospodarstw domowych (nie wszyscy stanowią jedną rodzinę)

• Dzielą jedną lub więcej podstawowych części wspólnych (kuchnię, łazienkę lub toaletę)

• Użytkują ją jako swój jedyny lub główny dom

Definicja „gospodarstwa domowego” (section 258) obejmuje osoby spokrewnione jako małżonek/partner cywilny, rodzic, dziadek/babcia, dziecko, wnuk, rodzeństwo, wujek, ciotka, siostrzeniec/bratanek, siostrzenica/bratanica lub kuzyn/kuzynka. Osoby mieszkające razem w związku traktuje się jako jedno gospodarstwo domowe. Jeśli choć jedna osoba nie należy do rodziny, liczba gospodarstw domowych wzrasta.

Zamieszkiwanie przez studentów, osoby ubiegające się o azyl lub pracowników migrujących również liczy się na potrzeby HMO.

Czy potrzebuję licencji HMO? — wyjaśnienie liczby mieszkańców
W Anglii istnieją trzy rodzaje licencjonowania:

• Obowiązkowe licencjonowanie HMO (w skali kraju)

• Dodatkowe licencjonowanie (wprowadzone przez niektóre rady, obejmuje mniejsze HMO)

• Selektywne licencjonowanie (obowiązuje na wyznaczonych obszarach, niezależnie od statusu HMO)

Londyn jest skomplikowany: wiele borough ma dodatkowe licencjonowanie obejmujące HMO już od 3 osób. Zawsze sprawdzaj rejestr licencji swojej dzielnicy.

Przekształcone bloki mieszkań (section 257 HMOs) nie podlegają obowiązkowemu licencjonowaniu, ale mogą być objęte dodatkowym licencjonowaniem.

Czy licencja HMO wygasa?

Tak. Licencja HMO obowiązuje maksymalnie pięć lat, ale rady mogą przyznać krótszy okres, jeśli istnieją obawy dotyczące zarządzania lub niewykonanych prac.

• Nie ma automatycznego odnowienia — wynajmujący muszą złożyć nowy wniosek przed wygaśnięciem

• Prowadzenie działalności po wygaśnięciu jest tym samym wykroczeniem, co brak licencji od początku

• Jeśli przed wygaśnięciem złożono ważny wniosek, licencja jest traktowana jako obowiązująca przez okres rozpatrywania („duly made” application)

• Jest to ważne przy obronie przed Rent Repayment Order

Czy licencja HMO jest droga?
Opłaty licencyjne ustala każda rada osobno i bardzo się różnią. Muszą odzwierciedlać rzeczywiste koszty rady związane z administrowaniem systemem (section 63, Housing Act 2004).

Typowe przedziały opłat w Anglii (2025–2026):

Większość rad dzieli opłatę na opłatę za wniosek/przetwarzanie (bezzwrotną w razie odmowy) oraz opłatę za wydanie licencji płatną przy jej przyznaniu. Zniżki mogą być dostępne dla akredytowanych wynajmujących, przy wcześniejszej płatności lub dla nieruchomości z dobrą historią zgodności.

Ustawa nie przewiduje maksymalnej opłaty, ale musi ona być rozsądna i proporcjonalna. Wynajmujący mogą kwestionować nadmierne opłaty, choć w praktyce zdarza się to rzadko.

Czy sąsiedzi mogą zablokować HMO?

Sąsiedzi nie mogą bezpośrednio zawetować wniosku o licencję HMO, ale mogą wpływać na wynik:

• Rady mogą zapraszać do składania uwag w trakcie procesu wniosku

• Sąsiedzi mogą zgłaszać obawy dotyczące hałasu, przeludnienia, parkowania, śmieci lub zachowań antyspołecznych

• Są one brane pod uwagę, ale nie są rozstrzygające

Po przyznaniu licencji sąsiedzi mogą składać formalne skargi do zespołu egzekwowania przepisów mieszkaniowych rady. Uporczywe, poparte dowodami skargi mogą wywołać przegląd licencji lub dodanie warunków. W skrajnych przypadkach rada może cofnąć licencję.

Prawo planistyczne:
Zmiana sposobu użytkowania nieruchomości na HMO (z klasy C3 na C4) może w niektórych obszarach wymagać pozwolenia na planowanie. Rady mogą wprowadzać Article 4 Directions, znosząc prawa Permitted Development, więc wynajmujący potrzebują wyraźnej zgody planistycznej. Jeśli pozwolenie jest wymagane i nie zostało uzyskane, stanowi to odrębny problem egzekucyjny.

Jakie są wymogi prawne dla HMO?
Licencjonowane HMO musi spełniać kilka ram prawnych:

Warunki licencji (Housing Act 2004, s.67):

• Minimalna powierzchnia pokoi (dorosły samotnie: 6,51 m²; dwoje dorosłych: 10,22 m²; poniżej 10 lat: 4,64 m²)

• Odpowiednie zaplecze kuchenne (orientacyjnie minimum jeden zestaw na 5 mieszkańców)

• Odpowiednie zaplecze łazienkowe/WC (zwykle jedno na 5 mieszkańców)

• Prawidłowo utrzymywane instalacje gazowe i elektryczne

Przepisy zarządzania:
HMO Management Regulations 2006 (SI 2006/372) wymagają od zarządców, aby:

• Utrzymywali części wspólne w czystości i dobrym stanie

• Dbali o zabezpieczenia przeciwpożarowe (alarmy, gaśnice, drogi ewakuacyjne)

• Zapewniali odpowiednie oświetlenie w częściach wspólnych

• Zapewniali pojemniki na odpady/udogodnienia do ich składowania

• Niezwłocznie reagowali na awaryjne naprawy

Bezpieczeństwo pożarowe:
Regulatory Reform (Fire Safety) Order 2005 ma zastosowanie do części wspólnych. Building Safety Act 2022 wprowadził nowe obowiązki dla budynków o podwyższonym ryzyku (18 m+). Lokalna ocena ryzyka pożarowego jest zwykle wymagana dla HMO.

HHSRS (Housing Health and Safety Rating System):
Rady oceniają nieruchomości według 29 kategorii zagrożeń. Zagrożenia kategorii 1 (najpoważniejsze) muszą zostać usunięte; rady mogą podjąć działania awaryjne.

Na czym polega obowiązkowe licencjonowanie?
Obowiązkowe licencjonowanie to krajowy system wymagający licencji dla każdego HMO, które:

• Jest zamieszkane przez 5 lub więcej osób

• Tworzy 2 lub więcej gospodarstw domowych

• Które dzielą wspólne udogodnienia (kuchnię, łazienkę, toaletę)

• Jako swój jedyny lub główny dom

HMO Licensing (Prescribed Description) (England) Order 2018 usunął wymóg liczby kondygnacji, poszerzając zakres. Około 220 000+ nieruchomości podlega teraz obowiązkowemu licencjonowaniu w Anglii.

Główne wyjątki:

• Nieruchomości zamieszkane tylko przez dwie osoby (nawet jeśli tworzą dwa gospodarstwa domowe)

• Specjalnie wybudowane bloki z trzema lub większą liczbą samodzielnych mieszkań

• Budynki zarządzane przez władze lokalne, housing associations, policję lub straż pożarną

• Niektóre akademiki studenckie

• Budynki zajmowane głównie na potrzeby wspólnot religijnych

• Nieruchomości zajmowane przez właściciela z nie więcej niż dwoma lokatorami

Jakie zaświadczenia są potrzebne dla HMO?
Składając wniosek o licencję HMO, wynajmujący muszą przedłożyć:

Dokumenty obowiązkowe:

• Gas Safety Certificate — coroczna kontrola przez inżyniera zarejestrowanego w Gas Safe

• Electrical Installation Condition Report (EICR) — wymagany co 5 lat dla wszystkich wynajmowanych nieruchomości

• Energy Performance Certificate (EPC) — wymagany minimalny rating E

• Fire Risk Assessment — wymagany dla części wspólnych; zalecany dla wszystkich HMO

Dokumenty uzupełniające zwykle wymagane:

• Plan piętra pokazujący wymiary i układ pomieszczeń

• Potwierdzenie tożsamości wynajmującego/zarządcy

• Potwierdzenie montażu czujników dymu

• Potwierdzenie montażu czujników tlenku węgla

• Szczegóły zarządcy nieruchomości (jeśli inny niż wynajmujący)

• Dowody statusu „odpowiedniej i właściwej osoby”

Kto jest zwolniony z licencjonowania HMO?
Patrz ustawowe wyjątki powyżej. Dla większości prywatnych wynajmujących, jeśli nieruchomość spełnia definicję HMO i ma 5+ mieszkańców, nie ma zwolnienia.

Co się dzieje, jeśli najemca mieszka w HMO bez licencji?
Najemcy mają znaczące prawa:

• Rent Repayment Order (RRO): Złóż wniosek do First-tier Tribunal (Property Chamber), aby odzyskać do 12 miesięcy czynszu zapłaconego w okresie bez licencji. Wniosek musi zostać złożony w ciągu 12 miesięcy od popełnienia wykroczenia.

• Counterclaim: Jeśli wynajmujący wszczyna postępowanie o posiadanie nieruchomości lub roszczenie o zaległy czynsz, można podnieść brak licencji jako counterclaim lub equitable set-off.

• Powiadomienie rady: lokalny zespół egzekwowania prawa mieszkaniowego może ścigać wynajmującego i nałożyć karę cywilną do £30,000.

• Ochrona Section 21: wynajmujący HMO bez licencji nie może doręczyć ważnego Section 21 notice. Każde takie zawiadomienie doręczone bez licencji jest nieważne.

Jak Caira może pomóc
Jeśli jesteś wynajmującym zarządzającym HMO i chcesz mieć pewność, że Twoja nieruchomość w pełni spełnia wymogi — albo masz pytania dotyczące licencjonowania lub wypowiedzeń — Caira może Ci pomóc:

• Wyjaśnienie prawa: Zrozum swoje obowiązki licencyjne i przepisy mające zastosowanie do Twojej nieruchomości

• Opracowanie korespondencji: Przygotowanie pism do najemców lub rady dotyczących licencjonowania, zgodności lub postępowań o posiadanie

• Przegląd opcji: Poznanie zasad Rent Repayment Orders, możliwych counterclaims najemców i skutecznych sposobów reakcji

• Przygotowanie dokumentów: Zorganizowanie dowodów oraz przygotowanie uporządkowanych oświadczeń lub wniosków do trybunału na potrzeby postępowań prawnych

  
  

£15/miesiąc. Darmowy 14-dniowy okres próbny. Bez karty kredytowej.

Wypróbuj Caira za darmo →

Zastrzeżenie: Ten artykuł ma charakter ogólnej informacji, a nie porady finansowej, podatkowej ani prawnej.