Szybka odpowiedź: Jeśli twój wynajmujący nie zabezpieczył twojej kaucji najmu w autoryzowanym schemacie — albo nie przekazał ci wymaganych „wymaganych informacji” — w ciągu 30 dni, możesz dochodzić od jednej do trzech wartości kaucji jako kary przez sąd hrabstwa. Dotyczy to nawet wtedy, gdy kaucja została ostatecznie zabezpieczona z opóźnieniem. Wielokrotne naruszenia przy odnowieniach najmu mogą jeszcze bardziej zwiększyć karę. Oto jak działa prawo i co możesz zrobić.

Czym jest ochrona kaucji najmu?

Zgodnie z sekcją 213 Housing Act 2004 każdy wynajmujący, który pobiera kaucję za Assured Shorthold Tenancy (AST) w Anglii i Walii, musi w ciągu 30 dni:

• Zabezpieczyć kaucję w jednym z trzech zatwierdzonych przez rząd schematów:

  • DPS (Deposit Protection Service) — powierniczy, bezpłatny

  • MyDeposits — oparty na ubezpieczeniu

  • TDS (Tenancy Deposit Scheme) — oparty na ubezpieczeniu

• Doręczyć najemcy wymagane informacje — osobny, konkretny dokument, który informuje cię:

  • Który schemat przechowuje kaucję

  • Imię i nazwisko lub nazwa wynajmującego, adres i dane kontaktowe

  • Zabezpieczona kwota i adres nieruchomości

  • Jak odzyskać kaucję na koniec najmu

  • Co zrobić w razie sporu oraz jaka jest procedura rozstrzygania sporów w danym schemacie

To są dwa odrębne obowiązki prawne. Zabezpieczenie kaucji, ale niedoręczenie wymaganych informacji, nadal stanowi naruszenie. Przesłanie wyłącznie certyfikatu kaucji, bez pełnych wymaganych informacji, również stanowi naruszenie.

Co się stanie, jeśli wynajmujący nie zabezpieczył twojej kaucji?

Kara: 1–3x twojej kaucji
Zgodnie z sekcją 214 Housing Act 2004 możesz złożyć wniosek do sądu hrabstwa o nakaz zobowiązujący wynajmującego do zapłaty kwoty od jednej do trzech krotności kaucji jako kary. To nie jest zwrot — to kara naliczana dodatkowo obok zwrotu kaucji.

• Sąd musi również nakazać zwrot kaucji (lub wpłatę do schematu powierniczego), jeśli najem nadal trwa.

• Wynajmujący nie może uniknąć kary przez późniejsze zabezpieczenie kaucji. Prawo zmieniono po sprawie Tiensia v Vision Enterprises Ltd [2010], aby zamknąć tę lukę.

Jak sąd decyduje o 1x, 2x lub 3x?
Housing Act 2004 nie wskazuje konkretnych czynników, ale sądy biorą pod uwagę:

• Stopień winy: czy wynajmujący był profesjonalistą, czy przypadkowym wynajmującym po raz pierwszy?

• Złą wiarę: czy wynajmujący celowo zignorował prawo?

• Działania naprawcze: czy wynajmujący zabezpieczył kaucję po uzyskaniu informacji?

• Czas trwania naruszenia: czy kaucję zabezpieczono z opóźnieniem 31 dni, czy 18 miesięcy?

Profesjonalni wynajmujący, którzy „zapomnieli” zabezpieczyć kaucję, są zazwyczaj surowiej karani. Prawdziwy wynajmujący po raz pierwszy, który zabezpieczył ją z opóźnieniem po poinformowaniu, może otrzymać 1x.

Czy możesz dochodzić wielokrotnie?

Tak.
Gdy AST na czas określony wygasa i staje się ustawowym najmem okresowym, powstaje nowy stosunek najmu. Obowiązki ochrony kaucji powstają ponownie dla nowego najmu (Superstrike Ltd v Rodrigues [2013] EWCA Civ 669).

• Każde odnowienie lub nowy najem na czas określony uruchamia nowy obowiązek.

• Wielokrotne naruszenia mogą pomnożyć karę.

Przykład:

• Kaucja: 1 295 £

• Najem rozpoczął się w kwietniu 2022 r.; kaucję zabezpieczono w sierpniu 2023 r. (z opóźnieniem — 16 miesięcy)

• Wymagane informacje doręczono w czerwcu 2024 r. (z opóźnieniem — ponad 2 lata)

• Najem na czas określony stał się okresowy: drugie naruszenie

• Możliwe trzecie naruszenie przy każdym kolejnym odnowieniu

• Maksymalna kara: 1 295 £ × 3 naruszenia × 3x = 11 655 £ — plus zwrot kaucji.

Wymagane informacje: szczegół, który przyłapuje wynajmujących

Wielu wynajmujących zabezpiecza kaucję w terminie, ale zawodzi przy wymaganych informacjach. Częste błędy to:

• Nigdy nie doręcza się ich w ogóle — przy założeniu, że wystarczy certyfikat schematu

• Doręczenie z opóźnieniem — po upływie 30 dni

• Doręczenie nieformalnie — przez WhatsApp, SMS lub e-mail bez pełnego dokumentu

• Brak wymaganych elementów — wymagane informacje muszą zawierać określone dane ustawowe zgodnie z Housing (Tenancy Deposits) (Prescribed Information) Order 2007

Certyfikat ochrony kaucji nie jest tym samym co wymagane informacje. Otrzymanie certyfikatu od MyDeposits lub TDS nie oznacza, że wynajmujący dopełnił obowiązków.

Jak dochodzić roszczenia: praktyczne kroki

• Sprawdź, czy twoja kaucja jest zabezpieczona: wyszukaj we wszystkich trzech schematach (DPS, MyDeposits, TDS).

• Zbierz dowody: umowa najmu, wyciąg bankowy pokazujący wpłatę kaucji, wszelki otrzymany certyfikat kaucji lub wymagane informacje oraz wszelka korespondencja dotycząca kaucji.

• Wnieś pozew: użyj formularza sądowego N208 (roszczenie w trybie Part 8) lub formularza N1, jeśli występujesz bez pełnomocnika.

• Termin przedawnienia: 6 lat od daty naruszenia (Limitation Act 1980). Roszczenie można wnieść po zakończeniu najmu.

Wykorzystanie roszczeń dotyczących kaucji jako obrony przed zaległościami czynszowymi

Jeśli wynajmujący dochodzi zaległości czynszowych, a doszło do naruszenia zasad ochrony kaucji, możesz:

• Wnieść roszczenie wzajemne na podstawie s.214 w ramach tego samego postępowania — bez osobnej opłaty sądowej

• Zastosować potrącenie słuszne — poprosić sąd o obniżenie zaległości o kwotę twojego roszczenia wzajemnego

To jest skuteczne, gdy kary za kaucję przewyższają lub znacznie zmniejszają dochodzone zaległości.

Blokada sekcji 21
Sekcja 215 Housing Act 2004 stanowi, że wynajmujący nie może skutecznie doręczyć ważnego zawiadomienia Section 21, jeśli:

• kaucja nie jest zabezpieczona w autoryzowanym schemacie, lub

• wymagane informacje nie zostały doręczone

To blokuje eksmisję „bez winy”. Uwaga: Section 21 ma zostać zniesiona od maja 2026 r. na mocy Renters’ Rights Act 2025, ale ta ochrona pozostaje istotna dla istniejących najemów do tego czasu.

Jak Caira może pomóc

Jeśli uważasz, że twoja kaucja nie została zabezpieczona na czas — albo nigdy nie otrzymałeś wymaganych informacji — Caira może ci pomóc:

• Sprawdzić harmonogram: ustalić, czy dotrzymano 30-dniowego terminu

• Zidentyfikować wielokrotne naruszenia: przeanalizować historię najmu, aby wychwycić każde potencjalne roszczenie

• Sporządzić pismo przed wniesieniem pozwu: formalnie uprzedzić wynajmującego

• Przygotować roszczenie wzajemne: jeśli już bronisz się w sprawie o wydanie lokalu lub zaległości

• Obliczyć twoje roszczenie: ustalić maksymalną karę na podstawie kaucji i historii naruszeń

15 £/miesiąc. Bezpłatny 14-dniowy okres próbny. Nie wymaga karty kredytowej.

Wypróbuj Caira za darmo →

Zastrzeżenie: Ten artykuł ma charakter ogólny, nie stanowi porady finansowej, podatkowej ani prawnej.