Szybkie podsumowanie: Jeśli twój wynajmujący wynajął HMO bez licencji (albo popełnił niektóre inne wykroczenia mieszkaniowe), możesz złożyć wniosek do First-tier Tribunal o Rent Repayment Order (RRO), aby odzyskać do 12 miesięcy czynszu zapłaconego w okresie wykroczenia. Nie potrzebujesz prawnika, nie musisz najpierw się wyprowadzać, a wynajmujący nie musi zostać skazany. Ten poradnik wyjaśnia, kto się kwalifikuje, jak złożyć wniosek, co bierze pod uwagę Trybunał i czego możesz realnie oczekiwać.

Czym jest Rent Repayment Order?

Rent Repayment Order (RRO) to nakaz prawny wydawany przez First-tier Tribunal (Property Chamber), zobowiązujący wynajmującego do zwrotu czynszu. RRO zostały wprowadzone przez Housing Act 2004 i rozszerzone przez Housing and Planning Act 2016 (sekcje 40–52).

RRO może nakazać zwrot do 12 miesięcy czynszu — nie tylko symbolicznej kwoty, ale potencjalnie tysięcy funtów. Cel jest prosty: wynajmujący, którzy łamią prawo mieszkaniowe, nie powinni czerpać zysku z czynszu pobranego w tym czasie.

Jakie wykroczenia kwalifikują się do RRO?

Możesz złożyć wniosek o RRO, jeśli twój wynajmujący popełnił któreś z tych wykroczeń (sekcja 40(3), Housing and Planning Act 2016):

Najczęstszą podstawą jest prowadzenie HMO bez licencji.

Najczęstszą podstawą jest prowadzenie HMO bez licencji.

Czy potrzebujesz, aby wynajmujący został skazany?

Nie. Trybunał musi być przekonany „ponad wszelką wątpliwość” (standard dowodowy w sprawach karnych), że wykroczenie zostało popełnione — ale wynajmujący nie musi być ścigany ani skazany. Ty sam wykazujesz wykroczenie podczas rozprawy w Trybunale.

W sprawach HMO bez licencji zwykle oznacza to wykazanie:

1. Nieruchomość była HMO (3+ osób, 2+ gospodarstwa domowe, wspólne udogodnienia)

2. Wymagała licencji (obowiązywała licencja obowiązkowa, dodatkowa lub selektywna)

3. Nie było ważnej licencji w okresie, którego dotyczy roszczenie

4. Wynajmujący nie ma ważnej obrony

Obrona „duly made”

Wynajmujący mają ustawową obronę na podstawie sekcji 72(4)(b) Housing Act 2004, jeśli mogą wykazać:

• Wniosek o licencję został „duly made” (prawidłowo złożony), oraz

• Wniosek nie został jeszcze rozpatrzony ani wycofany

To sporna kwestia. Kluczowe pytania obejmują:

• Czy „duly made” oznacza tylko złożony, czy wniosek musi być kompletny i ważny?

• A jeśli wniosek został złożony, ale brakowało dokumentów?

• Jaka jest dokładna data, kiedy wniosek został „duly made”, a kiedy licencja została formalnie przyznana?

To ma znaczenie dla okresu RRO. Jeśli wynajmujący złożył wniosek w lipcu 2025 r., a licencję przyznano we wrześniu 2025 r., może twierdzić, że okres bez licencji zakończył się w lipcu (gdy wniosek został „duly made”), a nie we wrześniu (gdy licencję formalnie przyznano). Najemcy mogą twierdzić odwrotnie.

Terminy: kiedy złożyć wniosek
Musisz złożyć wniosek w ciągu 12 miesięcy od daty popełnienia wykroczenia (sekcja 41(2), Housing and Planning Act 2016).

• Możesz dochodzić tylko czynszu zapłaconego w okresie wykroczenia — nie przed jego rozpoczęciem ani po jego zakończeniu

• Maksymalna kwota roszczenia to 12 miesięcy płatności czynszu

• Jeśli wykroczenie trwało dłużej niż 12 miesięcy, dochodzisz ostatnich 12 miesięcy

Ile możesz otrzymać?

Maksymalnie: 12 miesięcy czynszu
Trybunał może zasądzić do 12 miesięcy czynszu zapłaconego w okresie wykroczenia.

Kiedy Trybunał musi zasądzić maksimum
Trybunał musi zasądzić pełną kwotę, gdy:

• Wynajmujący został skazany za wykroczenie lub otrzymał karę finansową (karę cywilną), oraz

• Wniosek składa organ lokalny

Kiedy Trybunał ma uznanie
W większości wniosków najemców (gdy wynajmujący nie został skazany) Trybunał ma swobodę co do kwoty. Musi wziąć pod uwagę:

• Sytuację finansową wynajmującego — czy stać go na zapłatę?

• Zachowanie wynajmującego — czy wiedział o wymogu licencji? Czy próbował się dostosować?

• Czy wynajmujący został skazany za wykroczenie kwalifikujące się do RRO

• Zachowanie najemcy — byłeś wzorowym najemcą czy częścią problemu?

• Poważność wykroczenia — Upper Tribunal w Ficcara v James [2023] powiedział, że brak licencji dla HMO „nie należy do najpoważniejszych wykroczeń kwalifikujących do RRO”, sugerując, że niższe kwoty mogą być odpowiednie niż np. przy nielegalnej eksmisji

Odliczenia
Trybunał może odjąć:

• Media uwzględnione w czynszu, za które płacił wynajmujący (gaz, prąd, woda, podatek lokalny, internet szerokopasmowy)

• Korekty za szczególnie dobre lub złe zachowanie wynajmującego

• Korekty za zachowanie najemcy

Dodatek mieszkaniowy i Universal Credit: kluczowe rozróżnienie

Jeśli część twojego czynszu była opłacana z Housing Benefit lub elementu kosztów mieszkaniowych Universal Credit, możesz nie być w stanie samodzielnie odzyskać tej części.

Jeśli otrzymujesz UC i sam płacisz wynajmującemu, czynsz traktuje się jako opłacony przez ciebie. Jeśli Housing Benefit był wypłacany bezpośrednio wynajmującemu, ta kwota należy do roszczenia organu lokalnego.

To rozróżnienie jest kluczowe dla najemców pobierających świadczenia. Jeśli otrzymujesz UC i sam płacisz wynajmującemu, czynsz traktuje się jako opłacony przez ciebie. Jeśli Housing Benefit był wypłacany bezpośrednio wynajmującemu, ta kwota należy do roszczenia organu lokalnego.

Jak złożyć wniosek: krok po kroku

1. Potwierdź, że nieruchomość powinna być licencjonowana

   • Sprawdź publiczny rejestr licencji swojej rady (większość jest przeszukiwalna online)

   • Złóż wniosek o informację publiczną (FOI), prosząc o status licencji i daty

   • Sprawdź, czy w twojej okolicy obowiązuje licencjonowanie obowiązkowe, dodatkowe lub selektywne
     
     

2. Zbierz dowody

   • Umowa najmu

   • Dowody płatności czynszu (wyciągi bankowe pokazujące miesięczne płatności)

   • Wyniki z rejestru licencji rady lub odpowiedź na FOI

   • Wszelka korespondencja z wynajmującym dotycząca statusu nieruchomości

   • Dowody liczby lokatorów i gospodarstw domowych (aby wykazać status HMO)
     
     

3. Złóż wniosek do First-tier Tribunal

   • Wniosek składa się do First-tier Tribunal (Property Chamber)

   • Skorzystaj z formularza wniosku Trybunału (dostępnego na GOV.UK)

   • Opłata: zwykle £100–£300 (znacznie mniej niż w sądzie okręgowym)

   • Nie potrzebujesz radcy prawnego ani adwokata — Trybunał jest przeznaczony dla stron działających samodzielnie
     
     

4. Weź udział w rozprawie

   • Rozprawy mogą odbywać się osobiście lub zdalnie (wideo)

   • Mniej formalne niż sąd, ale nadal musisz jasno przedstawić dowody

   • Ciężar dowodu spoczywa na tobie — ponad wszelką wątpliwość

RRO jako roszczenie wzajemne w postępowaniu o eksmisję
Jeśli twój wynajmujący wszczął postępowanie o eksmisję na podstawie Sekcji 8 i dochodzi zaległego czynszu, roszczenie o RRO (lub jego perspektywa) jest silnym narzędziem negocjacyjnym:

• Kwota RRO może zostać użyta jako słuszne potrącenie wobec zaległości

• Jeśli twoje roszczenie RRO przewyższa zaległości, saldo wypada na twoją korzyść

• Nawet jeśli jest dochodzone osobno w Trybunale, pokazuje bezprawne działanie wynajmującego

Renters’ Rights Act 2025: RRO na 24 miesiące?
Renters’ Rights Act 2025 zawiera przepisy rozszerzające maksymalny RRO z 12 do 24 miesięcy. Zmiana ta ma jednak charakter prospektywny — data wejścia w życie nie została jeszcze potwierdzona. Oczekuje się, że będzie powiązana z szerszym wejściem w życie ustawy (od maja 2026 r.), ale sprawdź najnowszy harmonogram wdrożenia.

Jak Caira może pomóc
Caira może pomóc ci przejść przez proces RRO:

• Sprawdź status licencji: zrozum, czy twoja nieruchomość powinna być licencjonowana

• Oblicz swoje roszczenie: ustal maksymalny RRO na podstawie zapłaconego czynszu i dat wykroczenia

• Sporządź wniosek: przygotuj uporządkowany wniosek do Trybunału

• Zrozum obronę „duly made”: oceń, czy obrona wynajmującego ma szanse powodzenia

• Przygotuj się do rozprawy: uporządkuj dowody i argumenty

£15/miesiąc. 14-dniowy okres próbny za darmo. Bez karty kredytowej.

Wypróbuj Caira za darmo →

Zastrzeżenie: Ten artykuł ma charakter ogólnej informacji, a nie porady finansowej, podatkowej ani prawnej.