📋 Zanim podpiszesz, niech Caira sprawdzi umowę. Caira wykrywa niesprawiedliwe kary, niezgodne z prawem klauzule, brak symetrii przy rezygnacji oraz wady prawne mieszkania. Prześlij umowę i zyskaj analizę. Pozwól Caira sprawdzić umowę →
1. Podstawy prawne najmu w Chinach
Umowy reguluje Kodeks Cywilny (od 2021 roku), sekcja o najmie (art. 703-734). Zastosowanie mają też przepisy lokalne w dedykowanych miastach (np. Pekin, Szanghaj).
Wprowadzono surowsze zasady ochrony funduszy i nadzór nad agencjami najmu. Ma to na celu ograniczenie ryzyka nagłego bankructwa pośredników na rynku.
2. Kluczowe warunki w umowie
Kategoria
Szczegóły
Dane lokalu
Adres, metraż, układ, numer księgi wieczystej, przeznaczenie
Okres najmu
Daty trwania umowy. Okres powyżej 20 lat jest nieważny.
Czynsz i płatność
Kwota (RMB), termin oraz metoda płatności (przelew, WeChat)
Kaucja
Zwykle 1-3 miesiące czynszu, warunki zwrotu i potrąceń
Wyposażenie lokalu
Lista mebli i AGD (zrób zdjęcia), stan liczników
Opłaty eksploatacyjne
Podział kosztów: woda, prąd, gaz, internet, administracja
Obowiązek napraw
Właściciel naprawia strukturę budynku. Najemca odpowiada za zużycie.
Wcześniejsze rozwiązanie
Zasady i symetryczne kary za rezygnację przed terminem
Podnajem
Czy wolno podnajmować (wymagana pisemna zgoda właściciela)
Zwrot lokalu
Procedura zdania kluczy i kryteria odbioru mieszkania
⚠️ Uwaga na nielegalny podział pokoi! W Pekinie, Szanghaju czy Shenzhen dzielenie salonów na małe pokoje jest nielegalne. Podczas kontroli grozi Ci wysiedlenie i utrata kaucji. Przed najmem sprawdź, czy lokal jest zgodny z prawem.
3. Kaucja – zasady zwrotu i potrąceń
Kaucja to najczęstsze źródło sporów. Poznaj kluczowe zasady prawne:
Termin zwrotu: Kodeks nakazuje zwrot w rozsądnym czasie. Lokalne prawo określa to zwykle na 7-15 dni roboczych.
Uzasadniony potrącenie: Tylko za faktyczne szkody z winy najemcy (wymaga dowodów i zdjęć). Normalne zużycie nie podlega potrąceniom.
Brak protokołu = brak potrąceń: Bez protokołu odbioru właściciel nie udowodni szkody. Musi zwrócić całość.
Konta powiernicze: Renomowane agencje muszą trzymać kaucje na specjalnych, nadzorowanych kontach.
4. Rejestracja umowy – ważny obowiązek
Umowę najmu należy zgłosić do urzędu w ciągu 30 dni od podpisania. Zgłoszenia dokonuje właściciel. Rejestracja chroni najemcę przed nowym właścicielem w razie sprzedaży oraz ułatwia uzyskanie karty pobytu.
Przypadek: Spór Zhang Hua w Szanghaju
Kontekst: Zhang (26 lat) wynajął kawalerkę w Pudong za 5200 RMB/miesiąc. Kaucja wyniosła 10 400 RMB. Umowa na 2 lata.
Przebieg sporu:
Zapis o rezygnacji: Umowa żądała od Zhanga 3 miesięcy kary za rezygnację, a właściciel mógł go wyrzucić z 30-dniowym uprzedzeniem bez kary.
Utrata kaucji: Przy wyprowadzce potrącono 2000 RMB za rysy na ścianie. Brak zdjęć z dnia wprowadzenia uniemożliwił obronę.
Brak rejestracji: Agencja nie zgłosiła umowy, przez co Zhang nie otrzymał karty pobytu i stracił punkty meldunkowe.
Pomoc od Caira: Przy kolejnym najmie Zhang użył Caira. Narzędzie wykryło kruczki prawne, a Zhang wynegocjował uczciwą umowę.
5. Szablon umowy najmu (Word / PDF)
Skopiuj poniższy szablon do programu Microsoft Word. Uzupełnij pola w nawiasach kwadratowych. Wydrukuj w dwóch kopiach. Zapisz jako PDF.
📋 Kopiuj szablon → Wklej do Word 📄 Kopiuj tekst
Wskazówka: Dołącz zdjęcia lokalu z datą, listę sprzętów i aktualne stany liczników na dzień przekazania kluczy.
Umowa Najmu Nieruchomości
Wynajmujący: [Imię i nazwisko / Nazwa firmy]
ID / Kod NIP: [Numer]
Telefon: [Numer]
Adres: [Adres]
Najemca: [Imię i nazwisko]
Numer dowodu tożsamości: [Numer]
Telefon: [Numer]
Adres zamieszkania: [Adres]
Strony uzgodniły warunki najmu lokalu określone poniżej:
Artykuł 1. Przedmiot najmu
1.1 Lokalizacja lokalu: [Prowincja/Miasto/Dzielnica/Ulica], pokoje: [X], salon: [X], metraż: [X] mkw.
1.2 Numer księgi wieczystej: [Numer].
1.3 Przeznaczenie lokalu: cele mieszkaniowe (zakaz prowadzenia działalności gospodarczej).
1.4 Wyposażenie i stan techniczny określa Załącznik nr 1.
Artykuł 2. Okres najmu
2.1 Umowa zostaje zawarta od dnia [Data początkowa] do dnia [Data końcowa], na okres [X] miesięcy.
2.2 Chęć przedłużenia najmu należy zgłosić na [30] dni przed końcem umowy.
Artykuł 3. Czynsz i płatności
3.1 Czynsz miesięczny wynosi [X] RMB (słownie: [Kwota słownie]).
3.2 Płatność: [Z góry za 3 miesiące / Miesięcznie], płatne do dnia [X] każdego miesiąca na konto: [Numer konta], właściciel: [Nazwisko], bank: [Nazwa banku].
3.3 Wysokość czynszu nie może ulec zmianie w trakcie trwania umowy.
Artykuł 4. Kaucja
4.1 Przy podpisaniu umowy Najemca wpłaca kaucję w wysokości [X] RMB (równowartość [X] miesięcy czynszu).
4.2 Kaucja zostanie zwrócona w ciągu [7/15] dni roboczych od zwrotu lokalu i potrąceniu udokumentowanych szkód powstałych z winy Najemcy.
4.3 Koszty naturalnego zużycia nie mogą być potrącane z kaucji.
Artykuł 5. Koszty eksploatacyjne
5.1 Najemca opłaca zużycie wody, prądu, gazu i internetu.
5.2 Wynajmujący opłaca czynsz administracyjny i fundusz remontowy.
5.3 Stany liczników spisano w załączniku w dniu przekazania lokalu.
Artykuł 6. Naprawy i konserwacja
6.1 Wynajmujący naprawia usterki konstrukcyjne i instalacje w terminie [7] dni od zgłoszenia.
6.2 Najemca dba o lokal. Zabrania się przebudowy i wiercenia otworów bez zgody. Za szkody odpowiada Najemca.
Artykuł 7. Wcześniejsze rozwiązanie umowy
7.1 Wcześniejsze rozwiązanie przez Najemcę wymaga [30] dni uprzedzenia i kary umownej w kwocie [X] RMB.
7.2 Wcześniejsze rozwiązanie przez Wynajmującego wymaga [30] dni uprzedzenia, wypłaty kary [X] RMB oraz zwrotu kaucji.
Artykuł 8. Podnajem
Zabrania się podnajmu osobom trzecim bez pisemnej zgody Wynajmującego pod rygorem natychmiastowego rozwiązania umowy.
Artykuł 9. Zwrot lokalu
Po zakończeniu umowy Najemca zwróci lokal w stanie niepogorszonym (z wyłączeniem naturalnego zużycia) i podpisze protokół odbioru.
Artykuł 10. Rejestracja umowy
Wynajmujący zgłosi umowę do urzędu w terminie [30]
Umowa Najmu Nieruchomości
Wynajmujący: [Imię i nazwisko / Nazwa firmy]
ID / Kod NIP: [Numer]
Telefon: [Numer]
Adres: [Adres]
Najemca: [Imię i nazwisko]
Numer dowodu tożsamości: [Numer]
Telefon: [Numer]
Adres zamieszkania: [Adres]
Strony uzgodniły warunki najmu lokalu określone poniżej:
Artykuł 1. Przedmiot najmu
1.1 Lokalizacja lokalu: [Prowincja/Miasto/Dzielnica/Ulica], pokoje: [X], salon: [X], metraż: [X] mkw.
1.2 Numer księgi wieczystej: [Numer].
1.3 Przeznaczenie lokalu: cele mieszkaniowe (zakaz prowadzenia działalności gospodarczej).
1.4 Wyposażenie i stan techniczny określa Załącznik nr 1.
Artykuł 2. Okres najmu
2.1 Umowa zostaje zawarta od dnia [Data początkowa] do dnia [Data końcowa], na okres [X] miesięcy.
2.2 Chęć przedłużenia najmu należy zgłosić na [30] dni przed końcem umowy.
Artykuł 3. Czynsz i płatności
3.1 Czynsz miesięczny wynosi [X] RMB (słownie: [Kwota słownie]).
3.2 Płatność: [Z góry za 3 miesiące / Miesięcznie], płatne do dnia [X] każdego miesiąca na konto: [Numer konta], właściciel: [Nazwisko], bank: [Nazwa banku].
3.3 Wysokość czynszu nie może ulec zmianie w trakcie trwania umowy.
Artykuł 4. Kaucja
4.1 Przy podpisaniu umowy Najemca wpłaca kaucję w wysokości [X] RMB (równowartość [X] miesięcy czynszu).
4.2 Kaucja zostanie zwrócona w ciągu [7/15] dni roboczych od zwrotu lokalu i potrąceniu udokumentowanych szkód powstałych z winy Najemcy.
4.3 Koszty naturalnego zużycia nie mogą być potrącane z kaucji.
Artykuł 5. Koszty eksploatacyjne
5.1 Najemca opłaca zużycie wody, prądu, gazu i internetu.
5.2 Wynajmujący opłaca czynsz administracyjny i fundusz remontowy.
5.3 Stany liczników spisano w załączniku w dniu przekazania lokalu.
Artykuł 6. Naprawy i konserwacja
6.1 Wynajmujący naprawia usterki konstrukcyjne i instalacje w terminie [7] dni od zgłoszenia.
6.2 Najemca dba o lokal. Zabrania się przebudowy i wiercenia otworów bez zgody. Za szkody odpowiada Najemca.
Artykuł 7. Wcześniejsze rozwiązanie umowy
7.1 Wcześniejsze rozwiązanie przez Najemcę wymaga [30] dni uprzedzenia i kary umownej w kwocie [X] RMB.
7.2 Wcześniejsze rozwiązanie przez Wynajmującego wymaga [30] dni uprzedzenia, wypłaty kary [X] RMB oraz zwrotu kaucji.
Artykuł 8. Podnajem
Zabrania się podnajmu osobom trzecim bez pisemnej zgody Wynajmującego pod rygorem natychmiastowego rozwiązania umowy.
Artykuł 9. Zwrot lokalu
Po zakończeniu umowy Najemca zwróci lokal w stanie niepogorszonym (z wyłączeniem naturalnego zużycia) i podpisze protokół odbioru.
Artykuł 10. Rejestracja umowy
Wynajmujący zgłosi umowę do urzędu w terminie [30]
Umowa Najmu Nieruchomości
Wynajmujący: [Imię i nazwisko / Nazwa firmy]
ID / Kod NIP: [Numer]
Telefon: [Numer]
Adres: [Adres]
Najemca: [Imię i nazwisko]
Numer dowodu tożsamości: [Numer]
Telefon: [Numer]
Adres zamieszkania: [Adres]
Strony uzgodniły warunki najmu lokalu określone poniżej:
Artykuł 1. Przedmiot najmu
1.1 Lokalizacja lokalu: [Prowincja/Miasto/Dzielnica/Ulica], pokoje: [X], salon: [X], metraż: [X] mkw.
1.2 Numer księgi wieczystej: [Numer].
1.3 Przeznaczenie lokalu: cele mieszkaniowe (zakaz prowadzenia działalności gospodarczej).
1.4 Wyposażenie i stan techniczny określa Załącznik nr 1.
Artykuł 2. Okres najmu
2.1 Umowa zostaje zawarta od dnia [Data początkowa] do dnia [Data końcowa], na okres [X] miesięcy.
2.2 Chęć przedłużenia najmu należy zgłosić na [30] dni przed końcem umowy.
Artykuł 3. Czynsz i płatności
3.1 Czynsz miesięczny wynosi [X] RMB (słownie: [Kwota słownie]).
3.2 Płatność: [Z góry za 3 miesiące / Miesięcznie], płatne do dnia [X] każdego miesiąca na konto: [Numer konta], właściciel: [Nazwisko], bank: [Nazwa banku].
3.3 Wysokość czynszu nie może ulec zmianie w trakcie trwania umowy.
Artykuł 4. Kaucja
4.1 Przy podpisaniu umowy Najemca wpłaca kaucję w wysokości [X] RMB (równowartość [X] miesięcy czynszu).
4.2 Kaucja zostanie zwrócona w ciągu [7/15] dni roboczych od zwrotu lokalu i potrąceniu udokumentowanych szkód powstałych z winy Najemcy.
4.3 Koszty naturalnego zużycia nie mogą być potrącane z kaucji.
Artykuł 5. Koszty eksploatacyjne
5.1 Najemca opłaca zużycie wody, prądu, gazu i internetu.
5.2 Wynajmujący opłaca czynsz administracyjny i fundusz remontowy.
5.3 Stany liczników spisano w załączniku w dniu przekazania lokalu.
Artykuł 6. Naprawy i konserwacja
6.1 Wynajmujący naprawia usterki konstrukcyjne i instalacje w terminie [7] dni od zgłoszenia.
6.2 Najemca dba o lokal. Zabrania się przebudowy i wiercenia otworów bez zgody. Za szkody odpowiada Najemca.
Artykuł 7. Wcześniejsze rozwiązanie umowy
7.1 Wcześniejsze rozwiązanie przez Najemcę wymaga [30] dni uprzedzenia i kary umownej w kwocie [X] RMB.
7.2 Wcześniejsze rozwiązanie przez Wynajmującego wymaga [30] dni uprzedzenia, wypłaty kary [X] RMB oraz zwrotu kaucji.
Artykuł 8. Podnajem
Zabrania się podnajmu osobom trzecim bez pisemnej zgody Wynajmującego pod rygorem natychmiastowego rozwiązania umowy.
Artykuł 9. Zwrot lokalu
Po zakończeniu umowy Najemca zwróci lokal w stanie niepogorszonym (z wyłączeniem naturalnego zużycia) i podpisze protokół odbioru.
Artykuł 10. Rejestracja umowy
Wynajmujący zgłosi umowę do urzędu w terminie [30]
6. Najczęściej zadawane pytania (FAQ)
Czy umowa bez rejestracji jest ważna? Odp: Tak. Rejestracja to wymóg urzędowy, jej brak nie unieważnia samej umowy. Jednak bez niej Twoja ochrona prawna jest słabsza. Nalegaj na rejestrację.
Czy mogę mieszkać dalej, jeśli właściciel sprzeda lokal? Odp: Tak, zgodnie z zasadą „sprzedaż nie łamie najmu” (art. 725 Kodeksu Cywilnego). Masz prawo mieszkać do końca umowy u nowego właściciela lokalu.
Czy właściciel może wchodzić do lokalu bez zapowiedzi? Odp: Nie. Masz prawo do prywatności. Wstęp wymaga Twojej zgody. Bez niej właściciel narusza prawo. Warto wpisać do umowy zakaz najścia bez uprzedzenia.
