Umowa najmu mieszkań w Chinach 2026

📋 Zanim podpiszesz umowę najmu, poproś Caira o analizę.
Caira wykrywa nieuczciwe potrącenia kaucji, klauzule sprzeczne z Kodeksem cywilnym, nierówne kary za wcześniejsze rozwiązanie oraz wady prawne mieszkania, o których właściciel nie poinformował. Prześlij umowę, a od razu dostaniesz analizę.
Niech Caira przeanalizuje moją umowę najmu →

1. Podstawa prawna najmu w Chinach

Umowy najmu mieszkań w Chinach reguluje głównie Kodeks cywilny (obowiązuje od 2021 r.), rozdział 20 „Umowa najmu” (art. 703–734).
Uzupełniają je miejskie przepisy o zarządzaniu najmem, np. lokalne regulacje Pekinu i Szanghaju. Wejście w życie Kodeksu cywilnego scaliło dawne ustawy, takie jak „Prawo umów” i „Prawo rzeczowe”. Ustaliło też prawa i obowiązki stron w sposób bardziej spójny i jasny.

Równolegle Ministerstwo Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast oraz Wsi opublikowało „Regulamin najmu mieszkań” (w konsultacjach). Także miejskie zasady nadzoru nad platformami najmu nadal wpływają na rynek. Od 2021 r. wiele miast wprowadziło ostrzejszy nadzór nad środkami firm najmu mieszkaniowego, by ograniczyć ryzyko „wybuchu” problemów finansowych.

2. Kluczowe postanowienia umowy

⚠️ Uwaga! Ryzyko „lokali z przegrodami” i „wielu najemców”: W Pekinie, Szanghaju, Shenzhen i innych miastach wydzielanie i wynajmowanie salonu czy balkonu jest nielegalne i może skutkować interwencją organów. Jeśli wynajmujesz taki lokal, przy kontroli możesz zostać zmuszony do wyprowadzki, a kaucję trudno odzyskać. Przed najmem sprawdź, czy przeznaczenie lokalu jest zgodne z prawem i czy nie był nielegalnie przebudowany.

3. Kaucja — zasady zwrotu

Kaucja to najczęstszy punkt sporu w sprawach najmu. Oto najważniejsze zasady prawne dotyczące kaucji:

• Termin zwrotu: Kodeks cywilny stanowi, że po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy wynajmujący powinien zwrócić kaucję w rozsądnym terminie. Wiele lokalnych przepisów określa go na 7–15 dni roboczych.

• Powód potrącenia: można potrącić tylko rzeczywistą szkodę spowodowaną przez najemcę z winy. Muszą to potwierdzać dowody (protokół zdawczo-odbiorczy, zdjęcia porównawcze). Normalne zużycie (np. drobne ślady na ścianach, naturalne starzenie sprzętu) nie podlega potrąceniu.

• Bez dowodu nie wolno potrącać: bez pisemnego protokołu zdawczo-odbiorczego z wprowadzenia wynajmujący ma trudność z wykazaniem, że szkoda powstała z winy najemcy, więc kaucję trzeba zwrócić w całości.

• Kaucja w depozycie pośrednika: jeśli umowę podpisano przez legalną firmę najmu mieszkań, kaucja powinna trafić na rachunek nadzorowany i nie może być użyta do innych celów.

4. Rejestracja lokalu — pomijany obowiązek ustawowy

Zgodnie z przepisami ministerstwa i lokalnymi regulacjami wielu miast, po podpisaniu umowy najmu trzeba w ciągu 30 dni zarejestrować ją w lokalnym urzędzie mieszkalnictwa. Rejestrację zwykle prowadzi wynajmujący, ale najemca może zażądać potwierdzenia. Korzyści z rejestracji to: ochrona skuteczności najmu, gdy lokal zostanie sprzedany; zarejestrowana umowa jest skuteczna wobec nowego właściciela, łatwiejsze uzyskanie karty pobytu oraz dostęp do dopłat do najmu.

Praktyczny przykład: spór najmu Zhang Hua w Szanghaju

Tło: Zhang Hua (26 lat, świeży absolwent) wynajmował kawalerkę w Pudong w Szanghaju za 5 200 RMB miesięcznie. Kaucja wynosiła dwa miesiące (10 400 RMB), umowę podpisano przez platformę pośredniczącą, a okres najmu trwał 2 lata.

Przebieg sporu:

• Pułapka wcześniejszego rozwiązania: Umowa przewidywała karę 3 miesięcznych czynszów (15 600 RMB) za wcześniejsze rozwiązanie. Dotyczyło to jednak tylko najemcy. Wynajmujący mógł odebrać lokal wcześniej, np. na własny użytek, po 30 dniach powiadomienia i bez odszkodowania. To klasyczna nierówna klauzula.

• Potrącenie kaucji: Przy wyprowadzce wynajmujący potrącił 2 000 RMB za „drobne ślady na ścianie”. Przy wprowadzeniu nie było zdjęć z odbioru, więc Zhang Hua nie mógł wykazać, że ślad istniał wcześniej.

• Brak rejestracji: Platforma nie zarejestrowała lokalu, więc Zhang Hua nie mógł złożyć wniosku o kartę pobytu w Szanghaju. To opóźniło procedurę punktowego osiedlenia.

• Pomoc Caira: Przy kolejnym najmie Zhang Hua wcześniej przeanalizował umowę z Caira. Caira wykryła nierówne kary, brak załącznika z protokołem odbioru i klauzulę o obowiązku rejestracji. Zhang Hua skutecznie wymusił dodanie tych trzech zapisów.

5. Szablon umowy najmu do skopiowania (Word / PDF)

Skopiuj poniższy szablon, wklej do Microsoft Word, uzupełnij pola w nawiasach, wydrukuj i podpiszcie go obie strony. Warto też zrobić zdjęcia stanu mieszkania jako załącznik i zapisać plik jako PDF, by wrócić do niego później.

📋 Skopiuj szablon → Wklej do Worda 📄 Skopiuj sam tekst

Wskazówka: dołącz listę zdjęć stanu mieszkania, z datą wykonania, listę sprzętu i mebli oraz odczyty liczników wody, prądu i gazu z dnia wprowadzenia.

房屋租赁合同

甲方（出租方）：[姓名/单位名称]
身份证/统一社会信用代码：[编号]
联系电话：[号码]
地址：[地址]

乙方（承租方）：[姓名]
身份证号码：[编号]
联系电话：[号码]
地址（现居）：[地址]

经甲、乙双方协商一致，就以下房屋的租赁事宜签订本合同：

第一条 房屋基本情况
1.1 房屋坐落：[省/市/区/街道/门牌号]，[X]室[X]厅，建筑面积约[X]平方米。
1.2 房产证号：[编号]（或不动产权证书号：[编号]）。
1.3 房屋用途：住宅用途（不得用于商业经营或非法用途）。
1.4 附属设施及家具家电详见本合同附件一《房屋及设施现状清单》。

第二条 租赁期限
2.1 租赁期限自 [开始日期] 至 [终止日期]，共 [X] 个月。
2.2 租赁期满，如乙方需继续租用，应提前 [30] 天通知甲方，协商续签事宜。

第三条 租金及支付方式
3.1 月租金为人民币 [X] 元整（大写：[金额大写]）。
3.2 支付方式：[押一付三/押二付一/月付]，乙方于每月 [X] 日前支付当月（或当期）租金至甲方指定账户（账号：[账号]，户名：[户名]，银行：[银行]）。
3.3 租金在合同期内不得单方面调整。

第四条 押金（保证金）
4.1 本合同签订时，乙方向甲方支付押金人民币 [X] 元整（相当于 [X] 个月租金）。
4.2 合同到期或解除后，甲方应在乙方交还房屋并完成验收后 [7/15] 个工作日内，扣除已确认由乙方过错造成的实际损失后，将剩余押金无息退还给乙方。
4.3 因房屋自然损耗产生的维修费用不得从押金中扣除。

第五条 费用承担
5.1 乙方负责承担租期内的水费、电费、燃气费、网络费。
5.2 甲方负责承担物业管理费、房屋专项维修基金。
5.3 入住当日，双方共同确认水、电、燃气表读数，并记录于附件。

第六条 房屋维修与保养
6.1 甲方负责房屋主体结构、防水、供暖管道等基础设施的维修，并应在接到乙方通知后 [7] 天内安排修缮。
6.2 乙方应合理使用房屋，不得擅自改建、装修或在墙体开洞打孔。日常使用中因乙方过错导致的损坏，由乙方承担维修费用。

第七条 提前解约
7.1 乙方提前解约，需提前 [30] 天书面通知甲方，并支付违约金人民币 [X] 元（相当于 [X] 个月租金）。
7.2 甲方提前收回房屋（非因乙方违约），需提前 [30] 天书面通知乙方，并支付乙方相同标准的违约金，同时全额退还押金。

第八条 转租限制
未经甲方书面同意，乙方不得将本房屋转租给第三方，否则构成根本违约，甲方有权解除合同并没收押金。

第九条 合同解除与房屋交还
合同期满或解除时，乙方应按时交还房屋，并将房屋恢复至入住时状态（正常磨损除外）。双方共同验收后签署交还记录。

第十条 备案登记
甲方应在本合同签订后 [30]

房屋租赁合同

甲方（出租方）：[姓名/单位名称]
身份证/统一社会信用代码：[编号]
联系电话：[号码]
地址：[地址]

乙方（承租方）：[姓名]
身份证号码：[编号]
联系电话：[号码]
地址（现居）：[地址]

经甲、乙双方协商一致，就以下房屋的租赁事宜签订本合同：

第一条 房屋基本情况
1.1 房屋坐落：[省/市/区/街道/门牌号]，[X]室[X]厅，建筑面积约[X]平方米。
1.2 房产证号：[编号]（或不动产权证书号：[编号]）。
1.3 房屋用途：住宅用途（不得用于商业经营或非法用途）。
1.4 附属设施及家具家电详见本合同附件一《房屋及设施现状清单》。

第二条 租赁期限
2.1 租赁期限自 [开始日期] 至 [终止日期]，共 [X] 个月。
2.2 租赁期满，如乙方需继续租用，应提前 [30] 天通知甲方，协商续签事宜。

第三条 租金及支付方式
3.1 月租金为人民币 [X] 元整（大写：[金额大写]）。
3.2 支付方式：[押一付三/押二付一/月付]，乙方于每月 [X] 日前支付当月（或当期）租金至甲方指定账户（账号：[账号]，户名：[户名]，银行：[银行]）。
3.3 租金在合同期内不得单方面调整。

第四条 押金（保证金）
4.1 本合同签订时，乙方向甲方支付押金人民币 [X] 元整（相当于 [X] 个月租金）。
4.2 合同到期或解除后，甲方应在乙方交还房屋并完成验收后 [7/15] 个工作日内，扣除已确认由乙方过错造成的实际损失后，将剩余押金无息退还给乙方。
4.3 因房屋自然损耗产生的维修费用不得从押金中扣除。

第五条 费用承担
5.1 乙方负责承担租期内的水费、电费、燃气费、网络费。
5.2 甲方负责承担物业管理费、房屋专项维修基金。
5.3 入住当日，双方共同确认水、电、燃气表读数，并记录于附件。

第六条 房屋维修与保养
6.1 甲方负责房屋主体结构、防水、供暖管道等基础设施的维修，并应在接到乙方通知后 [7] 天内安排修缮。
6.2 乙方应合理使用房屋，不得擅自改建、装修或在墙体开洞打孔。日常使用中因乙方过错导致的损坏，由乙方承担维修费用。

第七条 提前解约
7.1 乙方提前解约，需提前 [30] 天书面通知甲方，并支付违约金人民币 [X] 元（相当于 [X] 个月租金）。
7.2 甲方提前收回房屋（非因乙方违约），需提前 [30] 天书面通知乙方，并支付乙方相同标准的违约金，同时全额退还押金。

第八条 转租限制
未经甲方书面同意，乙方不得将本房屋转租给第三方，否则构成根本违约，甲方有权解除合同并没收押金。

第九条 合同解除与房屋交还
合同期满或解除时，乙方应按时交还房屋，并将房屋恢复至入住时状态（正常磨损除外）。双方共同验收后签署交还记录。

第十条 备案登记
甲方应在本合同签订后 [30]

房屋租赁合同

甲方（出租方）：[姓名/单位名称]
身份证/统一社会信用代码：[编号]
联系电话：[号码]
地址：[地址]

乙方（承租方）：[姓名]
身份证号码：[编号]
联系电话：[号码]
地址（现居）：[地址]

经甲、乙双方协商一致，就以下房屋的租赁事宜签订本合同：

第一条 房屋基本情况
1.1 房屋坐落：[省/市/区/街道/门牌号]，[X]室[X]厅，建筑面积约[X]平方米。
1.2 房产证号：[编号]（或不动产权证书号：[编号]）。
1.3 房屋用途：住宅用途（不得用于商业经营或非法用途）。
1.4 附属设施及家具家电详见本合同附件一《房屋及设施现状清单》。

第二条 租赁期限
2.1 租赁期限自 [开始日期] 至 [终止日期]，共 [X] 个月。
2.2 租赁期满，如乙方需继续租用，应提前 [30] 天通知甲方，协商续签事宜。

第三条 租金及支付方式
3.1 月租金为人民币 [X] 元整（大写：[金额大写]）。
3.2 支付方式：[押一付三/押二付一/月付]，乙方于每月 [X] 日前支付当月（或当期）租金至甲方指定账户（账号：[账号]，户名：[户名]，银行：[银行]）。
3.3 租金在合同期内不得单方面调整。

第四条 押金（保证金）
4.1 本合同签订时，乙方向甲方支付押金人民币 [X] 元整（相当于 [X] 个月租金）。
4.2 合同到期或解除后，甲方应在乙方交还房屋并完成验收后 [7/15] 个工作日内，扣除已确认由乙方过错造成的实际损失后，将剩余押金无息退还给乙方。
4.3 因房屋自然损耗产生的维修费用不得从押金中扣除。

第五条 费用承担
5.1 乙方负责承担租期内的水费、电费、燃气费、网络费。
5.2 甲方负责承担物业管理费、房屋专项维修基金。
5.3 入住当日，双方共同确认水、电、燃气表读数，并记录于附件。

第六条 房屋维修与保养
6.1 甲方负责房屋主体结构、防水、供暖管道等基础设施的维修，并应在接到乙方通知后 [7] 天内安排修缮。
6.2 乙方应合理使用房屋，不得擅自改建、装修或在墙体开洞打孔。日常使用中因乙方过错导致的损坏，由乙方承担维修费用。

第七条 提前解约
7.1 乙方提前解约，需提前 [30] 天书面通知甲方，并支付违约金人民币 [X] 元（相当于 [X] 个月租金）。
7.2 甲方提前收回房屋（非因乙方违约），需提前 [30] 天书面通知乙方，并支付乙方相同标准的违约金，同时全额退还押金。

第八条 转租限制
未经甲方书面同意，乙方不得将本房屋转租给第三方，否则构成根本违约，甲方有权解除合同并没收押金。

第九条 合同解除与房屋交还
合同期满或解除时，乙方应按时交还房屋，并将房屋恢复至入住时状态（正常磨损除外）。双方共同验收后签署交还记录。

第十条 备案登记
甲方应在本合同签订后 [30]

6. Najczęstsze pytania (FAQ)

Pytanie: Czy umowa bez rejestracji lokalu jest ważna?
Odpowiedź: Tak, jest ważna. Rejestracja to wymóg administracyjny i jej brak nie wpływa na ważność umowy. Jednak wobec osób trzecich, np. nowego właściciela, skuteczność niezarejestrowanej umowy jest słabsza. Jeśli lokal zostanie sprzedany, nowy właściciel w pewnych warunkach może nie być związany pierwotną umową. Zaleca się nalegać na rejestrację.

Pytanie: Jeśli właściciel sprzeda mieszkanie, czy mogę dalej w nim mieszkać?
Odpowiedź: Tak. Zgodnie z zasadą „kupno nie zrywa najmu” (art. 725 Kodeksu cywilnego), w czasie obowiązywania umowy najemca może dalej ją wykonywać. Przy równych warunkach ma też prawo pierwokupu. To prawo wymaga jednak, by umowa była zarejestrowana albo by najemca faktycznie władał lokalem.

Pytanie: Czy właściciel może swobodnie wchodzić do mieszkania podczas najmu?
Odpowiedź: Nie. W czasie najmu najemca ma prawo posiadania i używania lokalu. Właściciel nie może wchodzić bez zgody najemcy. Samowolne wejście może stanowić naruszenie prawa. W cięższych przypadkach można zgłosić to na policję. W umowie można ustalić rozsądny termin wcześniejszego powiadomienia o kontrolach właściciela (zalecane co najmniej 24–48 godzin).

Źródła urzędowe

• Kodeks cywilny, rozdział o najmie: npc.gov.cn

• Ministerstwo Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast oraz Wsi: mohurd.gov.cn

• Wzorcowy tekst umowy najmu mieszkań w Pekinie: zjw.beijing.gov.cn

Treść oparta na badaniach prawa chińskiego z 2026 r. i ma charakter wyłącznie informacyjny. Skorzystaj z Caira, aby sprawdzić swoją konkretną umowę najmu.