Krótko mówiąc: Umowy kupna nowych nieruchomości znacząco różnią się od standardowych umów przy sprzedaży z drugiej ręki. Są przygotowywane przez dewelopera i mocno faworyzują dewelopera. Zrozumienie kluczowych różnic przed wymianą umów może pomóc uniknąć kosztownych niespodzianek.
Podejmuj decyzje szybciej. Darmowy okres próbny, przegląd pakietów aukcyjnych/przeniesienia własności w 10 min. Potem tylko 30 funtów za każdy przegląd. Rozpocznij swój przegląd teraz
Czym różnią się umowy dotyczące nowych budynków
Przy zakupie nieruchomości z drugiej ręki standardowa umowa Law Society jest stosunkowo zrównoważona. Umowy dotyczące nowych budynków są dokumentami szytymi na miarę, przygotowanymi przez zespół prawny dewelopera. Dają deweloperowi szeroką swobodę w zakresie terminów budowy, zmian w specyfikacji i ustaleń dotyczących zakończenia transakcji.
1. Daty graniczne i opóźnienia w zakończeniu
Większość umów dotyczących nowych budynków zawiera szacowaną datę ukończenia, ale zazwyczaj nie jest ona wiążąca. Umowa określa „datę graniczną” — ostateczny termin, do którego deweloper musi zakończyć inwestycję. Może to być od 12 do 24 miesięcy po szacowanej dacie.
Kupujący w Manchesterze zawarł umowę na nowe mieszkanie z szacowaną datą ukończenia na marzec 2025 r. Opóźnienia budowy przesunęły zakończenie na listopad 2025 r. Oferta hipoteczna kupującego wygasła dwukrotnie, co wymagało nowych wniosków, dodatkowych opłat za wycenę i mierzenia się ze zmienionymi stopami procentowymi. Umowa na to pozwalała. Kupujący nadal był związany umową.
2. Zmiany w specyfikacji
Większość umów zawiera klauzulę pozwalającą deweloperowi na wprowadzanie „drobnych” zmian w specyfikacji, ale „drobne” może oznaczać:
Inne szafki kuchenne niż w domu pokazowym
Zastąpienie płytek łazienkowych lub podłóg
Alternatywne wykończenia materiałowe
Sprawdź, jak zdefiniowano „drobne”. Niektóre umowy dają deweloperowi szeroką swobodę zastępowania materiałów, o ile mają one „równoważną” jakość, co jest subiektywne.
3. Zachęty i ich konsekwencje
Deweloperzy często oferują zachęty: opłacenie podatku stamp duty, pokrycie kosztów prawnych lub pakiety mebli. Te zachęty trzeba zgłosić kredytodawcy hipotecznemu. Jeśli zachęta przekracza określony procent ceny zakupu (zwykle 5% dla nieruchomości poniżej 500 000 funtów), kredytodawca może zmniejszyć kwotę, którą jest gotów pożyczyć.
4. Opłaty za zarządzanie na osiedlach freehold
Nawet jeśli kupujesz dom freehold na nowym osiedlu, możesz być zobowiązany do płacenia rocznych opłat za zarządzanie częściami wspólnymi. W przeciwieństwie do opłat serwisowych w przypadku nieruchomości leasehold, historycznie istniało mniej ustawowych zabezpieczeń dotyczących opłat za zarządzanie osiedlem, choć Leasehold and Freehold Reform Act 2024 wprowadziła pewne wymogi przejrzystości.
5. Ograniczenia gwarancji NHBC
Większość nowych budynków ma gwarancję NHBC Buildmark, ale ochrona nie jest kompleksowa:
Lata 1-2: Deweloper usuwa wady naruszające standardy NHBC
Lata 3-10: NHBC pokrywa wyłącznie wady konstrukcyjne
Problemy takie jak słabe tynkowanie, skrzypiące podłogi czy niewystarczająca izolacja akustyczna między lokalami raczej nie będą objęte ochroną po upływie pierwszych dwóch lat.
FAQ
Czy mogę negocjować umowę na nową nieruchomość?
W praktyce deweloperzy rzadko zgadzają się na istotne zmiany w swoim standardowym wzorze umowy. Możesz jednak, a nawet powinieneś, poprosić swojego conveyancera, aby wskazał wszelkie nietypowo uciążliwe klauzule i w miarę możliwości sprzeciwił się im, zwłaszcza w odniesieniu do dat granicznych i postanowień dotyczących zmian specyfikacji.
Co jeśli zakończenie się opóźni?
Sprawdź, czy umowa przewiduje jakiekolwiek odszkodowanie, jeśli deweloper nie dotrzyma szacowanej daty ukończenia. W wielu przypadkach tak nie jest. Sprawdź też, czy możesz się wycofać, jeśli data graniczna minie bez zakończenia.
Zastrzeżenie: Ten artykuł ma charakter ogólnej informacji i nie stanowi porady finansowej, podatkowej ani prawnej.
