Jeśli jesteś tutaj, prawdopodobnie wyczerpałeś już ogólne porady. Skontaktowałeś się z wykonawcą, dochodziłeś swoich praw z gwarancji, a może nawet eskalowałeś sprawę do ombudsmana — a mimo to Twój dom nadal jest naznaczony przeciekami, pęknięciami lub awariami konstrukcyjnymi. Oto, jak zbudować sprawę z prawdziwą siłą prawną i techniczną.

Odszkodowanie za wady nowego budynku może wynosić od kilkuset funtów za drobne naprawy do ponad 75 000 funtów za poważne problemy — jeśli skierujesz sprawę do New Homes Ombudsman Service.

• Orzeczenia ombudsmana:
  Właściciele domów uzyskali nawet 75 000 funtów odszkodowania za poważne wady, opóźnienia lub warunki uniemożliwiające zamieszkanie za pośrednictwem New Homes Ombudsman Service.
  Consumer Code for Home Builders może zasądzić do 50 000 funtów.

  
  
  
  

• Uciążliwości:

  Kwoty zasądzane za stres i niedogodności w sprawach mieszkaniowych zwykle mieszczą się w przedziale od 500 do 5 000 funtów przy umiarkowanych utrudnieniach, ale mogą sięgnąć 10 000 funtów lub więcej w poważnych przypadkach (takich jak długotrwała niezdolność do zamieszkania, zagrożenia dla zdrowia lub znaczny stres emocjonalny).

  
  
  
  

• Działania grupowe:
  Skoordynowane roszczenia wielu mieszkańców doprowadziły do ugód przekraczających 1 milion funtów, zwłaszcza tam, gdzie w grę wchodzą powszechne wady lub zagrożenia pożarowe.

  
  

• Zwroty opłaty rezerwacyjnej:
  Jeśli Twój dom nie był gotowy na czas lub nie nadaje się do zamieszkania, możesz mieć prawo do pełnego zwrotu opłaty rezerwacyjnej — często 500–2 000 funtów.

  
  

• Straty następcze:
  Roszczenia mogą obejmować koszt tymczasowego zakwaterowania (1 000–10 000+ funtów), utracony czynsz lub naprawy nieobjęte gwarancją.

  
  

Ważna wskazówka:
Zawsze precyzuj kwotę, której dochodzisz, i poprzyj ją paragonami, fakturami oraz niezależnymi raportami. Im więcej dowodów przedstawisz, tym większa szansa na uzyskanie pełnego odszkodowania.

1. Dokumentuj bez wytchnienia — ale z celem

• Listy usterek to za mało.
  Prosta lista wad nie wystarczy, jeśli chcesz uzyskać rezultat. Przy każdym problemie:

  • Użyj ustawień aparatu w telefonie, aby osadzić datę, albo aplikacji takich jak Timestamp Camera, aby nie było sporu o to, kiedy zdjęcie lub film zostały wykonane.
    
    

  • W przypadku powtarzających się problemów (takich jak przecieki czy awarie ogrzewania) rejestruj wiele zdarzeń w czasie, aby pokazać, że problem trwa, a nie był jednorazowy.
    
    

  • Prowadź pisemny dziennik w notesie lub arkuszu kalkulacyjnym. Uwzględniaj datę, godzinę, z kim rozmawiałeś (imię, nazwisko i stanowisko) oraz podsumowanie odpowiedzi. Jeśli otrzymasz ustne obietnice, wyślij wiadomość e-mail z potwierdzeniem, co zostało powiedziane.
    
    

  • Gdy usłyszysz, że „mieści się to w tolerancji”, poproś o dokładną Brytyjską Normę (np. BS 8210 dla okien, BS 7671 dla instalacji elektrycznych), wymaganie techniczne NHBC albo zapis gwarancyjny. Wykonawcy muszą uzasadnić swoje stanowisko, odwołując się do uznanej normy — nie tylko do własnej opinii.
    
    

  • Jeśli wykonawca odmawia podania normy, odnotuj to w dzienniku. Pokazuje to, że unika odpowiedzialności, i wzmacnia Twoją sprawę, jeśli zdecydujesz się ją eskalować.
    
    

  Kluczowe są dowody niezależne.

  • Zleć rzeczoznawcę akredytowanego przez RICS lub inżyniera z uprawnieniami do oceny wszystkiego, co ma charakter konstrukcyjny, albo tam, gdzie wykonawca kwestionuje wagę wady. Ich raport powinien odnosić się do właściwych norm i przepisów.
    
    

  • Jeśli rozważasz działania prawne, poproś eksperta o komentarz, czy wada narusza Defective Premises Act 1972 albo przepisy budowlane.
    
    

  • W Criterion Buildings Ltd v McKinsey & Co Inc and Another [2021] EWHC 216 (Ch) sąd jasno stwierdził, że niezależne, profesjonalne dowody są znacznie bardziej przekonujące niż wewnętrzna inspekcja wykonawcy. Ciężar dowodu w zakresie kosztów napraw spoczywa na stronie, która je kwestionuje, więc raport Twojego eksperta ma kluczowe znaczenie.3. Eskaluj — ale nie czekaj wiecznie

  Poznaj prawne punkty zapalne — nie tylko gwarancję

  Defective Premises Act 1972:

  • Defective Premises Act 1972 (DPA) nakłada ustawowy obowiązek na każdą osobę, która podejmuje się prac związanych z zapewnieniem lokalu mieszkalnego — obejmuje to wykonawców, deweloperów i podwykonawców. Zgodnie z sekcją 1 DPA prace muszą być wykonane w sposób fachowy lub profesjonalny, z użyciem odpowiednich materiałów, a rezultat musi sprawić, że lokal będzie zdatny do zamieszkania w chwili ukończenia. „Zdatny do zamieszkania” oznacza, że nieruchomość musi być bezpieczna, zdrowa i odpowiednia do użytkowania, a nie tylko wolna od oczywistych wad.
    
    

    Jeśli w domu ujawniono poważne problemy — takie jak niestabilność konstrukcyjna, uporczywa wilgoć, niebezpieczna instalacja elektryczna lub naruszenia przepisów budowlanych — może to stanowić naruszenie DPA. Ustawa obejmuje zarówno pierwotną budowę, jak i wszelkie późniejsze prace (takie jak rozbudowy czy przebudowy).
    
    

    Building Safety Act 2022 wprowadziła istotną zmianę w okresie przedawnienia roszczeń na podstawie DPA. W przypadku prac ukończonych po 28 czerwca 2022 r. masz teraz 15 lat od ukończenia na wniesienie roszczenia. W przypadku prac ukończonych przed tą datą okres przedawnienia został wydłużony wstecznie do 30 lat, ale tylko w odniesieniu do niektórych rodzajów wad, zwłaszcza związanych z bezpieczeństwem pożarowym lub okładziną elewacyjną (takich jak niebezpieczne systemy ścian zewnętrznych).
    
    

    Oznacza to, że jeśli odkryjesz poważną wadę — taką jak niebezpieczna okładzina, zagrożenie pożarowe lub awaria konstrukcyjna — wiele lat po wprowadzeniu się, nadal możesz dochodzić roszczenia wobec wykonawcy lub dewelopera, nawet jeśli problem ujawnił się dopiero długo po ukończeniu budowy. Sądy skłaniały się ku szerokiej interpretacji pojęcia „zdatny do zamieszkania”, więc kwestie, które poważnie wpływają na bezpieczeństwo lub zdrowie, najpewniej będą się kwalifikować.
    
    

    Jeśli uważasz, że Twój dom jest dotknięty takim problemem, zbierz dowody i ustal, kiedy wada powstała oraz czy mieści się w odpowiednim okresie przedawnienia. To wydłużone okno daje właścicielom domów znacznie większą ochronę i siłę przetargową niż wcześniej.
    
    

  Naruszenie umowy:

  • Przejrzyj swoją umowę pod kątem konkretnych obietnic dotyczących jakości wykonania, zgodności z przepisami budowlanymi i terminów zakończenia.
    
    

  • Jeśli wykonawca nie spełni tych wymagań, możesz dochodzić roszczenia z tytułu naruszenia umowy. Jest to odrębne od roszczeń gwarancyjnych i może obejmować szerszy zakres strat, w tym szkody następcze (np. koszt zakwaterowania zastępczego).
    
    

  Najnowsze orzecznictwo:

  • URS Corporation Ltd v BDW Trading Ltd [2025] UKSC 16: Sąd Najwyższy potwierdził, że deweloperzy mogą odzyskać koszty od swojego łańcucha dostaw (architektów, inżynierów, wykonawców) za poważne wady. Oznacza to, że wykonawcy nie mogą po prostu zrzucać winy na innych — nadal ponoszą wobec Ciebie odpowiedzialność.
    
    

  • Enterprise Home Developments LLP v Adam [2020] UKUT 151 (LC): Upper Tribunal wyjaśnił, że jeśli kwestionujesz zasadność kosztów lub prac naprawczych, musisz przedstawić prima facie case (wiarygodne dowody). Dlatego raport Twojego niezależnego eksperta i szczegółowy dziennik są tak ważne.3. Eskaluj — ale nie czekaj wiecznie

• Gwarancja wykonawcy (lata 1–2):
  Żądaj odpowiedzi na piśmie. Odwołuj się do Consumer Code for Home Builders i New Homes Quality Code.
  
  

• Gwarancja ubezpieczeniowa (lata 3–10):
  W przypadku poważnych wad powiadom na piśmie dostawcę gwarancji. Poproś o wizytę na miejscu i pisemną decyzję.
  
  

• Ombudsman/Consumer Code:
  Jeśli trafiasz na mur, eskaluj sprawę do New Homes Ombudsman Service (odszkodowanie do 75 000 funtów) lub Consumer Code for Home Builders (do 50 000 funtów).
  
  Bądź konkretny: wskaż dokładne naruszenia, przedstaw dowody i określ swoje żądanie (np. „wymień wszystkie wadliwe okna, pokryj koszty zakwaterowania zastępczego”).
  
  

• Komitet dyscyplinarny i sankcyjny NHQB:
  Jeśli deweloper nie zastosuje się do decyzji ombudsmana, może zostać skierowany do postępowania dyscyplinarnego, w tym na szkolenie, grzywny lub usunięcie z rejestru.

4. Działanie grupowe: siła w liczbie

• Jeśli sąsiedzi mają podobne problemy, rozważ wspólne roszczenie.
  Deweloperzy obawiają się skoordynowanych działań prawnych i złej prasy.
  Sprawy grupowe doprowadziły do ugód przekraczających 1 milion funtów i wymusiły poważne prace naprawcze.

5. Przewaga techniczna: przepisy budowlane i normy

• Kwestionuj twierdzenia o „mieszczą się w tolerancji”, żądając wskazania konkretnej normy technicznej.
  
  Jeśli wada narusza przepisy budowlane (bezpieczeństwo pożarowe, izolacja, odwodnienie), zgłoś to do Building Control i władz lokalnych.
  Tworzy to oficjalny zapis i może uruchomić egzekwowanie przepisów.

6. Nieuzasadnione opóźnienia: odzyskaj swoje pieniądze

• Jeśli Twój dom nie był gotowy na czas, możesz mieć prawo zrezygnować z umowy i odzyskać opłatę rezerwacyjną.
  Jeśli wprowadziłeś się, a dom nie nadaje się do zamieszkania, możesz mieć podstawy do odstąpienia od umowy — zwłaszcza jeśli wady są na tyle poważne, że nieruchomość nie odpowiada opisowi.

7. Dowody wygrywają sprawy — oto, co zebrać

• Całą korespondencję (e-maile, listy, wiadomości tekstowe) z wykonawcą i dostawcą gwarancji.

• Raporty niezależnych rzeczoznawców lub inżynierów.

• Zdjęcia i nagrania wideo (z datami).

• Umowę, dokumenty gwarancyjne i wszelkie materiały marketingowe (aby pokazać, co było obiecane).

• Rejestry dodatkowych kosztów (zakwaterowanie tymczasowe, naprawy, utracony czynsz).

8. Najwięksi brytyjscy deweloperzy, których warto znać

• Barratt Developments

• Red Row

• Taylor Wimpey

• Persimmon

• Bellway

• Vistry Group

• Berkeley Group

• Bloor Homes

• Cala Group

• Countryside Properties

• The Hill Group

9. Nie daj się zastraszyć żargonem prawnym

• Nie musisz być prawnikiem, aby używać właściwych słów.
  Zwroty takie jak „material breach”, „Defective Premises Act 1972” i „Building Safety Act 2022” pokazują, że mówisz poważnie.
  Wykonawcy i dostawcy gwarancji chętniej potraktują Cię poważnie, jeśli pokażesz, że znasz swoje prawa.

Końcowa uwaga:
Nie jesteś zdany na łaskę swojego wykonawcy. Prawo zmienia się na Twoją korzyść, a najnowsze orzecznictwo wywarło realną presję na deweloperów, by naprawiali swoje błędy. Bądź metodyczny, wytrwały i nie zadowalaj się ogólnikowymi obietnicami. Dzięki odpowiednim dowodom i właściwemu podejściu możesz uzyskać należne Ci odszkodowanie lub naprawy — i pomóc innym zrobić to samo.

Co Caira może dla Ciebie zrobić:

Może natychmiast przejrzeć Twoje zdjęcia, pliki PDF, arkusze kalkulacyjne, plany kondygnacji, akty własności, tytuły prawne i plany granic działki — w kilka sekund wychwytując wady, niespójności lub brakujące informacje, 24/7.

Możesz przesłać dokumenty i obrazy problemów, takich jak pęknięcia, przecieki czy niedokończone prace, a Caira przeanalizuje je, wyjaśniając, jak każdy element dowodu wspiera Twoje roszczenie, i wskaże najbardziej skuteczny sposób jego przedstawienia.

Jej celem jest pomóc Ci pewnie korzystać ze swoich praw, chronić marzenie o bezpiecznym i pewnym domu oraz dać Ci praktyczne, jasne następne kroki, abyś czuł się pewnie na każdym etapie sporu.

Jeśli potrzebujesz więcej szczegółów, nasz Uszczuplanie majątku: kiedy władze lokalne zakwestionują darowizny, aby uniknąć opłat za dom opieki? może pomóc.

Możesz też uznać za przydatne Przeprowadzka do mniejszego domu, gdy Twój dom jest w trust: dożywotnie prawo użytkowania a trusty uznaniowe.

W sprawach pokrewnych zobacz Jak walczyć z mandatem za box junction (żółte pole): Twój przewodnik po zaskarżaniu mandatu.