Djupguide till hyresavtal i Kina 2026

📋 Innan du skriver under hyresavtalet, låt Caira granska det först.
Caira kan hitta oskäliga villkor om depositionsavdrag, standardvillkor som strider mot civillagen,
obalanserade vite vid förtida uppsägning och dolda juridiska fel i bostaden som hyresvärden inte uppgett. Ladda upp avtalet och få en analys direkt.
Låt Caira granska mitt hyresavtal →

I. Den rättsliga grunden för hyresavtal i Kina

Kinas bostadshyresavtal regleras främst av Civillagen (gäller från 2021), kapitel 20 "Hyresavtal" (artiklarna 703–734).
Därtill gäller lokala regler för bostadshyra i varje stad, till exempel Pekings och Shanghais lokala förordningar.
Civillagens införande samlade äldre lagar som avtalslagen och sakrättslagen och gav tydligare regler för båda parters rättigheter och skyldigheter.

Samtidigt påverkar bostads- och stadsbyggnadsdepartementets förslag till "Förordning om bostadshyra" samt stadernas regler för uthyrningsplattformar marknaden.
Särskilt viktigt: sedan 2021 har flera städer skärpt kraven på kapitaltillsyn för bostadshyresföretag för att minska risken för kollaps.

II. Kärnvillkor som avtalet måste ange tydligt

⚠️ Obs! Risker med "avdelade rum" och "överbefolkad uthyrning": I städer som Peking, Shanghai och Shenzhen är det otillåtet att dela av vardagsrum eller balkonger för uthyrning.
Det kan leda till myndighetsåtgärder. Om du hyr en sådan bostad kan du tvingas flytta och få svårt att få tillbaka depositionen. Kontrollera alltid att bostadens användning är laglig och att ingen olaglig ombyggnad har gjorts.

III. Depositionen — de rättsliga reglerna för återbetalning

Depositionen är den vanligaste tvistfrågan i hyrestvister. Här är de viktigaste reglerna:

• Återbetalningstid: Civillagen kräver att uthyraren återbetalar depositionen inom skälig tid efter att avtalet upphört.
  De flesta lokala regler anger tydligt 7–15 arbetsdagar.

• Skäl för avdrag: Endast faktiska förluster som hyresgästen orsakat genom vårdslöshet får dras av, och det måste finnas bevis.
  Normalt slitage, som små märken på väggar eller naturligt åldrande av apparater, får inte dras av.

• Inget underlag, inget avdrag: Om det inte finns skriftlig besiktning vid inflyttning är det svårt för uthyraren att bevisa att skadan orsakats av hyresgästen.
  Depositionen ska då återbetalas fullt ut.

• Deposition hos plattform: Om avtalet ingås via ett seriöst bostadshyresföretag ska depositionen sättas in på ett spärrat konto och får inte användas för andra syften.

IV. Registrering av bostaden — en lagstadgad plikt som ofta glöms bort

Enligt bostadsdepartementets regler och flera lokala förordningar ska hyresavtalet registreras hos den lokala bostadsmyndigheten inom 30 dagar efter undertecknandet.
Vanligtvis ansvarar uthyraren för registreringen, men hyresgästen kan kräva bevis på att den är gjord.
Fördelar med registrering: skydd för avtalets giltighet, starkare skydd mot ny ägare vid försäljning, enklare ansökan om uppehållsbevis och möjlighet till hyresstöd.

Praktiskt fall: Zhāng Huá och hyrestvisten i Shanghai

Bakgrund: Zhāng Huá (26 år, nyutexaminerad) hyrde en etta i Pudong, Shanghai, för 5 200 RMB per månad.
Depositionen var två månadshyror (10 400 RMB). Han skrev på via en mäklarplattform och avtalet löpte i 2 år.

Tvistens förlopp:

• Fälla vid förtida uppsägning: Avtalet krävde vite på 3 månadshyror (15 600 RMB) om hyresgästen sade upp i förtid.
  Men bara hyresgästens vite angavs. Om uthyraren tog tillbaka bostaden i förtid, till exempel för eget boende, krävdes bara 30 dagars varsel utan ersättning.
  Detta är ett typiskt obalanserat villkor.

• Depositionen drogs av: Vid utflyttning höll uthyraren inne 2 000 RMB och hänvisade till "små repor på väggen".
  Vid inflyttning hade ingen fotodokumentation gjorts, så Zhāng Huá kunde inte bevisa att märkena redan fanns där.

• Ingen registrering: Mäklarplattformen registrerade inte bostaden för Zhāng Huá.
  Därför kunde han inte ansöka om Shanghais uppehållsbevis, vilket i sin tur påverkade hans poängbaserade folkbokföringsprocess.

• Cairas hjälp: När Zhāng Huá hyrde igen lät han först Caira analysera avtalet.
  Caira identifierade de obalanserade vitesvillkoren, kravet på besiktningsbilaga som saknades och registreringsplikten.
  Zhāng Huá lyckades få hyresvärden att lägga till alla tre punkterna.

V. Mall för hyresavtal som kan kopieras (Word / PDF)

Kopiera mallen nedan till Microsoft Word, fyll i uppgifterna inom hakparenteser, skriv ut och låt båda parter skriva under.
Behåll var sitt exemplar. Ta gärna bilder av bostadens skick som bilaga och spara allt som PDF för senare användning.

📋 Kopiera mall → klistra in i Word 📄 Kopiera ren text

Tips: Lägg gärna till en bilaga med foton av bostadens skick, med fotodatum, samt lista över möbler och vitvaror och avläsning av vatten, el och gas vid inflyttning.

房屋租赁合同

甲方（出租方）：[姓名/单位名称]
身份证/统一社会信用代码：[编号]
联系电话：[号码]
地址：[地址]

乙方（承租方）：[姓名]
身份证号码：[编号]
联系电话：[号码]
地址（现居）：[地址]

经甲、乙双方协商一致，就以下房屋的租赁事宜签订本合同：

第一条 房屋基本情况
1.1 房屋坐落：[省/市/区/街道/门牌号]，[X]室[X]厅，建筑面积约[X]平方米。
1.2 房产证号：[编号]（或不动产权证书号：[编号]）。
1.3 房屋用途：住宅用途（不得用于商业经营或非法用途）。
1.4 附属设施及家具家电详见本合同附件一《房屋及设施现状清单》。

第二条 租赁期限
2.1 租赁期限自 [开始日期] 至 [终止日期]，共 [X] 个月。
2.2 租赁期满，如乙方需继续租用，应提前 [30] 天通知甲方，协商续签事宜。

第三条 租金及支付方式
3.1 月租金为人民币 [X] 元整（大写：[金额大写]）。
3.2 支付方式：[押一付三/押二付一/月付]，乙方于每月 [X] 日前支付当月（或当期）租金至甲方指定账户（账号：[账号]，户名：[户名]，银行：[银行]）。
3.3 租金在合同期内不得单方面调整。

第四条 押金（保证金）
4.1 本合同签订时，乙方向甲方支付押金人民币 [X] 元整（相当于 [X] 个月租金）。
4.2 合同到期或解除后，甲方应在乙方交还房屋并完成验收后 [7/15] 个工作日内，扣除已确认由乙方过错造成的实际损失后，将剩余押金无息退还给乙方。
4.3 因房屋自然损耗产生的维修费用不得从押金中扣除。

第五条 费用承担
5.1 乙方负责承担租期内的水费、电费、燃气费、网络费。
5.2 甲方负责承担物业管理费、房屋专项维修基金。
5.3 入住当日，双方共同确认水、电、燃气表读数，并记录于附件。

第六条 房屋维修与保养
6.1 甲方负责房屋主体结构、防水、供暖管道等基础设施的维修，并应在接到乙方通知后 [7] 天内安排修缮。
6.2 乙方应合理使用房屋，不得擅自改建、装修或在墙体开洞打孔。日常使用中因乙方过错导致的损坏，由乙方承担维修费用。

第七条 提前解约
7.1 乙方提前解约，需提前 [30] 天书面通知甲方，并支付违约金人民币 [X] 元（相当于 [X] 个月租金）。
7.2 甲方提前收回房屋（非因乙方违约），需提前 [30] 天书面通知乙方，并支付乙方相同标准的违约金，同时全额退还押金。

第八条 转租限制
未经甲方书面同意，乙方不得将本房屋转租给第三方，否则构成根本违约，甲方有权解除合同并没收押金。

第九条 合同解除与房屋交还
合同期满或解除时，乙方应按时交还房屋，并将房屋恢复至入住时状态（正常磨损除外）。双方共同验收后签署交还记录。

第十条 备案登记
甲方应在本合同签订后 [30]

房屋租赁合同

甲方（出租方）：[姓名/单位名称]
身份证/统一社会信用代码：[编号]
联系电话：[号码]
地址：[地址]

乙方（承租方）：[姓名]
身份证号码：[编号]
联系电话：[号码]
地址（现居）：[地址]

经甲、乙双方协商一致，就以下房屋的租赁事宜签订本合同：

第一条 房屋基本情况
1.1 房屋坐落：[省/市/区/街道/门牌号]，[X]室[X]厅，建筑面积约[X]平方米。
1.2 房产证号：[编号]（或不动产权证书号：[编号]）。
1.3 房屋用途：住宅用途（不得用于商业经营或非法用途）。
1.4 附属设施及家具家电详见本合同附件一《房屋及设施现状清单》。

第二条 租赁期限
2.1 租赁期限自 [开始日期] 至 [终止日期]，共 [X] 个月。
2.2 租赁期满，如乙方需继续租用，应提前 [30] 天通知甲方，协商续签事宜。

第三条 租金及支付方式
3.1 月租金为人民币 [X] 元整（大写：[金额大写]）。
3.2 支付方式：[押一付三/押二付一/月付]，乙方于每月 [X] 日前支付当月（或当期）租金至甲方指定账户（账号：[账号]，户名：[户名]，银行：[银行]）。
3.3 租金在合同期内不得单方面调整。

第四条 押金（保证金）
4.1 本合同签订时，乙方向甲方支付押金人民币 [X] 元整（相当于 [X] 个月租金）。
4.2 合同到期或解除后，甲方应在乙方交还房屋并完成验收后 [7/15] 个工作日内，扣除已确认由乙方过错造成的实际损失后，将剩余押金无息退还给乙方。
4.3 因房屋自然损耗产生的维修费用不得从押金中扣除。

第五条 费用承担
5.1 乙方负责承担租期内的水费、电费、燃气费、网络费。
5.2 甲方负责承担物业管理费、房屋专项维修基金。
5.3 入住当日，双方共同确认水、电、燃气表读数，并记录于附件。

第六条 房屋维修与保养
6.1 甲方负责房屋主体结构、防水、供暖管道等基础设施的维修，并应在接到乙方通知后 [7] 天内安排修缮。
6.2 乙方应合理使用房屋，不得擅自改建、装修或在墙体开洞打孔。日常使用中因乙方过错导致的损坏，由乙方承担维修费用。

第七条 提前解约
7.1 乙方提前解约，需提前 [30] 天书面通知甲方，并支付违约金人民币 [X] 元（相当于 [X] 个月租金）。
7.2 甲方提前收回房屋（非因乙方违约），需提前 [30] 天书面通知乙方，并支付乙方相同标准的违约金，同时全额退还押金。

第八条 转租限制
未经甲方书面同意，乙方不得将本房屋转租给第三方，否则构成根本违约，甲方有权解除合同并没收押金。

第九条 合同解除与房屋交还
合同期满或解除时，乙方应按时交还房屋，并将房屋恢复至入住时状态（正常磨损除外）。双方共同验收后签署交还记录。

第十条 备案登记
甲方应在本合同签订后 [30]

房屋租赁合同

甲方（出租方）：[姓名/单位名称]
身份证/统一社会信用代码：[编号]
联系电话：[号码]
地址：[地址]

乙方（承租方）：[姓名]
身份证号码：[编号]
联系电话：[号码]
地址（现居）：[地址]

经甲、乙双方协商一致，就以下房屋的租赁事宜签订本合同：

第一条 房屋基本情况
1.1 房屋坐落：[省/市/区/街道/门牌号]，[X]室[X]厅，建筑面积约[X]平方米。
1.2 房产证号：[编号]（或不动产权证书号：[编号]）。
1.3 房屋用途：住宅用途（不得用于商业经营或非法用途）。
1.4 附属设施及家具家电详见本合同附件一《房屋及设施现状清单》。

第二条 租赁期限
2.1 租赁期限自 [开始日期] 至 [终止日期]，共 [X] 个月。
2.2 租赁期满，如乙方需继续租用，应提前 [30] 天通知甲方，协商续签事宜。

第三条 租金及支付方式
3.1 月租金为人民币 [X] 元整（大写：[金额大写]）。
3.2 支付方式：[押一付三/押二付一/月付]，乙方于每月 [X] 日前支付当月（或当期）租金至甲方指定账户（账号：[账号]，户名：[户名]，银行：[银行]）。
3.3 租金在合同期内不得单方面调整。

第四条 押金（保证金）
4.1 本合同签订时，乙方向甲方支付押金人民币 [X] 元整（相当于 [X] 个月租金）。
4.2 合同到期或解除后，甲方应在乙方交还房屋并完成验收后 [7/15] 个工作日内，扣除已确认由乙方过错造成的实际损失后，将剩余押金无息退还给乙方。
4.3 因房屋自然损耗产生的维修费用不得从押金中扣除。

第五条 费用承担
5.1 乙方负责承担租期内的水费、电费、燃气费、网络费。
5.2 甲方负责承担物业管理费、房屋专项维修基金。
5.3 入住当日，双方共同确认水、电、燃气表读数，并记录于附件。

第六条 房屋维修与保养
6.1 甲方负责房屋主体结构、防水、供暖管道等基础设施的维修，并应在接到乙方通知后 [7] 天内安排修缮。
6.2 乙方应合理使用房屋，不得擅自改建、装修或在墙体开洞打孔。日常使用中因乙方过错导致的损坏，由乙方承担维修费用。

第七条 提前解约
7.1 乙方提前解约，需提前 [30] 天书面通知甲方，并支付违约金人民币 [X] 元（相当于 [X] 个月租金）。
7.2 甲方提前收回房屋（非因乙方违约），需提前 [30] 天书面通知乙方，并支付乙方相同标准的违约金，同时全额退还押金。

第八条 转租限制
未经甲方书面同意，乙方不得将本房屋转租给第三方，否则构成根本违约，甲方有权解除合同并没收押金。

第九条 合同解除与房屋交还
合同期满或解除时，乙方应按时交还房屋，并将房屋恢复至入住时状态（正常磨损除外）。双方共同验收后签署交还记录。

第十条 备案登记
甲方应在本合同签订后 [30]

VI. Vanliga frågor (FAQ)

Fråga: Är ett avtal giltigt om bostaden inte registrerats?
Svar: Ja, det är giltigt. Registrering är ett administrativt krav och påverkar inte avtalets rättsliga giltighet.
Men ett oregistrerat avtal har svagare verkan mot tredje man, till exempel en ny ägare. Om bostaden säljs kan den nya ägaren i vissa fall inte vara bunden av det gamla avtalet. Det är därför bäst att kräva registrering.

Fråga: Om hyresvärden säljer bostaden, får jag bo kvar?
Svar: Ja. Enligt principen "försäljning bryter inte hyra" (artikel 725 i Civillagen) får hyresgästen fortsätta fullfölja avtalet under hyrestiden.
Hyresgästen har också företrädesrätt vid köp på samma villkor. Denna rätt gäller dock bara om avtalet är registrerat eller om hyresgästen redan faktiskt använder bostaden.

Fråga: Får hyresvärden gå in i rummet när som helst under hyrestiden?
Svar: Nej. Under hyrestiden har hyresgästen rätt till besittning och användning av bostaden.
Hyresvärden får inte gå in utan hyresgästens samtycke. Otillåten intrång kan utgöra skadeståndsgrundande handling och i allvarliga fall bör polisen kontaktas.
I avtalet kan man ange en rimlig förvarningstid för rutininspektioner, helst minst 24–48 timmar i förväg.

Officiella källor

• Civillagens kapitel om hyresavtal: npc.gov.cn

• Bostads- och stadsbyggnadsdepartementet: mohurd.gov.cn

• Exempeltext för bostadshyresavtal i Peking: zjw.beijing.gov.cn

Innehållet i denna artikel bygger på kinesisk rättsforskning från 2026 och är endast avsett som vägledning. Använd Caira för att granska ditt specifika hyresavtal.