如果你來到這裡，想必已經試過一般建議。你已聯絡承建商、追問保養保固，甚至向申訴專員升級投訴——但你的家仍然漏水、裂縫處處，或出現結構性失效。以下教你如何以真正具法律與技術威力的方式建立個案。
新建樓宇缺陷的賠償金額可由數百英鎊的輕微維修費，到超過 £75,000 的重大問題不等——若你向 New Homes Ombudsman Service 升級投訴，情況尤其如此。
申訴專員裁決：
業主可透過 New Homes Ombudsman Service，就嚴重缺陷、延誤或不宜居住的情況，獲得高達 £75,000 的賠償。
Consumer Code for Home Builders 可裁定最高 £50,000。滋擾影響：
住宅案件中就精神困擾及不便所作的裁決，通常介乎 £500 至 £5,000，屬中度滋擾；若情況嚴重（例如長期無法居住、健康風險，或重大情緒困擾），則可達 £10,000 或以上。
集體行動：
多名住戶協調提出索償，曾達成超過 £1 million 的和解，尤其涉及廣泛缺陷或消防安全風險時。訂金退款：
如你的家未能如期交付，或不適合入住，你或有權全數取回訂金——通常為 £500–£2,000。附帶損失：
索償可包括臨時住宿費用（£1,000–£10,000+）、租金損失，或保養保固不涵蓋的維修費。
重點提示：
務必清楚列明你索償的金額，並以收據、發票及獨立報告支持。你提供的證據越多，成功取得全額賠償的機會就越高。
1. 持續記錄——但要有目的
缺陷清單並不足夠。
如果你想要成果，單靠一份簡單的缺陷列表是不夠的。就每個問題：使用手機相機設定嵌入日期，或用 Timestamp Camera 等應用程式，避免就相片或影片拍攝時間出現爭議。
對於重複出現的問題（如漏水或供暖失靈），要在一段時間內記錄多次情況，證明問題持續存在，而非一次過事件。
用筆記簿或試算表保存書面紀錄。包括日期、時間、你與誰交談（姓名及職銜），以及對方回應摘要。若對方作出口頭承諾，之後以電郵跟進，確認對方曾說過的內容。
當對方說「在容許範圍內」時，要求對方提供確切的 British Standard（例如窗戶用 BS 8210、電力裝置用 BS 7671）、NHBC 技術要求，或保養保固條款。承建商必須引用公認標準來證明其立場，而不只是憑個人意見。
如承建商拒絕提供標準，請在紀錄中註明。這顯示他們在迴避責任，並在你升級投訴時加強你的個案。
獨立證據至關重要。
就任何結構性問題，或承建商爭議缺陷嚴重性的情況，應委任具 RICS 認證的測量師或特許工程師。他們的報告應引用相關標準及規例。
如你考慮採取法律行動，請專家評論該缺陷是否違反 Defective Premises Act 1972 或建築規例。
在 Criterion Buildings Ltd v McKinsey & Co Inc and Another [2021] EWHC 216 (Ch) 一案中，法院明確指出，獨立的專業證據遠比承建商的內部檢查更具說服力。修復費用的舉證責任在於質疑該費用的一方，因此你專家的報告至關重要。
要知道法律觸發點——不只是保養保固
Defective Premises Act 1972：
Defective Premises Act 1972（DPA）對任何為提供住宅而進行工程的人施加法定責任——包括承建商、發展商及承包商。根據 DPA 第 1 條，工程必須以合乎工藝或專業的方式進行，使用適當材料，且完成時住宅必須適合居住。所謂「適合居住」，是指物業必須安全、健康，並適合入住，而不只是沒有明顯缺陷。
如住宅被發現有嚴重問題——例如結構不穩、持續潮濕、不安全電力裝置，或違反建築規例——這些都可能構成違反 DPA。該法例涵蓋最初建造，以及其後任何工程（例如擴建或改建）。
Building Safety Act 2022 對 DPA 索償的時效期限作出重大修改。就 2022 年 6 月 28 日後完成的工程，你現時可在完成後 15 年內提出索償。就該日期前完成的工程，時效期限會追溯延長至 30 年，但只適用於某些類型的缺陷，尤其是與消防安全或外牆包層有關的缺陷（例如不安全的外牆系統）。
這意味著，即使你在入住多年後才發現重大缺陷——例如不安全包層、火警風險或結構失效——你仍可能可向承建商或發展商提出索償，即使問題在完工很久後才顯現。法院傾向以較廣義理解「適合居住」，因此嚴重影響安全或健康的問題，很可能符合條件。
如你認為你的家受影響，應蒐集證據，並嘗試確立缺陷何時出現，以及是否落入相關時效期限內。這個延長期限為業主提供了比以往更大的保障及談判籌碼。
違反合約：
檢視你的合約，看看有否就建築質素、符合建築規例及完工日期作出具體承諾。
如承建商未能達到這些要求，你可就違反合約提出索償。這與保養保固索償是分開的，並可涵蓋更廣泛的損失，包括附帶損害賠償（例如替代住宿費用）。
近期案例法：
URS Corporation Ltd v BDW Trading Ltd [2025] UKSC 16：最高法院確認，發展商可向其供應鏈（建築師、工程師、承包商）追討重大缺陷的費用。這代表承建商不能只把責任推給他人——他們仍須向你負責。
Enterprise Home Developments LLP v Adam [2020] UKUT 151 (LC)：上級審裁處釐清，如你質疑費用或修復工程是否合理，你必須提出表面成立的個案（可信證據）。這就是為何你的獨立專家報告及詳細紀錄如此重要。3. 升級處理——但不要無止境等待
承建商保養保固（第 1–2 年）：
要求書面回覆。引用 Consumer Code for Home Builders 及 New Homes Quality Code。保險支援保養保固（第 3–10 年）：
就重大缺陷，以書面通知保養保固提供者。要求實地視察及書面決定。申訴專員／消費者守則：
如對方置之不理，可升級至 New Homes Ombudsman Service（最高可獲 £75,000 賠償）或 Consumer Code for Home Builders（最高可獲 £50,000）。
要具體：引用確切違規之處、提供證據，並列明你要求的補救方式（例如「更換所有有缺陷的窗戶，並支付替代住宿費用」）。NHQB 紀律及制裁委員會：
如發展商未有遵從申訴專員決定，可轉介作紀律處分，包括再培訓、罰款，或從登記冊除名。
4. 集體行動：人多力量大
如鄰居有類似問題，可考慮集體索償。
發展商會害怕協調一致的法律行動及負面公關。
集體行動曾促成超過 £1 million 的和解，並迫使進行重大修復工程。
5. 技術籌碼：建築規例及標準
要求對方提供具體技術標準，以挑戰「在容許範圍內」的說法。
如缺陷違反建築規例（消防安全、隔熱、排水），應向 Building Control 及你所在地區政府報告。
這會建立官方紀錄，並可觸發執法行動。
6. 不合理延誤：取回你的金錢
如你的家未能如期交付，你或有權取消並取回訂金。
如你已入住而住宅無法居住，你或有理由撤銷合約——尤其當缺陷嚴重至物業與描述不符時。
7. 證據決定勝負——以下是要蒐集的資料
與承建商及保養保固提供者之間的所有往來通訊（電郵、信件、短訊）。
獨立測量師或工程師報告。
相片及影片（附日期）。
你的合約、保養保固文件，以及任何宣傳資料（用以證明曾作出的承諾）。
額外費用紀錄（臨時住宿、維修、租金損失）。
8. 你應認識的英國主要住宅發展商
Barratt Developments
Red Row
Taylor Wimpey
Persimmon
Bellway
Vistry Group
Berkeley Group
Bloor Homes
Cala Group
Countryside Properties
The Hill Group
9. 不要被法律術語嚇倒
你不需要是律師，也能用對字眼。
像「material breach」、「Defective Premises Act 1972」及「Building Safety Act 2022」這些字眼，會讓對方知道你是認真的。
如果你能證明自己了解權利，承建商及保養保固提供者更有可能認真對待你。
最後一句：
你不必任由承建商擺布。法律正朝有利於你的方向發展，而近期案例法亦對發展商施加了真正壓力，迫使他們修正錯誤。要有條理、要堅持，不要接受含糊承諾。只要有合適的證據和方法，你就能爭取應得的賠償或維修——並幫助其他人也做到同樣的事。
Caira 可為你做甚麼：
她可即時審閱你的相片、PDF、試算表、平面圖、契據、業權文件及界線圖則——在幾秒內、全天候 24/7 找出缺陷、不一致之處或缺漏資料。
你可上載有關裂縫、漏水或未完工等問題的文件及圖片，Caira 會分析它們，解釋每項證據如何支持你的索償，並指導你以最有效方式呈現。
她的目標是幫助你有信心地行使權利，守護你對安全穩妥居所的期望，並提供實用、清晰的下一步，讓你在整個爭議過程中都感到有掌控感。
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