快速重點： 新樓買賣合約與一般二手樓合約有很大分別。合約由發展商擬定，條款明顯偏向發展商。交換合約前先了解主要差異，可助你避免昂貴意外。
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新樓合約有何不同
購買二手物業時，標準的律師會公會合約相對平衡。新樓合約則是由發展商法律團隊擬定的專屬文件。它們賦予發展商在施工時間表、規格變更及成交安排方面很大酌情權。
1. 最遲完工日期與延誤成交
大多數新樓合約都會列出預計完工日期，但這通常不具約束力。合約會訂明「最遲完工日期」——即發展商必須完成交易的最終期限。這個日期可比預計日期遲 12 至 24 個月。
曼徹斯特一名買家就一個預計於 2025 年 3 月完工的新樓單位交換了合約。施工延誤令完工推遲至 2025 年 11 月。買家的按揭批核兩度過期，需要重新申請、支付額外估價費，並應對利率變動。合約容許這種情況發生，而買家仍然受約束。
2. 規格變更
大多數合約都會加入條款，容許發展商對規格作出「輕微」修改，但「輕微」可能包括：
與示範單位不同的廚櫃
以其他浴室瓷磚或地板取代
其他物料飾面
請留意「輕微」的定義。有些合約賦予發展商廣泛酌情權，只要材料屬「同等」質素便可替換，而這種判斷本身就很主觀。
3. 優惠及其影響
發展商經常提供優惠：代付印花稅、承擔法律費用，或提供傢俬套餐。這些優惠必須向你的按揭貸款人申報。如果優惠超過樓價某個百分比（500,000 英鎊以下物業通常為 5%），貸款人可能會減少願意借出的金額。
4. 永久業權屋苑的管理費
即使你購買的是新樓屋苑中的永久業權獨立屋，你仍可能需要就公用地方支付年度管理費。與租賃業權物業的服務費不同，過往就屋苑管理費的法定保障較少，不過《2024 年租賃業權及永久業權改革法》已引入若干透明度要求。
5. NHBC 保養保證限制
大多數新樓都附有 NHBC Buildmark 保養保證，但保障並不全面：
第 1 至 2 年： 發展商負責修正違反 NHBC 標準的缺陷
第 3 至 10 年： NHBC 只保障結構性缺陷
例如批盪不佳、地板吱吱作響，或單位之間隔音不足等問題，在最初兩年後未必受保障。
常見問題
我可以就新樓合約議價嗎？
實際上，發展商很少同意對其標準合約作出實質修改。不過，你可以而且應該請你的物業轉讓律師指出任何特別苛刻的條款，並在可行情況下提出反對，尤其是最遲完工日期及規格變更條文。
如果完工延誤怎麼辦？
請查看合約是否就發展商錯過預計完工日期提供任何賠償。很多合約都沒有。亦要查看若最遲完工日期過後仍未完成，你是否可以退出交易。
免責聲明：本文僅提供一般資訊，不構成財務、稅務或法律意見。
