2025年11月秋季預算案帶來一系列變動，將影響住宅及商業業主——有些即時生效，有些則會在未來幾年陸續推出。下文不但有措施摘要，亦提供實用步驟和商業見解，助你保障收入、管理風險，並為未來作好規劃。

有6行3列的表格

主要稅務變動及應對

1. 物業收入稅率上調

• 變動內容：物業收入稅率上調2個百分點。

• 行動：檢視你的持有架構。如果你屬於較高稅率納稅人，不妨考慮把物業放在公司名下，是否可減低稅單。盡量善用可扣稅開支，並考慮作出退休金供款，以抵銷較高稅負。

2. 個人稅務門檻凍結

• 變動內容：由2028-29年度起，入息稅門檻將凍結，令更多租金收入被推入較高稅階。

• 行動：預測未來五年的租金收入。若你接近某個門檻，請預先評估影響，並探索管理應課稅收入的方法，例如安排維修時間或作出退休金供款。

3. 資本增值稅（CGT）寬免收緊

• 變動內容：員工持股信託的 CGT 寬免受到限制。

• 行動：若你將物業放在信託內，或正考慮透過信託架構出售，請按新規則檢視計劃。考慮安排出售時機，以盡量減少 CGT。

4. 遺產稅（IHT）壓力

• 變動內容：隨著物業價值上升而門檻持續凍結，IHT 收入預料將大幅上升。

• 行動：更新你的遺產規劃。考慮生前送贈、信託或保險，以減少日後 IHT 賬單。定期為你的物業組合作估值。

印花稅及交易成本

• 變動內容：2025年4月印花稅門檻已改動，相關收入預計上升。

• 行動：在買入／出售決定中計入較高交易成本。如果你計劃擴大或縮減物業組合，應選擇合適時機進行交易，以避開市場急升，並考慮較高印花稅的影響。

住宅市場及組合策略

樓價

• 預測：溫和增長（每年2–3%）意味著資本升值將有限。

• 行動：不要只依賴資本增值。應集中於收益率及現金流。可考慮分散投資至商業物業，預料其於2025年會更明顯反彈。

房屋供應

• 預測：沒有重大新增供應端措施。

• 行動：地點優越、能源效益高的物業仍會有需求。投放資金升級，維持競爭力。

融資及利率

• 預測：銀行利率預料會溫和下調，之後在約4%附近企穩。英國國債孳息率（長期借貸成本）正在上升。

• 行動：若你有按揭將於未來2至3年到期，應把再融資安排在2026–27年，屆時利率預計會回落。可考慮較長期固定利率，以對沖未來上升風險。避免過度借貸。

商業業主見解

• 商業物業價格：預計2025年強勁反彈，2026年回調，之後溫和增長。

• 商業差餉：收入上升，租客或會尋求減租。

• 行動：提供彈性租約條款（例如遞增租金或按營業額計算租金），以吸引及留住租客。分散租客組合以降低風險。

能源、環保及合規

• 變動內容：環境徵費上升，而 EPC 要求仍然生效。

• 行動：現在就為提升能源效益預留預算。商業業主可考慮加入綠色租約條款，與租客分擔升級成本。及早達致合規，以避免未來罰則並吸引優質租客。

租客負擔能力及福利

• 變動內容：福利削減回撥及福利增加改善了租客負擔能力，但實質收入增長仍然疲弱。

• 行動：仔細審核租客的收入穩定性。對加租要保持現實——較小而定期的加幅，可能比大幅加租更可持續。可考慮為較長租期提供誘因，以減少空置期。

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