快速答案：多戶共住房屋（HMO）牌照是大多數出租予五名或以上人士、來自至少兩個獨立住戶並共用設施的物業所須遵守的法定要求。在未持有牌照下營運屬《2004年房屋法令》第72條下的刑事罪行，可被處以無上限罰款、民事罰款，以及租戶透過租金返還令追討最多12個月租金的風險。本指南會解釋牌照適用對象、費用、有效期，以及對跳過牌照的業主所帶來的後果。
HMO 牌照是什麼意思？
HMO 牌照是由你當地議會發出的正式許可，容許你把物業作為多戶共住房屋出租。這不是質量證明，而是法律門檻。沒有牌照，業主就是違法。
牌照會確認該物業：
適合所述的住客人數
符合最少房間面積標準（法定最低：單人睡房 6.51m²；兩名成人共住 10.22m²；10歲以下 4.64m²）
具備足夠的消防安全措施（煙霧警報器、防火門、逃生路線）
就住客人數提供足夠的廚房及浴室設施
由「合適及適當」人士管理（《2004年房屋法令》第64(3)條）
法律基礎為《2004年房屋法令》第2部分（第55至78條），並受《英格蘭多戶共住房屋牌照及管理（附加條文）規例2007》及《多戶共住房屋牌照（訂明描述）（英格蘭）令2018》支持，後者由2018年10月1日起取消三層樓規則。
沒有 HMO 牌照出租是否合法？
是。未持牌經營可領牌的 HMO 屬《2004年房屋法令》第72條下的刑事罪行。後果包括：
在裁判法院定罪後可被判無上限罰款（自2015年起不設上限）
由地方當局發出的最高可達£30,000民事罰款，作為檢控以外的替代方案
刑事紀錄，影響日後的「合適及適當人士」資格
租金返還令（RRO）：租客可追討未領牌期間已支付的最多12個月租金
在未領牌期間不得送達第21條通知（無過錯驅逐）（第21條正按《2025年租客權利法》廢除，預計於2026年5月生效）
管理令：議會可接管該物業的管理
事後申請牌照並不能補救違規。未領牌營運的期間仍屬罪行，而該期間已支付的租金亦可能被追討。
分租屋與 HMO 有什麼分別？
分租屋只是指多名人士同住的物業之非正式用語，並非法律定義。
HMO 於《2004年房屋法令》第254條界定。若物業符合以下情況，便屬 HMO：
由三名或以上人士佔用
該等人士組成兩個或以上獨立住戶（並非全部屬同一家人）
他們共用一項或以上基本設施（廚房、浴室或廁所）
他們把該物業作為唯一或主要居所
「住戶」的定義（第258條）包括彼此屬配偶／民事伴侶、父母、祖父母、子女、孫兒女、兄弟姊妹、叔伯／舅父、姑母／姨母、侄兒／甥兒、侄女／甥女或表兄弟姊妹的人。以伴侶關係同住的人會被視為同一住戶。即使只有一人不屬於家庭單位，住戶數目也會增加。
學生、尋求庇護者或移民工人居住亦會計入 HMO 的範圍。
我是否需要 HMO 牌照？——住客人數說明
英格蘭有三種牌照制度：
強制性 HMO 牌照（全國適用）
附加牌照（由部分議會引入，涵蓋較小型 HMO）
選擇性牌照（適用於指定地區，不論是否屬 HMO）
以下情況是否需要 HMO 牌照： | 是否需要強制性 HMO 牌照？ |
|---|---|
2名租客，2個住戶，共住屋 | 否——低於 3 人的 HMO 門檻 |
3名租客，2個或以上住戶，共用廚房／浴室 | 屬 HMO，但不需強制性牌照——只有3人；請查核當地是否有附加／選擇性牌照 |
倫敦3名租客（例如 Barnet、Camden、Tower Hamlets） | 可能需要——許多倫敦自治區設有涵蓋3人 HMO 的附加牌照 |
4名租客，2個或以上住戶 | 屬 HMO，無需強制性牌照——低於5人門檻；請查核當地附加牌照 |
5名租客，2個或以上住戶 | 是——必須持有強制性 HMO 牌照（全國適用） |
5名租客居於一幢專為3個或以上獨立單位而建的分層大廈 | 否——獲豁免強制性牌照（但請查核附加／選擇性牌照） |
倫敦情況較複雜：許多自治區設有附加牌照，涵蓋最少3人的 HMO。務必查閱你所屬自治區的牌照登記冊。
改建公寓大廈（第257條 HMO）不受強制性牌照規管，但可能受附加牌照涵蓋。
HMO 牌照會過期嗎？
會。HMO 牌照最長可維持五年，但如管理或未完成工程引起關注，議會可批出較短期限。
牌照不會自動續期——業主必須在屆滿前重新申請
在牌照屆滿後繼續營運，與從未持牌屬同一罪行
如在屆滿前遞交有效申請，則在審批期間該牌照會視為繼續有效（「妥善提交」申請）
這一點對租金返還令抗辯非常重要
HMO 牌照昂貴嗎？
牌照費由各議會自行訂定，差異甚大。費用必須反映議會在執行制度時的實際成本（《2004年房屋法令》第63條）。
英格蘭常見費用範圍（2025–2026）：
地點 | 估計牌照費（5年） |
|---|---|
倫敦自治區（例如 Barnet、Camden） | £800 – £1,800 |
Bristol | £1,564（續期）；新申請較高 |
Birmingham | £700 – £1,200 |
Leeds／Manchester | £500 – £900 |
較小型議會 | £400 – £700 |
大多數議會會把費用分為申請／處理費（如遭拒絕則不退款）及於發牌時支付的發牌費。合資格業主、提早付款，或物業具良好合規紀錄者，或可享折扣。
法例並未訂明最高費用，但收費必須合理及相稱。業主可以就過高費用提出挑戰，不過實務上較少見。
鄰居可以阻止 HMO 嗎？
鄰居不能直接否決 HMO 牌照申請，但可影響結果：
議會可在申請過程中邀請提交意見
鄰居可就噪音、過度擠迫、泊車、垃圾或反社會行為提出關注
這些因素會被考慮，但不是決定性因素
牌照批出後，鄰居可向議會的房屋執法團隊作出正式投訴。持續且有證據支持的投訴可引發牌照覆核或增設條件。在極端情況下，議會可撤銷牌照。
規劃法：
把物業改作 HMO 用途（由 C3 轉為 C4 用途類別）在某些地區可能需要規劃許可。議會可引入第4條指示，撤銷許可發展權，因此業主需要明確的規劃同意。若需要規劃許可但未取得，這屬另一項執法問題。
HMO 的法律要求是什麼？
持牌 HMO 必須遵守多個法律框架：
牌照條件（《2004年房屋法令》第67條）：
最少房間面積（成人單人：6.51m²；兩名成人：10.22m²；10歲以下：4.64m²）
足夠的煮食設施（一般指每5名住客至少一套）
足夠的浴室／廁所設施（一般每5名住客一套）
妥善維修的煤氣及電力系統
管理規例：
《2006年 HMO 管理規例》（SI 2006/372）要求管理人：
保持公共部分清潔及維修妥當
維持消防預防措施（警報器、滅火器、逃生路線）
確保公共區域有足夠照明
提供垃圾桶／廢物設施
迅速處理緊急維修
消防安全：
《2005年監管改革（消防安全）令》適用於公共部分。《2022年樓宇安全法》為較高風險建築物（18米以上）引入新責任。HMO 通常需要進行本地火警風險評估。
HHSRS（房屋健康及安全評級系統）：
議會會按29個危害類別評估物業。第1級危害（最嚴重）必須處理；議會可採取緊急行動。
什麼是強制性牌照？
強制性牌照是全國制度，要求以下任何 HMO 都必須持牌：
由5名或以上人士佔用
組成2個或以上住戶
共用設施（廚房、浴室、廁所）
作為唯一或主要居所
《多戶共住房屋牌照（訂明描述）（英格蘭）令2018》取消樓層要求，擴大了適用範圍。現時英格蘭約有22萬多個物業受強制性牌照規管。
主要豁免：
只由兩人佔用的物業（即使屬兩個住戶）
專為三個或以上獨立單位而建的分層大廈
由地方當局、房屋協會、警隊或消防機構管理的建築物
某些學生宿舍
主要作宗教社群用途而佔用的建築物
自住物業，而寄宿者不多於兩名
HMO 需要哪些證明文件？
申請 HMO 牌照時，業主必須提供：
必須文件：
煤氣安全證明書——由 Gas Safe 註冊工程師每年檢查一次
電力裝置狀況報告（EICR）——所有出租物業每5年必須提供一次
能源效益證書（EPC）——最低必須達到 E 級
火警風險評估——公共部分必須提供；所有 HMO 均建議進行
通常要求的支援文件：
顯示房間尺寸及間隔的平面圖
業主／管理人身份證明
煙霧警報器安裝確認
一氧化碳探測器安裝確認
物業管理人資料（如與業主不同）
「合適及適當人士」資格證明
誰可獲 HMO 牌照豁免？
請參閱上文的法定豁免。對大多數私人業主而言，若物業符合 HMO 定義且有5名或以上住客，則沒有豁免。
若租客住在未領牌的 HMO，會發生什麼事？
租客享有重要權利：
租金返還令（RRO）：可向第一級審裁處（物業審裁庭）申請，追討未領牌期間已支付的最多12個月租金。申請必須在罪行發生後12個月內提出。
反申索：如業主提出收樓程序或租金欠款申索，你可就未領牌狀況提出反申索或衡平法抵銷。
向議會舉報：當地房屋執法團隊可檢控業主，並發出最高可達£30,000的民事罰款。
第21條保護：未領牌的 HMO 業主不能送達有效的第21條通知。任何在未領牌期間送達的該類通知均屬無效。
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