快速解答：若物業租予 5 人或以上、且他們來自至少兩個獨立家庭並共用設施，則多數須申領多人居住房屋（HMO）牌照。根據《2004 年住宅法案》第 72 條，無牌經營屬刑事罪行。違者可面臨無限額罰款、民事處罰。租客亦可透過租金償還令收回高達 12 個月的租金。本指南將說明哪些人需要牌照、費用、有效期以及不申領的後果。

HMO 牌照代表甚麼？
HMO 牌照是地方議會批准你將物業運作多人居住房屋的正式許可。這並非質量證書，而是法規門檻。缺乏此牌照，業主即屬違法。

該牌照確認物業：

• 適合所申報的住戶人數

• 符合最低房間面積標準（法定最低要求：單人房為 6.51m²；兩名成人共用為 10.22m²；10歲以下為 4.64m²）

• 具備充分的消防安全措施（煙霧警報器、防火門、逃生路線）

• 為居住人數提供足夠的廚房及浴室設施

• 由「合適及擬任」的人士管理（《2004年住宅法案》第 64(3) 條）

法律依據為《2004年住宅法案》第2部分（第55至78條）。此外亦受《2007年多人居住房屋（附加條款）（英格蘭）規例》等條例支持（2018年10月1日起取消了三層限制）。

無 HMO 牌照出租是否違法？

是。根據《2004年住宅法案》第72條，經營無牌 HMO 乃屬刑事罪。後果包括：

• 裁判法院定罪可判無限額罰款（自2015年起無上限）

• 地方當局可處以高達 30,000 英鎊的民事罰款（以代替起訴）

• 留有刑事案底，會影響日後「合適及擬任人士」的身分

• 租金償還令（RRO）：租客可追討無牌期間已付高達 12 個月的租金

• 無牌期間禁止發出第 21 條通知書（無過錯驅逐）。（第 21 條法規將在《2025年租客權利法案》下廢除，預計於 2026 年 5 月實施）

• 管理令：地方議會可接管物業的日常管理

事後補辦申請無法免除先前的違規行為。無牌經營的期間仍屬違法，且該段時期的租金仍有可能被租客追回。

「共享房屋」與 「HMO」 有何區別？
共享房屋是非官方俗稱，指多人同住一處，並非法律定義。

HMO 的定義列於《2004年住宅法案》第 254 條。符合以下條件即屬 HMO：

• 由 3 名或以上人士居住

• 該等人士來自 2 個或以上獨立家庭（不全屬同一家族）

• 他們共用至少一項基本設施（如廚房、浴室或廁所）

• 他們以此處為唯一或主要住所

根據第258條，「家庭」定義涵蓋配偶、伴侶、父母、祖父母、子女、孫子女、兄弟姊妹、叔伯、姑姨、姪甥或堂表親。同居伴侶視為同一家庭。若有任何一人不合此定義，家庭數目即會增加。

學生、尋求庇護者或外地勞工居住，在 HMO 定義下亦計算在內。

我需要 HMO 牌照嗎？ — 住戶人數說明
英格蘭的牌照制度分為三種：

• 強制性 HMO 牌照（全國適用）

• 附加牌照（由部分地方議會引入，涵蓋較小型的 HMO）

• 選擇性牌照（適用於指定區域，不論是否為 HMO）

倫敦市的情況較複雜：多個區份內只要有達 3 人同住的 HMO 均須申領附加牌照。請務必向當地區議會登記處查詢。

改建公寓大樓（第 257 條 HMO）不受強制牌照約束，但可能被附加牌照規管。

HMO 牌照會過期嗎？

會。HMO 牌照有效期最長為五年，但若存在管理疑慮或工程未完成，議會可能會發出較短期限的牌照。

• 牌照不會自動續期 — 業長必須在到期前重新申請

• 過期後繼續營運的違法性質等同於從未申請

• 若在過期前提交了有效的申請，在審核期間牌照將被視為繼續有效（即「正式遞交」的申請）

• 這在辯護租金償還令（RRO）時非常關鍵

HMO 牌照費用高昂嗎？
牌照費由各地方議會自行制定，差異頗大。費用需反映議會監管該計劃的實際成本（《2004年住宅法案》第63條）。

英格蘭典型收費範圍 (2025–2026)：

大多數議會將收費分為申請處理費（若拒批則不退還）以及發牌費。合資格的認證業主、提早付款或合規記錄良好的物業，或可獲得折扣優惠。

法規雖無設定收費上限，但收費必須合理及合比例。業主對過高收費可提出申訴，唯實際中較罕見。

鄰居可以阻止 HMO 設立嗎？

鄰居無法直接否決 HMO 牌照申請，但其意見可影響審核結果：

• 議會在審查申請期間，可能會邀請利害關係人發表陳述

• 鄰居可以就噪音、過度擠迫、泊車、垃圾或反社會行為表達擔憂

• 此類意見會納入考慮，但並非決定性因素

批出牌照後，鄰居可向議會的住宅執法團隊投訴。持之有據的投訴可能觸發牌照覆檢或增加額外附加條件。在極端情況下，議會甚至可撤銷牌照。

規劃法例：
將物業轉為 HMO 用途（由 C3 類別轉至 C4 類別）在部分地區需申請規劃許可。議會可執行「第 4 條指導令」以取消豁免許可權。業主因此必須獲得明確的規劃許可。若需要而未取得規劃許可，這將屬另一項獨立違意行為。

HMO 的法定要求是甚麼？
獲發牌的 HMO 必須符合多個法律框架的要求：

牌照條件 (《2004年住宅法案》第 67 條)：

• 最低房間面積標準（單人：6.51m²；雙人：10.22m²；10歲以下：4.64m²）

• 充分的烹飪設施（指南標準一般為每 5 人置一套）

• 充足的浴室/洗手間設施（一般而言每 5 人一個）

• 經妥善檢查維護的氣體及電力系統

管理規例：
《2006年 HMO 管理規例》(SI 2006/372) 要求管理人員：

• 保持共用部分清潔完好

• 維護消防安全設施（警報器、滅火器、逃生路線）

• 確保公共區域照明充足

• 提供足夠的垃圾桶及廢物處理設施

• 及時處理緊急維修事宜

消防安全：
《2005年監管改革（消防安全）令》適用於公共地方。《2022年大廈安全法案》為較高風險大廈（18米以上）引入了新責任，HMO 通常需要進行當地的消防風險評估。

HHSRS（住宅健康及安全評級制度）：
議會依據 29 個危害類別評估物業。第 1 類危害（最嚴重）必須立刻處理，議會可採取緊急行動。

甚麼是強制性牌照計劃？
強制性牌照是在全國實施的法定計劃。任何物業若符合以下條件均必須領取牌照：

• 由 5 名或以上人士居住

• 由 2 個或以上家庭組成

• 共用基本設施（廚房、浴室、廁所）

• 作為他們的唯一或主要住所

《2018年 HMO 牌照（指定說明）（英格蘭）令》取消了樓層限制，從而擴大了規管範圍。英格蘭目前有超過 22 萬間物業已被納入強制牌照範圍。

主要豁免情況：

• 僅有 2 人居住的物業（即使分屬兩個家庭）

• 由 3 個或以上獨立單位組成的特建公寓大樓

• 由地方政府、房屋協會、警方及消防局管理的建築物

• 特定的學生宿舍

• 主要供宗教社群作日常目的使用的建築

• 自住物業且寄宿者不超過 2 人

申請 HMO 牌照需要甚麼證書？
申請 HMO 牌照時，業主必須提供：

強制性文件：

• 氣體安全證書 — 每年由氣體安全（Gas Safe）註冊工程師檢驗

• 電力裝置狀況報告 (EICR) — 所有出租物業每 5 年必須進行一次檢測

• 能源效益證書 (EPC) — 評級最低需達到 E 級

• 消防風險評估 — 公共空間必須辦理；強烈建議所有 HMO 均應進行

通常要求提供的支持性文件：

• 標明房間大小及格局的平面圖

• 業主或管理人的身分證明

• 煙霧報警器安裝確認

• 一氧化碳探測器安裝確認

• 物業管理人資料（如與業主不同）

• 「合適及擬任人选」的身分證明文件

誰人可免除 HMO 牌照？
請參閱上述的法定豁免範圍。對大多數私人物業業主而言，若物業合符 HMO 定義且住戶達到 5 人或以上，則無豁免權。

如果租客住進了無牌 HMO 會怎樣？
租客享有相當大的法律權益：

• 租金償還令 (RRO)：可向第一級審裁處（地產法庭）提出申請，追回在無牌營運期間支付的高達 12 個月的租金。申請必須在違法行為發生後的 12 個月內提出。

• 抗辯索償：一經業主提起收回物業或收回欠租的訴訟，你可以提出對方在無牌營運狀態作為反訴駁回原告或作公平抵銷。

• 向議會舉報：當地的住宅執法團隊便可起訴該業主，並罰款高達 3 萬英鎊。

• 第 21 條保護：無牌經營 HMO 的業主不能發出合法的第 21 條通知。任何在無牌期間發出的此類條款均無效。

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• 準備各項文書：助你整理手頭證據，在法律訴訟中撰寫有條理的聲明書或審裁處申請

  
  
  

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