快速答案：如果你的業主未有在 30 日內把你的租賃按金存入認可計劃，或未有向你提供所需的「規定資料」，你可透過郡法院申請罰款，索償金額可為按金的 1 至 3 倍。即使按金其後才補作保障，亦同樣適用。若在多次續租期間出現多項違規，罰款金額更可進一步累加。以下說明法律如何運作，以及你可以怎樣做。

甚麼是租賃按金保障？

根據《2004 年房屋法》第 213 條，凡在英格蘭及威爾斯就 Assured Shorthold Tenancy (AST) 收取按金的業主，必須在 30 日內：

• 把按金存入以下三個政府認可計劃之一：

  • DPS (Deposit Protection Service) — 託管式，免費

  • MyDeposits — 保險式

  • TDS (Tenancy Deposit Scheme) — 保險式

• 向租客送達規定資料——一份獨立、具體的文件，告知你：

  • 按金由哪個計劃持有

  • 業主的姓名、地址及聯絡資料

  • 受保障金額及物業地址

  • 如何在租約完結時取回按金

  • 如有爭議應如何處理，以及該計劃的爭議解決程序

這是兩項不同的法律責任。即使已保障按金，但未有送達規定資料，仍屬違規。只發出按金證明書，而沒有完整規定資料，同樣屬違規。

如果業主沒有保障你的按金，會怎樣？

罰則：按金的 1 至 3 倍
根據《2004 年房屋法》第 214 條，你可向郡法院申請命令，要求業主向你支付按金金額的 1 至 3 倍作為罰款。這不是退款——而是在退回按金之外的額外罰則。

• 如租約仍然生效，法院亦必須命令將按金退還給你（或存入託管式計劃）。

• 業主不能因為遲延保障按金而逃避罰則。法律在 Tiensia v Vision Enterprises Ltd [2010] 之後已作修訂，以堵塞此漏洞。

法院如何決定是 1 倍、2 倍還是 3 倍？
《2004 年房屋法》沒有列明具體因素，但法院會考慮：

• 責任程度：業主是專業業主，還是首次無心成為業主的人？

• 惡意：業主是否故意無視法律？

• 補救措施：業主在得悉後有否立即保障按金？

• 違規持續時間：是遲了 31 日，還是遲了 18 個月？

專業業主若「忘記」保障按金，通常會被判較重罰則。真正首次當業主的人，如在被提醒後才遲延保障，可能只會判 1 倍。

可否多次索償？

可以。
當固定期限 AST 屆滿並轉為法定週期性租約時，便會形成一份新租約。就新租約而言，按金保障責任會再次產生（Superstrike Ltd v Rodrigues [2013] EWCA Civ 669）。

• 每次續租或新的固定期限都會觸發新的責任。

• 多項違規可令罰款倍增。

例子：

• 按金：£1,295

• 租約於 2022 年 4 月開始；按金於 2023 年 8 月才受保障（遲了 16 個月）

• 規定資料於 2024 年 6 月才送達（遲了超過 2 年）

• 固定期限轉為週期性：第二次違規

• 其後任何再續租，可能構成第三次違規

• 最高罰款：£1,295 × 3 次違規 × 3 倍 = £11,655——另加退回按金。

規定資料：最容易令業主出錯的細節

很多業主雖然及時保障按金，卻在規定資料上出錯。常見失誤包括：

• 完全沒有送達——以為計劃證明書已足夠

• 遲延送達——超出 30 日期限後才提供

• 非正式送達——透過 WhatsApp、短訊或電郵發送，但沒有完整文件

• 缺少必需項目——根據《2007 年房屋（租賃按金）（規定資料）令》，規定資料必須載有特定法定詳情

按金保障證明書並不等同規定資料。即使收到 MyDeposits 或 TDS 的證明書，也不代表業主已符合法定要求。

如何索償：實務步驟

• 先查核你的按金是否已受保障：搜尋三個計劃（DPS、MyDeposits、TDS）。

• 收集證據：租約、顯示按金付款的銀行月結單、任何收到的按金證明書或規定資料，以及任何與按金有關的往來文件。

• 提出申索：使用法院表格 N208（Part 8 申索）或如你是自行訴訟人士，則用表格 N1。

• 時效期限：由違規日期起計 6 年（《1980 年時效法》）。即使租約已完結，仍可提出申索。

以按金申索作為租金欠款抗辯

如果業主正追討租金欠款，而你又有按金保障違規，你可以：

• 在同一訴訟程序內根據 s.214 提出反申索——無需另付法院費用

• 衡平抵銷——要求法院以你的反申索金額扣減欠租

當按金罰則高於或大幅抵銷所申索的欠租時，這個做法尤其有力。

第 21 條限制
《2004 年房屋法》第 215 條訂明，如有以下情況，業主不能送達有效的第 21 條通知：

• 按金未存入認可計劃，或

• 規定資料尚未送達

這會阻止「無過失」收樓。注意：根據《2025 年租客權益法》，第 21 條將由 2026 年 5 月起廢除，但在此之前，這項保障對現有租約仍然適用。

Caira 如何幫到你

如果你認為你的按金未有及時受保障——或者你從未收到規定資料——Caira 可以幫你：

• 核對時間線：判斷 30 日期限是否已遵守

• 識別多項違規：整理你的租約歷史，找出每一項潛在申索

• 草擬行動前通知信：正式通知業主

• 準備反申索：如你已在抗辯收樓或欠租訴訟

• 計算你的申索：根據按金及違規歷史，計出最高罰款

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