1. 導言：為何租賃業權改革至關重要

政府2026年租賃業權改革，將改變英格蘭和威爾斯數百萬業主的置業狀況。
地租現限制為每年250英鎊，並在40年後降至象徵性地租，令不少租戶感到高興。
但在熱話背後，關於誰人得益、涵蓋甚麼費用及何處仍會招致高昂代價，依然存在誤解。
本文旨在打破最大迷思，助你了解政策對物業賬單的實際影響。

2. 破除迷思：常見誤解

讓我們來探討最廣泛流傳的迷思：

• 「我所有的物業收費都有上限。」
  只有地租上限為 250 英鎊；
  服務費和物業管理費均不設上限。

• 「永久業權意味著無需額外收費。」
  許多新建永久業權住宅，
  仍須支付未設上限的物業管理費。

• 「服務費也設有上限。」
  服務費目前並無上限，
  但若收費不合理，你可以提出回絕。

• 「我的公寓營運成本會變便宜。」
  地租減免是確實的，
  但服務費可能仍然高企。

了解這些要點，能讓你免受昂貴支出和失望所帶來的困擾。

3. 兩者有何區別？地租與物業管理費

人們很容易混淆地租和物業管理費，但它們截然不同：

• 地租：
  向永久業權人支付歷史性費用，以取得佔用土地的權利。
  除居住權外，你不會獲得任何實質服務。
  新法例將之限制為每年 250 英鎊，40 年後將進一步減免。

• 物業管理費（服務費）：
  用作支付園藝、清潔、維修、保險等實際服務。
  收費不設上限，並會隨成本波動。
  居民可向審裁處回絕對方收取不合理費用，但法例無自動限制。

4. 誰最受益？按物業類型劃分的影響

改革對每個人的影響並不相同。以下是不同業主所受到的影響：

• 租賃業權公寓：
  最大贏家。多數公寓均為租賃業權，地租上限意味能節省開支並更易出售。
  然而，服務費仍然是主要的財務負擔。

• 新型「Fleecehold」住宅：
  地租上限政策未能令這類物業受益。
  這些永久業權住宅仍須支付物業管理費，費用或會上升且不設上限。

• 傳統永久業權住宅：
  大致不受影響。無地租，無物業管理費，只需支付市政稅和私人維護費。

5. 風險：永久業權人會將成本轉移至別處嗎？

改革帶來的一個重要警示：地租雖設上限，但部分永久業權人或會提高管理費或服務費，以彌補損失。
這些費用與實際維護成本相關，但也存在「創意會計」或誇大收費的風險。
租戶應保持警惕，仔細檢查年度賬單，並對任何不合理之處提出質疑。
政府改革雖提高了透明度，但業主仍需自行留意賬單。

6. 共同業權：租賃業權以外的溫和選擇

2026年改革亦令公寓業主更易轉換為「共同業權」。
在共同業權下，居民共同擁有大廈和土地，徹底免除永久業權人和地租。
此模式讓業主能對物業及其管理方式擁有更多控制權。
然而，轉換共同業權需要大多數居民同意，且非所有按揭貸款機構都完全接受。
儘管如此，對尋求長期保障和透明度的人來說，這仍是一個有前景的選擇。

7. 實用建議：保障自己免受不合理收費影響

• 檢查租約或地契：
  清楚了解你須負責的項目是地租、服務費還是兩者兼有。

• 仔細審查賬單：
  留意是否有不明原因的升幅或含糊的描述。

• 回絕不合理收費：
  若你認為費用不公或賬目不明，請使用審裁處機制解決。

• 詢問關於共同業權的事宜：
  如果你住在公寓大廈，可與鄰居討論轉換為共同業權是否對大家有利。

• 置業時：
  在作出承諾前，務必先詢問地租和物業管理費的事情。

如需相關指引，請參閱我們的 英格蘭及威爾斯租賃業權公寓與地租指南。

免責聲明：本文僅供一般資訊參考，不構成法律、醫學、財務或稅務建議。