快速重點： 新建樓宇買賣合約與一般二手買賣合約大不相同。合約由發展商草擬，條款亦明顯偏向發展商一方。簽署臨約前了解主要分別，可助你避免昂貴意外。
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新建樓宇合約有何不同
購入二手物業時，標準的律師會合約條款相對平衡。新建樓宇合約則是由發展商法律團隊度身訂造的文件。 它們賦予發展商就施工時間表、規格更改及完成安排享有極大酌情權。
1. 最遲完成日期與延誤交樓
大多數新建樓宇合約都會列明預計完工日期，但這通常不具約束力。合約會訂明「最遲完成日期」--即發展商必須完成的絕對最後限期。這可能比預計日期遲12至24個月。
一名曼徹斯特買家就一個新建公寓簽訂臨約，原本預計於2025年3月完工。施工延誤令交樓延至2025年11月。該買家的按揭批核函兩度過期，因而需要重新申請、支付額外估值費，並應對已變動的利率。 合約容許這種情況。買家仍然受約束。
2. 規格更改
大多數合約都設有條款，容許發展商對規格作出「輕微」修改，但「輕微」可能包括：
與示範單位不同的廚櫃
以其他浴室瓷磚或地板取代
其他物料飾面
請留意「輕微」如何定義。某些合約賦予發展商廣泛酌情權，在所更換物料屬於「同等」質素的前提下作替代，但這種標準帶有主觀性。
3. 優惠及其影響
發展商經常提供優惠：代繳印花稅、支付法律費用，或贈送家具套餐。 這些優惠必須向你的按揭貸款機構申報。如優惠超過買價某一百分比（一般而言，500,000英鎊以下物業為5%），貸款機構可能會調低其願意貸出的金額。
4. 永業地段管理費
即使你購買的是新建屋苑內的永業住宅，仍可能需要就公共地方支付年度管理費。與租賃業權物業的服務費不同，過往就屋苑管理費的法定保障較少，不過《2024年租賃業權及永業改革法》已引入若干透明度要求。
5. NHBC保養保證限制
大多數新建樓宇都附有NHBC Buildmark保養保證，但保障並不全面：
第1至2年： 發展商負責修補違反NHBC標準的缺陷
第3至10年： NHBC僅保障結構性缺陷
批盪欠佳、地板吱吱作響，或單位之間隔音不足等問題，在最初兩年期過後通常不會受保。
常見問題
我可以就新建樓宇合約議價嗎？
實際上，發展商很少同意對其標準合約作出實質更改。不過，你可以，而且應該請你的物業轉讓律師指出任何特別苛刻的條款，並在可行情況下爭取修改，尤其是最遲完成日期及規格更改條文。
如果延誤交樓怎麼辦？
請查閱合約在發展商未能按預計完工日期交樓時，是否設有任何賠償安排。很多合約都沒有。此外，也要查看若最遲完成日期屆滿仍未完成，你是否可以撤回交易。
免責聲明：本文僅提供一般資訊，不構成財務、稅務或法律意見。
