長輩附屬居所無需規劃許可：你需要知道的事

2025年10月15日

同住一簷下是許多人的夢想，尤其是照顧年邁父母或規劃未來時。建造「老人附屬屋」（Granny Annexe）愈來愈受歡迎。但「免規劃許可」一詞既吸引人又易生混亂。起動前，您需要了解以下要點。

在英格蘭，要在「豁免發展權」下建造附屬屋，必須符合 2015 年《城鄉規劃（一般許可發展）（英格蘭）令》附表 2 第 1 部份的特定條件。以下為關鍵要點：

即使毋須規劃許可，仍須獲得建築師規例批准。
如有疑問，可向地方當局申請「合法發展證書」以確認計劃合規。

誰需要老人附屬屋？

家庭建造附屬屋，多為照顧年長親人、規劃遺產稅，或為成年子女、照顧者及訪客提供彈性生活空間。有時是為了兩代同堂，以節省開支並增進家庭關係。

在英格蘭，豁免發展權容許進行特定的房屋改善及擴建，而毋須申請規劃許可。部份附屬屋亦符合此列，但規則嚴格。附屬屋必須附屬於主屋，不能成為獨立住宅。若物業位於保護區、國家公園或屬法定古蹟，限制通常會較多，必須先作查核。

即使免除規劃許可，建築規例仍適用，內容涵蓋安全、隔熱和排水等。為了安心，您亦可向地方議會申請「合法發展證書」。

未經妥善核實便建造附屬屋，可能會招致執法行動、被勒令拆除或面臨罰款。這亦會令物業轉售、保險和市政稅變得複雜，附屬屋有時會被劃分為獨立的市政稅級別。若將其獨立使用，可能會被歸類為獨立住宅，引發更多法律與稅務問題。

動工前先諮詢地方議會。未雨綢繆的諮詢能避免日後煩惱。亦應與鄰居溝通，因鄰居反對有時會令合規項目受阻。應獲取專業圖則和證書，並確保附屬屋與主屋保持緊密聯繫（例如共用設施及不設獨立郵政地址等）。

Patel 一家希望為未來的生活安排和遺產規劃作好準備。由於祖母健康轉差，他們決定在自家花園為她建造一間附屬屋，以便共同生活和照顧。他們亦考慮到潛在的遺產稅好處：若祖母將主屋贈予子女並存活滿七年，該資產便可能不被納入遺產稅的計算範圍。

為免耽誤規劃進度，他們仔細研究豁免發展權的規則，確保附屬屋具輔助性質（不設獨立廚房、共用設施並可直通主屋）。他們亦查閱地契以確保無限制條款。最後，他們申請了合法發展證書，確保附屬屋完全合法，讓一家人安心。

透過提早規劃，他們不僅為祖母創造了舒適空間，還妥善安排了財務，有望減少未來的遺產稅，同時守法並保持家庭和睦。

物業必須是住宅房屋，而非根據第 3 部份 Class G、M、MA、N、P、PA 或 Q 更改用途而成的物業。
建物（不包括原房屋）佔地的總面積，不得超過庭院面積的 50%。
附屬屋高度不得超過現有房屋屋頂的最高點。
附屬屋的屋簷高度不得高於現有房屋的屋簷。
附屬屋不得延伸超越面向公路的主立面或任何側立面。
單層後方擴建：
- 獨立屋：後牆延伸不得超過 4 米（若非位於 article 2(3) 土地或特殊科學價值保護區，且完成鄰居諮詢，則可達 8 米）。
- 其他房屋：後牆延伸不得超過 3 米（在相同條件下最高可達 6 米）。
- 高度不得超過 4 米。
多層後方擴建：
- 延伸不得超過後牆 3 米。
- 與後牆相對的任何邊界距離不得少於 7 米。
若距離邊界 2 米內，屋簷高度不得超過 3 米。
側方擴建：
- 高度不得超過 4 米。
- 只限單層。
- 寬度不得超過原房屋寬度的一半。
不設陽台、露台或平台。
不可安裝或更改微波天線、煙囪、煙道或排氣管。
不可更改屋頂的任何部份。
該住宅房屋不得是根據第 20 部份（新住宅房屋）所建造。