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「租賃樓宇醜聞」多年來一直充斥著英國的新聞頭條，不少新落成住宅及公寓的買家，在購入後才發覺因有毒的租賃條款而無法轉售。雖然《2024年租賃及業權改革法令》已取得了實際進展（例如取消了合併價值金、禁止新建租賃業權別墅，以及收緊了部分操作），但許多歷史遺留下來的租約仍然陷阱重重。如果您現正審閱租約，就必須清楚知道要注意甚麼。
本文讀者對象
首次置業人士
買樓收租投資者
任何在英格蘭或威爾斯
購買公寓、複式單位或
租賃產權房屋的人士
如果您正在購買租賃產權物業，以下這些「危險信號」可能會令物業貶值、阻礙交易，或令您面臨不斷攀升的開支。
有毒條款（以及如何識別）
1. 「地租翻倍」條款
常見場景：
您買下一間每年地租為 250 英鎊的公寓。租約寫道：「地租每 10 年翻一倍。」到第 20 年，地租變成 1,000 英鎊。到第 50 年，將高達 8,000 英鎊。現時，大部分按揭貸款機構都會拒絕為這類物業提供貸款，令其幾乎無法轉售。
法律與實際影響：
貸款機構將地租翻倍視為「有毒」條款，通常會拒绝貸款，或要求提供變更契據（Deed of Variation）。
雖然 2024 年法案鼓勵新租約實行名義（零）地租，但舊有租約仍可能包含翻倍條款。
應對方法：
檢查「租金檢討」部分。
僅接受「名義」（零地租）
或與零售物價指數（RPI）/通脹掛鈎的租金，
且必須有嚴格上限。若發現「每 X 年翻倍」，
必須在交換合約前
要求提供變更契據（Deed of Variation），
否則應放棄交易。
2. 「AST 租約陷阱」（地租超過 £250 或倫敦地區超過 £1,000）
常見場景：
您在倫敦以外地區的物業地租為每年 300 英鎊（或在倫敦為 1,000 英鎊）。根據 1988 年《住宅法令》，這在法律上會將您的長期租約轉為「保障短期租約」（AST）。若您拖欠地租，自由保有權人（業主）便可使用強制收回程序（第 8 條款），繞過一般的租賃權沒收保護機制。
法律與對按揭的影響：
貸款機構對高於 AST 門檻的租約愈加警惕，因為這會令業主面臨被即時驅逐的風險。
2024 年法案雖旨在解決此問題，但許多現存租約依然超標。
應對方法：
確認倫敦以外地租低於每年 250 英鎊，或倫敦內低於 1,000 英鎊。
若否，檢查是否有補償條款條例，以防止業主根據第 8 條款強制收回物業。
如有疑問，堅持要求變更契據，或放棄交易。
3. 「事件費」/ 轉讓手續費
常見場景：
您出售了自己名下的退休公寓。租約寫道：「在任何轉讓或出售時，須向自由保有權人支付售價的 1%。」若以 300,000 英鎊售出，您單是離場就要支付 3,000 英鎊。
法律與實際影響：
此類費用在退休物業中很常見，但目前在普通住宅租約中也愈趨普遍。
這會顯著蠶食您的資產淨值，並令潛在買家卻步。
應對方法：
在租約中細查「轉讓費」、「應急項目費」或「事件費」等字眼。
如存在此費用，應商討刪除或減收，否則應將其折算在您的出價之中。
4. 短期租約（少於 80 年）
常見場景：
您發現一間租約剩餘 75 年的公寓，心想「時間還很充裕」。但現實是：當租約少於 80 年，續期費用會大幅飆升，而「合併價值」（因延長租期而產生的好處）更會令保費倍增。雖然 2024 年法案正逐步取締此收費，但目前仍在推進中。大多數機構要求租約至少剩下 85 年。
法律與財政影響：
少於 80 年的租約，在辦理按揭和轉售時均十分困難。
辦理短期租約續期不僅成本高昂，而且耗時甚久。
應對方法：
除非賣家同意在交易完成前辦妥續期，否則絕不要購買尚餘不足 85 年租約的物業。
請根據修訂後的《1993年租賃改革、房屋及城市發展法令》核實續期費用及流程。
其他不可不防的陷阱
不合理物業管理費：模糊或不設上限的管理費條款會使開支無底深潭。
業主同意書收費：申請各類許可（如分租、裝修）時收取的高昂費用。
沒收租賃權條款：部分租約允許業主因輕微違約而終止及沒收租約。
為何 AI 合約審閱是買家的好幫手
產權轉讓律師的工作量往往不堪重負，很容易漏看細微但具破壞力的條款，特別是在動輒數十頁且措辭晦澀的租約中。這些有害條款往往被埋藏在買家極少會通讀的數十頁「業權報告」中。
AI 合約審閱能扮演您的第二雙眼睛。它能即時標示出「地租翻倍」、「每 10 年檢討一次」、「租期少於 80 年」等「危險信號」。它能幫您揪出最危險的條款，讓您在購入問題物業前要求修改、爭取更佳條款或及時抽身。
總結
雖然租約法例正在變革，但歷史遺留的租約依然陷阱林立。有了合適的知識和工具，您就能保障您的投資，遠避無法轉售的物業，買得安心。
如需相關指引，請參閱我們的地租現限制為 250 英鎊之迷思 - 2026年租賃改革指南。
免責聲明：本內容僅供一般參考之用，不構成任何法律、財務或稅務建議。具體情況及結果因人而異。
