簡要總結：如果房東出租無牌 HMO（或犯下其他房屋罪行），您可以向一級審裁處申請租金退還令 (RRO)，以追回在違法期間已支付的最多 12 個月租金。
您不需要律師，也不需要先搬走，而且房東不一定需要已被定罪。
本指南將解釋誰符合資格、如何申請、審裁處在考慮什麼，以及您可以實際期待什麼。
什麼是租金退還令？
租金退還令 (RRO) 是一級審裁處（物業分處）發出的法律命令，要求房東向您退還租金。
RRO 由《2004 年住宅法》引入，並由《2016 年住宅及規劃法》（第 40-52 條）擴大適用範圍。
RRO 可要求退還高達 12 個月的租金，這不單是個象徵式金額，而可能高達數千英鎊。其目的很簡單：違法的房東不應從違法期間收取的租金中獲利。
哪些罪行符合申請 RRO 的資格？
如果您的房東犯有以下任何罪行，您可以申請 RRO（《2016 年住宅及規劃法》第 40(3) 條）：
最常見的依據是經營無牌 HMO。
罪行 | 法規 |
|---|---|
經營無牌 HMO | 《2004 年住宅法》s.72 |
經營無牌房屋（在選擇性/額外發牌區內） | 《2004 年住宅法》s.95 |
違反改善通知書 | 《2004 年住宅法》s.30 |
違反禁止令 | 《2004 年住宅法》s.32 |
暴力強行進入 | 《1977 年刑法典》s.6 |
非法驅逐或騷擾 | 《1977 年免受驅逐條例》s.1 |
違反取締令 | 《2016 年住宅及規劃法》s.21 |
最常見的依據是經營無牌 HMO。
您需要房東已被定罪嗎？
不需要。審裁處必須在「毫無合理疑點」（刑事舉證標準）的情況下確信房東犯了罪，但房東不一定需要已被起訴或定罪。您可在審裁處聆訊中自行證明該罪行。
對於無牌 HMO 案件，這通常意味著要證明：
該物業屬 HMO（3名或以上住客、2個或以上家庭並共用設施）
該物業需要牌照（適用強制性、額外或選擇性發牌計劃）
在申索期間內並無生效的牌照
房東沒有合法的辯解
「適當提出」辯解
根據《2004 年住宅法》第 72(4)(b) 條，如果房東能夠出示以下證明，則擁有法定辯解權：
牌照申請已被「適當提出」（妥善提交），且
該申請尚未有決定、或尚未被撤回
這是一個有爭議的範疇。關鍵問題包括：
「適當提出」是指僅提交，還是申請必須完整且有效？
如果提交了申請但缺少文件會怎樣？
「適當提出」申請的確實日期，與正式批出牌照的日期有何區別？
這對 RRO 期間非常重要。如果房東在 2025 年 7 月提出申請，而牌照於 9 月批出，房東可能會辯稱無牌期已在 7 月結束，而非 9 月，租客則可能持相反意見。
申請時限：何時申請
您必須在違法行為發生之日起12個月內提出申請（《2016年住宅及規劃法》第41(2)條）。
您只能就有關違法期間內支付的租金提出申索。
最高申索額為 12 個月的租金支付額。
如果違法行為持續超過 12 個月，您可以申索最近的 12 個月。
您可以獲得多少退款？
上限：12 個月租金
審裁處最多可裁決退還在違法期間內支付的 12 個月租金。
審裁處何時必須裁決最高金額
在以下情況下，審裁處必須退還全額：
房東已被裁定犯有該罪行，或已收到財政罰款（民事罰款），且
有關申請是由地方當局提出
審裁處何時擁有酌情權
在大多數租客申請中（即房東未被定罪），審裁處對金額擁有酌情權，並必須考慮：
房東的財務狀況 —— 他們負擔得起付款嗎？
房東的行為 —— 他們知道牌照要求嗎？他們有嘗試遵守嗎？
房東是否曾被裁定犯有符合 RRO 資格的罪行
租客的行為 —— 您是模範租客，還是問題的一部分？
罪行的嚴重性 —— 上級審裁處在 Ficcara 對 James [2023] 案中指出，未為 HMO 申請牌照「並非最嚴重的 RRO 罪行」，這意味著與非法驅逐等罪行相比，判給較低金額可能是合適的
扣除項目：
審裁處可能扣除：
租金中已包含並由房東支付的公共雜費（煤氣、電、水、市政税、寬頻）
針對房東極好或極壞行為的金額調整
針對租客行為的金額調整
房屋福利與財政補貼：關鍵區別
如果您的部分租金是由房屋福利（Housing Benefit）或通用津貼（Universal Credit）的房屋保障額支付，您可能無法自行追回該部分金額。
如果您領取通用津貼（UC）並自行支付房東，則該租金將被視為由您支付。如果房屋福利是以直接支付的方式給予房東，則該金額屬於地方參議會申索的部分。
誰支付租金？ | 誰能申索 RRO？ |
|---|---|
租客親自支付所有租金 | 租客申索全額 RRO |
房屋福利直接付給房東 | 地方當局申索該部分 |
UC 房屋款項發給租客，再由租客付給房東 | 租客申索 —— 因為是租客支付的 |
混合：租客付一部分，HB/UC 付一部分 | 租客申索其支付的部分；地方當局申索其餘部分 |
這種區別對於領取福利的租客至關重要。如果您領取 UC 並自行付給房東，租金會被視為由您支付。如果房屋福利是直接付給房東，該金額則屬於地區參議會的申索範圍。
如何申請：逐步指南
確認該物業是否應該領牌
查看您當地參議會的公開發牌登記冊（多數可在網上搜尋）
提交資訊自由（FOI）請求，詢問發牌狀態和日期
檢查您的地區是否適用強制性、額外或選擇性發牌計劃
收集證據
租約協議
租金支付記錄（顯示每月付款的銀行結單）
參議會發牌登記冊查詢結果或 FOI 回覆
任何與房東關於物業狀況的往來書信
住客和家庭數量的證據（以證明符合 HMO 狀況）
向一級審裁處申請
向一級審裁處（物業分處）提出申請
使用審裁處的申請表（可在 GOV.UK 獲取）
費用：通常為 £100–£300（比郡法院便宜得多）
您不需要律師 —— 審裁處專為親自訴訟的人士而設
出席聆訊
聆訊可以親身進行或遠程（視像）進行
這比法庭非正式，但您仍需清晰地出示您的證據
舉證責任在您身上 —— 須達致毫無合理疑點
RRO 作為收回物業程序中的反申索
如果您的房東已提起 Section 8 收回物業訴訟並申索欠租，RRO 申索（或申索的可能性）是一個強大的談判工具：
RRO 金額可用作抵銷欠租的衡平法扣除
如果您的 RRO 申索高於欠租，淨額情況將對您有利
即使在審裁處分開處理，這也能證明房東的非法行為
《2025 年租客權利法案》：24 個月的 RRO？
《2025 年租客權利法案》包含了將最長 RRO 期限從 12 個月延長至 24 個月的條款。然而，此變更具有前瞻性，實施日期尚未確定。預計它將與更廣泛的法案生效期（2026 年 5 月起）保持一致，但應查看最新的實施路線圖。
Caira 如何幫助您
Caira 可以協助您處理 RRO 的流程：
檢查發牌狀況：了解您的物業是否應該領牌
計算您的申索金額：根據已付租金和違法日期算出最高 RRO 金額
起草您的申請：準備結構嚴謹的審裁處申請書
了解「適當提出」的辯解：評估房東的辯解是否有可能成功
為聆訊作準備：整理您的證據和論點
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如需相關指南，請參閱我們的2026 年 HMO 牌照要求：房東和租客需要知道的事指南。
免責聲明：本文屬一般資訊，並非財務、税務或法律建議。
