租金償還令：租客如何追回最多12個月的租金

2026年1月23日

快速摘要：如果你的業主將未領牌的 HMO（或犯了其他某些房屋罪行）出租，你可向第一審審裁處申請租金返還令（RRO），追討在罪行期間你已支付的最多 12 個月租金。你毋須律師，亦毋須先搬走，而且業主不一定要已被定罪。本指南會說明誰符合資格、如何申請、審裁處會考慮甚麼，以及你實際上可預期甚麼。

甚麼是租金返還令？

租金返還令（RRO）是第一審審裁處（物業審裁處）發出的法律命令，要求你的業主向你退還租金。RRO 由《2004年房屋法》引入，並由《2016年房屋及規劃法》（第40至52條）擴大適用範圍。

RRO 可要求退還最多 12 個月租金——不只是象徵性金額，而是可能高達數千英鎊。目的很簡單：違反房屋法例的業主，不應從其收取的租金中獲利。

如你的業主犯了以下任何罪行，你可申請 RRO（《2016年房屋及規劃法》第40(3)條）：

最常見的申請基礎，是經營未領牌 HMO。

最常見的基礎是經營未領牌 HMO。

不需要。審裁處必須在「排除合理疑點」的標準下（即刑事證明標準）信納罪行已經發生——但業主毋須已被檢控或定罪。你需要在審裁處聆訊中自行證明該罪行。

就未領牌 HMO 個案而言，通常需要證明：

如業主能證明以下事項，根據《2004年房屋法》第72(4)(b)條可享法定抗辯：

這是一個具爭議的範疇。關鍵問題包括：

這會影響 RRO 期間。如業主在 2025 年 7 月申請，而牌照在 2025 年 9 月批出，業主可能主張未領牌期間在 7 月已結束（即申請「妥為提出」時），而非 9 月（正式批出時）。租客則可能主張相反。

時限：何時申請
你必須在罪行發生日期起計 12 個月內提出申請（《2016年房屋及規劃法》第41(2)條）。

你可獲多少？

上限：12 個月租金
審裁處可就罪行期間已支付的租金，判給最多 12 個月。

審裁處必須判給最高金額的情況
在以下情況，審裁處必須判給全額：

審裁處有酌情權的情況
在大多數租客提出的申請中（即業主未被定罪），審裁處可酌情決定金額。它必須考慮：

業主的財務狀況——是否有能力支付？
業主的行為——是否知道領牌要求？是否曾嘗試遵從？
業主是否已就可構成 RRO 的罪行被定罪
租客的行為——你是否守規矩的租客，還是問題的一部分？
罪行的嚴重性——上訴審裁處在 Ficcara v James [2023] 指出，未為 HMO 領牌「並非最嚴重的 RRO 罪行之一」，這表示相較於例如非法驅逐，較低的判給金額可能更合適

扣減
審裁處可扣減：

如你部分租金由房屋福利或 Universal Credit 的住屋開支部分支付，你未必可自行追討該部分。

如你領取 UC 並由你自己向業主付款，該租金會視為由你支付。如房屋福利直接支付予業主，該金額屬於地方議會的申索範圍。

這個區別對領取福利的租客尤其重要。如你領取 UC 並由你自己向業主付款，該租金會視為由你支付。如房屋福利直接支付予業主，該金額屬於地方議會的申索範圍。

如何申請：逐步說明

確認物業應否領牌
- 查閱你所屬議會的公開領牌登記冊（大多可於網上搜尋）
- 提交《資訊自由》（FOI）申請，要求提供領牌狀況及日期
- 查核你所在地區是否適用強制、附加或選擇性領牌
蒐集證據
- 租約
- 租金付款紀錄（顯示每月付款的銀行月結單）
- 議會領牌登記冊結果或 FOI 回覆
- 與業主就物業狀況的任何往來文件
- 住戶及住戶家庭數目的證據（以證明 HMO 身分）
向第一審審裁處提出申請
- 申請須向第一審審裁處（物業審裁處）提出
- 使用審裁處的申請表格（可於 GOV.UK 取得）
- 費用：通常 £100–£300（遠低於郡法院）
- 你毋須聘請律師——審裁處是為自行應訴人士而設
出席聆訊
- 聆訊可親身或遙距（視像）進行
- 程序較法庭不正式，但你仍需清楚呈交證據
- 舉證責任在你身上——排除合理疑點