快速摘要：如果你的業主將一間未領牌的HMO出租（或犯了其他某些住宅相關罪行），你可以向第一審審裁處申請租金償還令（RRO），追討在罪行期間你支付的最多12個月租金。你不需要律師，不需要先搬走，而且業主不一定要曾被定罪。本指南會說明誰符合資格、如何申請、審裁處會考慮甚麼，以及你實際上可以預期甚麼。

甚麼是租金償還令？

租金償還令（RRO）是第一審審裁處（物業審裁處）發出的法律命令，要求你的業主向你退還租金。RRO 由《Housing Act 2004》引入，並由《Housing and Planning Act 2016》（第40–52條）擴大適用範圍。

RRO可要求退還最多12個月租金——不只是象徵性金額，而是可能高達數千英鎊。目的很簡單：違反住屋法例的業主，不應從他們在違法期間收取的租金中獲利。

哪些罪行符合RRO資格？

如果你的業主犯了以下任何罪行，你可以申請RRO（《Housing and Planning Act 2016》第40(3)條）：

最常見的依據是經營未領牌的HMO。

最常見的依據是經營未領牌的HMO。

是否需要業主被定罪？

不需要。審裁處必須在「排除合理疑點」的標準下信納（即刑事案件的證明標準）該罪行已經發生——但業主不一定需要曾被檢控或定罪。你需要在審裁處聆訊中自行證明該罪行。

就未領牌HMO案件而言，通常需要證明：

1. 該物業屬HMO（3人或以上、2個或以上家庭、共用設施）

2. 該物業需要牌照（適用強制、附加或選擇性領牌）

3. 在索償期間，該物業並無有效牌照

4. 業主沒有有效抗辯理由

「妥為提出」抗辯

根據《Housing Act 2004》第72(4)(b)條，若業主能證明以下事項，即可構成法定抗辯：

• 已「妥為提出」牌照申請（properly submitted），以及

• 該申請尚未獲裁定或撤回

這是一個具爭議的範疇。關鍵問題包括：

• 「妥為提出」是否只代表已遞交，還是申請必須完整且有效？

• 如果申請已遞交，但缺少文件，會怎樣？

• 申請「妥為提出」的確實日期，與牌照正式批出日期有何分別？

這對RRO期間很重要。如果業主在2025年7月申請，而牌照在2025年9月批出，業主可能會主張未領牌期間在7月已結束（即申請「妥為提出」時），而不是9月（正式批出時）。租客則可能持相反意見。

時限：何時申請
你必須在罪行發生日期起計12個月內提出申請（《Housing and Planning Act 2016》第41(2)條）。

• 你只能追討在罪行期間支付的租金——不能追討開始前或結束後的租金

• 最高索償額為12個月租金

• 如果罪行持續超過12個月，你只能追討最近12個月的租金

你可以拿回多少？

最高：12個月租金
審裁處可裁定退還在罪行期間支付的最多12個月租金。

審裁處必須裁定最高金額的情況
在以下情況下，審裁處必須裁定全額：

• 業主已就該罪行被定罪，或已收到金錢罰款（民事罰款），以及

• 申請由當地政府提出

審裁處有酌情權的情況
在大多數租客提出的申請中（即業主未被定罪），審裁處可酌情決定金額。它必須考慮：

• 業主的財務狀況——他們是否有能力付款？

• 業主的行為——他們是否知道牌照要求？有否嘗試遵從？

• 業主是否曾就RRO適用罪行被定罪

• 租客的行為——你是模範租客，還是問題的一部分？

• 罪行的嚴重性——上級審裁處在Ficcara v James [2023]一案中指出，未有就HMO領牌「並非最嚴重的RRO罪行之一」，這意味著相比非法驅逐等情況，較低賠償額可能更合適

扣減項目
審裁處可扣減：

• 已包含在租金內、由業主支付的公用服務費用（煤氣、電力、水、差餉、市寬頻）

• 就業主特別好或特別差的行為作出調整

• 就租客行為作出調整

住房補助與Universal Credit：一個關鍵分別

如果你部分租金是由住房補助或Universal Credit的住屋開支部分支付，你未必可以自行追討該部分。

如果你領取UC並由你自己向業主付款，該租金會視為由你支付。若住房補助是直接支付給業主，該金額屬於市政府的索償。

這個分別對領取福利的租客非常重要。如果你領取UC並由你自己向業主付款，該租金會視為由你支付。若住房補助是直接支付給業主，該金額屬於市政府的索償。

如何申請：逐步說明

1. 確認該物業應否領牌

   • 查看你所在市議會的公開牌照登記冊（大多可於網上搜尋）

   • 提交資訊自由（FOI）申請，要求提供領牌狀況及日期

   • 查看你所在地區是否適用強制、附加或選擇性領牌
     
     

2. 收集證據

   • 租約

   • 租金支付紀錄（顯示每月付款的銀行月結單）

   • 市議會牌照登記結果或FOI回覆

   • 就物業狀況與業主的任何往來文件

   • 入住人數及家庭數目的證據（以證明HMO身份）
     
     

3. 向第一審審裁處提出申請

   • 申請須提交至第一審審裁處（物業審裁處）

   • 使用審裁處的申請表（可於GOV.UK取得）

   • 費用：通常為£100–£300（遠低於郡法院）

   • 你不需要律師——審裁處是為自行訴訟人士而設
     
     

4. 出席聆訊

   • 聆訊可以親身出席或遠程（視像）進行

   • 比法庭較少程序性，但你仍需清楚提交證據

   • 舉證責任在你身上——排除合理疑點

作為收樓訴訟中的反申索之RRO
如果你的業主已提出第8條收樓程序並追討租金欠款，RRO申索（或其可能性）是一個有力的談判工具：

• RRO金額可用作對租金欠款的衡平抵銷

• 如果你的RRO申索超過欠租，淨結果對你有利

• 即使在審裁處另行追討，也可顯示業主的不法行為

《Renters’ Rights Act 2025》：24個月RRO？
《Renters’ Rights Act 2025》包含將RRO最高期限由12個月延長至24個月的條文。不過，這項改動屬前瞻性——實施日期尚未確認。預計會與整部法案的生效時間一致（由2026年5月起），但請留意最新的實施路線圖。

Caira可以如何協助
Caira可以協助你處理RRO流程：

• 查核領牌狀況：了解你的物業是否應該領牌

• 計算你的索償：根據已付租金及罪行日期計出最高RRO金額

• 草擬你的申請：準備一份有結構的審裁處申請

• 理解「妥為提出」抗辯：評估業主的抗辯是否有可能成功

• 為聆訊作準備：整理你的證據與論點

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