重點摘要：你的按揭批核書是你與貸款機構之間的合約。它不只列明利率及每月供款，亦說明若情況有變，貸款機構可採取甚麼行動。大多數首次置業人士只看標題利率，便略過條款。驚喜往往就藏在條款之中。

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按揭批核書包含甚麼

一般按揭批核書長達 15 至 25 頁，內容包括：

• 貸款金額、年期及利率

• 每月供款金額（初始及任何定息／追蹤期結束後）

• 特別條件（完成交易前你必須符合的要求）

• 一般條件（按揭存續期間適用的規則）

• 按揭契據（物業上的法律押記）

1. 特別條件

這些是針對你申請的特定要求，必須在貸款機構放款前達成。常見包括：

• 首期資金來源證明令人滿意：貸款機構現時通常會要求提供銀行月結單，證明你的首期來自何處。若首期由他人贈與，則需要捐贈人簽署聲明

• 專業報告：如估價師指出有潮濕、潛在石棉或特殊建築結構，貸款機構可能要求先提交專業報告才會繼續

• 保留款：貸款機構可暫扣部分貸款，直至特定工程完成（常見於需要維修的物業）

一名在里茲的首次置業人士收到的按揭批核書，附有一項條件，要求在完成交易前提交潮濕及木材報告。該測量師報告費用為 400 英鎊，並令時間表延後三週。她是在律師指出這項條件後，才知道有此要求，而當時距離她收到批核書已過了兩週。

2. 回復利率

如果你的利率固定兩年或五年，請查看之後會怎樣。批核書會列明當優惠期結束時適用的「標準浮動利率」（SVR）或「回復利率」。

SVR 通常比初始利率高出 3 至 5 個百分點。以 200,000 英鎊按揭為例，若由 4.5% 定息轉為 7.5% 的 SVR，每月供款可增加超過 300 英鎊。大多數借款人會在定息期結束前再按揭，但你仍應清楚自己屆時會轉為甚麼條款。

3. 提前還款費用

大多數定息及追蹤按揭在初始產品期內都設有提前還款費用（ERC）。這通常為未償還結餘的 1% 至 5%，並會逐年遞減。

如你：

• 提早清還按揭（例如出售物業）

• 超出每年允許的超額還款額度（通常為結餘的 10%）

• 在定息期結束前轉換至另一間貸款機構

便可能需要支付 ERC。以 200,000 英鎊按揭及 3% ERC 計算，即 6,000 英鎊。簽署前值得知道。

4. 批核到期

按揭批核書有固定有效期，通常為三至六個月。若你的交易需時更長（例如連鎖交易延誤、查冊緩慢），批核書可能會到期。申請延期通常可行，但並非保證，而貸款機構亦可能按現行準則及利率重新審視你的申請。

5. 可攜性

部分按揭產品屬「可攜」，即你搬屋時可將其轉移至新物業。若你持有一個現時已不再提供的優惠利率，這會很有價值。不過，轉移並非自動，你屆時仍需重新申請，並符合貸款機構的準則。

常見問題

我應該讀完整份按揭批核書嗎？

應該，至少也要讀特別條件及主要條款摘要。你的律師亦會審閱，但了解自己簽署的是甚麼，會令你處於更有利的位置。

我可以用 AI 審閱按揭批核書嗎？

可以。你可將批核書以上載為 PDF 或掃描文件至 Unwildered 之類的工具，它可標示特別條件、指出不尋常條款，並以淺白英文概述主要財務細節。這是在與律師或按揭經紀交談前作準備的實用方法。

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