在簽署前，先讓 Caira 審閱你的租約。
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1. 德國租務法——租客受特別保障
德國租務法在國際上，一直被視為全球最偏向租客的制度之一。
《民法典（BGB）》§§ 535–580a 對不當解約、過高租金，及任意條款提供廣泛保障。
此外，還有《租務法修訂法》、各邦的《租務法》，以及近年最重要的管制措施——《租金限制法》。
在德國，租約原則上可不設形式——即使口頭亦可成立。
但實務上仍強烈建議採用書面合約，因為它可作證據。
某些約定，例如長於法定通知期的條款，只有書面才有效。
2. 租金限制——你所在城市適用嗎？
租金限制適用於供應緊張的住宅市場。
新租約的首期租金，上限為高於當地通常比較租金最多 10%（按租金指數）。
它適用於 400 多個德國城市和市鎮，包括柏林、慕尼黑、漢堡、法蘭克福、科隆和杜塞道夫。
⚠️ 租金限制例外：
新建樓宇（2014 年 10 月 1 日後首次入住）及全面現代化單位，不受租金限制。
即使前租客支付了較高租金，業主也可維持該較高租金（既有租金受保障）。
3. 租約必備資料
項目 | 詳情 |
|---|
合約雙方 | 業主和租客（們）的全名及地址 |
租賃物業 | 準確地址、樓層、單位面積（以 m² 記載） |
租約開始及期限 | 開始日期；不定期或定期（並列明定期理由，見 § 575 BGB） |
基本租金 | 每月淨金額，歐元 |
雜費（營運費） | 定額或預付，並按年結算——所有可攤分項目須逐項列明 |
按金 | 最多 3 個月淨基本租金；必須存入獨立、計息帳戶 |
飼養寵物、分租 | 須有明確規定，因為如無協議，均需另行同意 |
4. 裝修維修——最常見爭議
裝修維修（油漆、貼牆紙、上漆、門）原則上屬業主責任。
但可轉由租客承擔，前提是有個別、有效的協議。
德國聯邦最高法院（BGH）近年已裁定多項標準條款無效：
死板期限（例如「廚房每 3 年油漆一次」）：無效，因為未按實際翻新需要而定。
未翻新單位的終裝修條款：如入住時單位本身未翻新，且沒有合理補償，則無效。
比例分擔條款：亦已被裁定無效（BGH，2015 年 3 月 18 日判決）。
如你的租約載有無效的裝修維修條款，退租時你毋須裝修——即使業主要求亦然。
實例：Lisa 在慕尼黑的租約
情況：Lisa（32 歲）在慕尼黑施瓦賓租了一間兩房單位，58 m²。
租金為每月基本租金 1,450 歐元 + 200 歐元雜費預付。
當地租金指數顯示該單位為 1,280 歐元。
合約草稿中的問題：
違反租金限制：1,450 歐元高於 1,280 × 1.10 = 1,408 歐元。
業主聲稱屬「全面現代化」例外，但無證明。
Lisa 有權提出異議，並要求退回多收部分——可追溯至提出異議之時。
無效裝修維修條款：合約載有死板期限（「廚房每 3 年一次」）。
Caira 按最新 BGH 判例將其標示為無效。
雜費結算：合約只列出「其他營運費」，未作具體說明——法院愈來愈認為這類條款不足。
Caira 的結果：Lisa 在簽約前要求修訂。
業主把租金降至 1,390 歐元，並刪去無效的翻新條款。
5. 租約範本（Microsoft Word / PDF）
請把範本複製到 Microsoft Word，填妥所有方括號內容，列印兩份，並讓雙方簽署。
也請將文件另存為 PDF。
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注意：使用前，請先確認你所在城市是否適用租金限制，以及租金是否符合當地租金指數。
租約（住宅）
雙方
業主：
姓名：[Vor- und Nachname]
地址：[Vollständige Adresse]
電話：[Nummer]
電郵：[E-Mail]
及
租客：
姓名：[Vor- und Nachname(n) aller Mieter]
地址（現住）：[Adresse]
電話：[Nummer]
現訂立以下租約：
§ 1 – 租賃物業
業主將位於 [Stockwerk] 的 [Straße, Hausnummer, PLZ Ort] 單位租予租客。
單位包括 [X] 間房、廚房、浴室／廁所及 [weiteren Räumen]。
實用面積：約 [X] m²（按《住宅面積規例》）。
一併出租： [Keller / Garage / Parkplatz / Garten – zutreffendes angeben]。
§ 2 – 租期
租約由 [Datum] 開始，並以不定期方式簽訂。
[或：租約至 [Datum] 屆滿，因為 [Befristungsgrund gem. § 575 BGB]。]
§ 3 – 租金及雜費
3.1 每月淨基本租金： [X] €
3.2 雜費預付（按《營運費條例》BetrKV）： [X] €
3.3 總租金： [X] €
3.4 雜費按年結算。
可攤分的營運費如下：
[Heizung, Warmwasser, Hausreinigung, Müllabfuhr, Versicherungen, Hausmeister, etc. explizit aufzählen].
3.5 租金須每月於當月第 3 個工作天前，轉賬至以下帳戶：
IBAN [IBAN des Vermieters], BIC [BIC].
§ 4 – 加租
按 §§ 558 ff. BGB，租金可作調整（同類租金、現代化）。
在有租金限制的地區（§ 556d BGB），上限為高於當地通常比較租金 10%。
§ 5 – 按金
租客支付租賃按金 [X] €（最多 3 個月淨基本租金）。
業主須把按金存入獨立、計息帳戶。
租約終止及雜費結算完成後退還。
最遲於 [3–6] 個月內退回。
§ 6 – 終止
6.1 租客的法定通知期為 3 個月。
6.2 終止通知須以書面作出，並須於某月第 3 個工作天前送達對方。
這樣方可在該月生效。
6.3 業主只可基於法定允許理由（§§ 573 ff. BGB）終止。
§ 7 – 飼養寵物
可飼養 [小動物 / 狗及貓須先得業主同意 / 不得飼養]。
§ 8 – 裝修維修
[裝修維修按翻新需要及有效的個別協議處理。
死板期限安排不屬本合約內容。]
§ 9 – 住戶守則
本合約附件所載 [Datum] 的住戶守則為本合約一部分。
§ 10 – 其他
沒有口頭附帶協議。
任何更改須以書面作出。
地點、日期：[Ort]，於 [Datum]
業主： 租客：
____________________ ____________________
[Name des Vermieters] [Name des/der Mieter(s)]租約（住宅）
雙方
業主：
姓名：[Vor- und Nachname]
地址：[Vollständige Adresse]
電話：[Nummer]
電郵：[E-Mail]
及
租客：
姓名：[Vor- und Nachname(n) aller Mieter]
地址（現住）：[Adresse]
電話：[Nummer]
現訂立以下租約：
§ 1 – 租賃物業
業主將位於 [Stockwerk] 的 [Straße, Hausnummer, PLZ Ort] 單位租予租客。
單位包括 [X] 間房、廚房、浴室／廁所及 [weiteren Räumen]。
實用面積：約 [X] m²（按《住宅面積規例》）。
一併出租： [Keller / Garage / Parkplatz / Garten – zutreffendes angeben]。
§ 2 – 租期
租約由 [Datum] 開始，並以不定期方式簽訂。
[或：租約至 [Datum] 屆滿，因為 [Befristungsgrund gem. § 575 BGB]。]
§ 3 – 租金及雜費
3.1 每月淨基本租金： [X] €
3.2 雜費預付（按《營運費條例》BetrKV）： [X] €
3.3 總租金： [X] €
3.4 雜費按年結算。
可攤分的營運費如下：
[Heizung, Warmwasser, Hausreinigung, Müllabfuhr, Versicherungen, Hausmeister, etc. explizit aufzählen].
3.5 租金須每月於當月第 3 個工作天前，轉賬至以下帳戶：
IBAN [IBAN des Vermieters], BIC [BIC].
§ 4 – 加租
按 §§ 558 ff. BGB，租金可作調整（同類租金、現代化）。
在有租金限制的地區（§ 556d BGB），上限為高於當地通常比較租金 10%。
§ 5 – 按金
租客支付租賃按金 [X] €（最多 3 個月淨基本租金）。
業主須把按金存入獨立、計息帳戶。
租約終止及雜費結算完成後退還。
最遲於 [3–6] 個月內退回。
§ 6 – 終止
6.1 租客的法定通知期為 3 個月。
6.2 終止通知須以書面作出，並須於某月第 3 個工作天前送達對方。
這樣方可在該月生效。
6.3 業主只可基於法定允許理由（§§ 573 ff. BGB）終止。
§ 7 – 飼養寵物
可飼養 [小動物 / 狗及貓須先得業主同意 / 不得飼養]。
§ 8 – 裝修維修
[裝修維修按翻新需要及有效的個別協議處理。
死板期限安排不屬本合約內容。]
§ 9 – 住戶守則
本合約附件所載 [Datum] 的住戶守則為本合約一部分。
§ 10 – 其他
沒有口頭附帶協議。
任何更改須以書面作出。
地點、日期：[Ort]，於 [Datum]
業主： 租客：
____________________ ____________________
[Name des Vermieters] [Name des/der Mieter(s)]租約（住宅）
雙方
業主：
姓名：[Vor- und Nachname]
地址：[Vollständige Adresse]
電話：[Nummer]
電郵：[E-Mail]
及
租客：
姓名：[Vor- und Nachname(n) aller Mieter]
地址（現住）：[Adresse]
電話：[Nummer]
現訂立以下租約：
§ 1 – 租賃物業
業主將位於 [Stockwerk] 的 [Straße, Hausnummer, PLZ Ort] 單位租予租客。
單位包括 [X] 間房、廚房、浴室／廁所及 [weiteren Räumen]。
實用面積：約 [X] m²（按《住宅面積規例》）。
一併出租： [Keller / Garage / Parkplatz / Garten – zutreffendes angeben]。
§ 2 – 租期
租約由 [Datum] 開始，並以不定期方式簽訂。
[或：租約至 [Datum] 屆滿，因為 [Befristungsgrund gem. § 575 BGB]。]
§ 3 – 租金及雜費
3.1 每月淨基本租金： [X] €
3.2 雜費預付（按《營運費條例》BetrKV）： [X] €
3.3 總租金： [X] €
3.4 雜費按年結算。
可攤分的營運費如下：
[Heizung, Warmwasser, Hausreinigung, Müllabfuhr, Versicherungen, Hausmeister, etc. explizit aufzählen].
3.5 租金須每月於當月第 3 個工作天前，轉賬至以下帳戶：
IBAN [IBAN des Vermieters], BIC [BIC].
§ 4 – 加租
按 §§ 558 ff. BGB，租金可作調整（同類租金、現代化）。
在有租金限制的地區（§ 556d BGB），上限為高於當地通常比較租金 10%。
§ 5 – 按金
租客支付租賃按金 [X] €（最多 3 個月淨基本租金）。
業主須把按金存入獨立、計息帳戶。
租約終止及雜費結算完成後退還。
最遲於 [3–6] 個月內退回。
§ 6 – 終止
6.1 租客的法定通知期為 3 個月。
6.2 終止通知須以書面作出，並須於某月第 3 個工作天前送達對方。
這樣方可在該月生效。
6.3 業主只可基於法定允許理由（§§ 573 ff. BGB）終止。
§ 7 – 飼養寵物
可飼養 [小動物 / 狗及貓須先得業主同意 / 不得飼養]。
§ 8 – 裝修維修
[裝修維修按翻新需要及有效的個別協議處理。
死板期限安排不屬本合約內容。]
§ 9 – 住戶守則
本合約附件所載 [Datum] 的住戶守則為本合約一部分。
§ 10 – 其他
沒有口頭附帶協議。
任何更改須以書面作出。
地點、日期：[Ort]，於 [Datum]
業主： 租客：
____________________ ____________________
[Name des Vermieters] [Name des/der Mieter(s)]6. 常見問題（FAQ）
問題：業主必須準確填寫實用面積嗎？
答案：是。實際面積與合約所列面積相差超過 10%，租客可要求減租——而且可追溯。
如差異重大，租客亦可行使特別終止權。
問題：業主可以無限期拖延雜費結算嗎？
答案：不能。營運費結算最遲須於結算期結束後 12 個月內送達租客（§ 556 Abs. 3 BGB）。
之後才送達，業主不得再追討差額。
租客可在期限屆滿後拒絕補繳要求。
問題：業主可否因為想自住而終止租約？
答案：可以，業主自用屬認可的終止理由（§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB）。
但自用必須具體而真誠。
租客一方的社會困難理由（年齡、疾病、懷孕等）可對抗自用。
通知期按租期為 3 至 9 個月。
官方資料
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