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1. Ramy prawne najmu we Francji
Najem mieszkania we Francji reguluje głównie ustawa nr 89-462 z 6 lipca 1989 r., zwana „ustawą Mézard”, oraz przepisy ustawy ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) z 24 marca 2014 r.. To ona głęboko zmieniła relacje właściciel–najemca. Ustawa ALUR wprowadziła też obowiązek stosowania wzoru umowy najmu określonego dekretem. Wymaga on ścisłych, obowiązkowych zapisów i reguluje koszty możliwe do odzyskania.
Na francuskim rynku najmu wyróżnia się dwa główne typy umów mieszkaniowych. Zasady są w nich zupełnie różne. Zły wybór może mieć duże skutki prawne i finansowe.
2. Najem pusty vs umeblowany
Kryterium
Najem pusty (nieumeblowany)
Najem umeblowany
Czas trwania
3 lata (dorozumiane przedłużenie)
1 rok (9 miesięcy dla studenta)
Wypowiedzenie najemcy
3 miesiące (1 miesiąc w strefie napiętej)
1 miesiąc
Wypowiedzenie wynajmującego
6 miesięcy (ograniczone powody)
3 miesiące
Kaucja
Maks. 1 miesiąc czynszu bez opłat
Maks. 2 miesiące czynszu bez opłat
Reżim podatkowy
Przychody z najmu (koszty rzeczywiste lub mikro-najem)
Od 2014 r. każda umowa najmu lokalu na główne mieszkanie musi zawierać te informacje. Brak może oznaczać nieważność częściową albo grzywnę:
Pełna tożsamość wynajmującego i najemcy (oraz agencji, jeśli dotyczy)
Dokładny opis lokalu (powierzchnia użytkowa według ustawy Carrez, adres, rodzaj)
Przeznaczenie lokalu (wyłącznie na główne mieszkanie)
Kwota miesięcznego czynszu i zasady waloryzacji (wskaźnik IRL)
Kwota opłat możliwych do odzyskania i sposób rozliczenia
Kwota i warunki zwrotu kaucji
Data wejścia w życie i czas trwania umowy
Odniesienie do czynszu poprzedniego najemcy (w strefach napiętych)
Lista wyposażenia do internetu i do lokalu
⚠️ Kontrola czynszów w Paryżu, Lyonie, Bordeaux i innych: W strefach objętych kontrolą czynszu (Paryż, Lyon, Bordeaux, Montpellier itd.) czynsz nie może przekroczyć podwyższonego czynszu referencyjnego, ustalonego decyzją prefekta. Ustalenie wyższego czynszu naraża wynajmującego na grzywnę i obowiązek zwrotu nadpłaty. Sprawdź czynsz referencyjny na stronie ADIL przed wynajmem.
4. Obowiązkowe załączniki do umowy
Ustawa ALUR nakazuje przekazać najemcy wiele załączników przy podpisaniu:
DDT (akta diagnoz technicznych) : Obejmuje DPE (diagnostykę energetyczną), ERNMT (stan ryzyk naturalnych i technologicznych), diagnostykę ołowiu (CREP), diagnostykę azbestu (dla budynków sprzed 1997 r.) oraz stan instalacji elektrycznej i gazowej, jeśli ma ponad 15 lat.
Informacja: Dekret nr 2015-587 nakazuje wręczyć informację o prawach i obowiązkach najemcy oraz wynajmującego.
Stan wejściowy lokalu: Musi być sporządzony wspólnie przy wprowadzeniu do lokalu. Bez protokołu wejściowego uznaje się, że lokal oddano w dobrym stanie.
Regulamin współwłasności: Jeśli dotyczy.
Praktyczny przykład: umowa Thomasa i właścicielki pani Lefèvre
Sytuacja: Thomas (31 lat, umowa na czas nieokreślony, dochód netto 2 800 € miesięcznie) wynajmuje mieszkanie 48 m² w Lyonie 3. za 900 € + 120 € opłat. Pani Lefèvre jest właścicielką i wynajmuje bez agencji.
Co się stało:
Błąd na początku: Pani Lefèvre zapomniała dodać odniesienie do czynszu poprzedniego najemcy, choć Lyon jest w strefie kontroli. Thomas mógłby żądać obniżki, gdyby czynsz przekraczał limit.
Kaucja: Pani Lefèvre prawidłowo ograniczyła kaucję do 900 € (1 miesiąc bez opłat) przy najmie pustym. Przy wyprowadzce zwróciła 850 €, zatrzymując 50 € na wymianę uszczelki kranu — było to zgodne z prawem, bo udokumentowane w protokole zdawczo-odbiorczym.
Waloryzacja czynszu: Co roku 1 lipca czynsz jest aktualizowany według IRL (wskaźnika czynszu referencyjnego). Pominięcie tego zapisu zablokowałoby wszelką waloryzację przez cały okres umowy.
Analiza Caira: Thomas przesłał umowę do Caira przed podpisaniem. Caira wykryła brak ERNMT i diagnostyki elektrycznej — dwóch dokumentów wymaganych prawnie — i ostrzegła Thomasa, który poprosił o nie panią Lefèvre przed podpisaniem.
5. Wzór umowy najmu (Word / PDF)
Skopiuj wzór poniżej i wklej go do Microsoft Word, uzupełnij nawiasy, wydrukuj w dwóch egzemplarzach i podpisz z wynajmującym oraz najemcą. Zachowaj wersję PDF w archiwum cyfrowym.
📋 Kopiuj wzór → Word 📄 Kopiuj tekst surowy
Ten wzór odpowiada regulaminowemu wzorowi najmu pustego (dekret z 29 maja 2015 r.). Dostosuj go do najmu umeblowanego, jeśli trzeba.
CONTRAT DE LOCATION — BAIL D'HABITATION (LOGEMENT VIDE)
(Conforme à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et au décret n° 2015-587)
BAILLEUR :
Nom et prénom : [Nom Prénom]
Adresse : [Adresse complète]
Téléphone : [Numéro]
Email : [Email]
LOCATAIRE(S) :
Nom et prénom : [Nom Prénom]
Date et lieu de naissance : [Date] à [Lieu]
Adresse actuelle : [Adresse]
ARTICLE 1 — DÉSIGNATION DU LOGEMENT
Le bailleur loue au locataire le logement suivant :
- Adresse : [Adresse complète du bien]
- Nature : Appartement / Maison individuelle (barrer la mention inutile)
- Surface habitable : [X] m²
- Nombre de pièces principales : [X]
- Cave / parking / autre : [Oui/Non — description]
- Équipements fournis : [Liste]
ARTICLE 2 — DESTINATION DU LOGEMENT
Le logement est destiné à l'usage exclusif d'habitation principale du locataire.
ARTICLE 3 — DURÉE DU BAIL
Le présent bail est consenti pour une durée de TROIS (3) ANS à compter du [date de début].
Il se renouvellera par tacite reconduction pour des périodes successives de 3 ans, sauf congé donné dans les délais légaux.
ARTICLE 4 — LOYER
4.1 Loyer mensuel hors charges : [X] € ([Montant en lettres] euros)
4.2 Charges récupérables forfaitaires / au réel : [X] €/mois
4.3 Loyer total mensuel (charges comprises) : [X] €
4.4 Révision annuelle : Le loyer sera révisé chaque année à la date d'anniversaire du bail, conformément à la variation de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE.
4.5 Référence au loyer du précédent locataire (si zone d'encadrement) : [X] €/mois ou "Non applicable".
ARTICLE 5 — DÉPÔT DE GARANTIE
Un dépôt de garantie d'un montant de [X] € (maximum 1 mois de loyer hors charges) est versé à la signature du présent contrat.
Il sera restitué dans un délai d'UN (1) mois si l'état des lieux de sortie est conforme, ou de DEUX (2) mois en cas de différences justifiées.
ARTICLE 6 — OBLIGATIONS DU BAILLEUR
Le bailleur s'engage à : remettre un logement décent, assurer la jouissance paisible du logement, effectuer les réparations non locatives, et remettre toutes les annexes obligatoires.
ARTICLE 7 — OBLIGATIONS DU LOCATAIRE
Le locataire s'engage à : payer le loyer aux échéances convenues, assurer l'entretien courant, souscrire une assurance habitation (obligation légale), et restituer le logement en bon état.
ARTICLE 8 — CONGÉ
8.1 Congé du locataire : Le locataire peut donner congé à tout moment, avec un préavis de [3 mois / 1 mois en zone tendue], par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.
8.2 Congé du bailleur : Le bailleur peut donner congé uniquement en fin de bail (préavis 6 mois) pour : reprise personnelle, vente du bien, ou motif légitime et sérieux.
Fait à [Ville], le [Date], en deux exemplaires originaux.
BAILLEUR : LOCATAIRE :
Signature : Signature :
____________________ ____________________
[Nom du bailleur][Nom du locataire]
CONTRAT DE LOCATION — BAIL D'HABITATION (LOGEMENT VIDE)
(Conforme à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et au décret n° 2015-587)
BAILLEUR :
Nom et prénom : [Nom Prénom]
Adresse : [Adresse complète]
Téléphone : [Numéro]
Email : [Email]
LOCATAIRE(S) :
Nom et prénom : [Nom Prénom]
Date et lieu de naissance : [Date] à [Lieu]
Adresse actuelle : [Adresse]
ARTICLE 1 — DÉSIGNATION DU LOGEMENT
Le bailleur loue au locataire le logement suivant :
- Adresse : [Adresse complète du bien]
- Nature : Appartement / Maison individuelle (barrer la mention inutile)
- Surface habitable : [X] m²
- Nombre de pièces principales : [X]
- Cave / parking / autre : [Oui/Non — description]
- Équipements fournis : [Liste]
ARTICLE 2 — DESTINATION DU LOGEMENT
Le logement est destiné à l'usage exclusif d'habitation principale du locataire.
ARTICLE 3 — DURÉE DU BAIL
Le présent bail est consenti pour une durée de TROIS (3) ANS à compter du [date de début].
Il se renouvellera par tacite reconduction pour des périodes successives de 3 ans, sauf congé donné dans les délais légaux.
ARTICLE 4 — LOYER
4.1 Loyer mensuel hors charges : [X] € ([Montant en lettres] euros)
4.2 Charges récupérables forfaitaires / au réel : [X] €/mois
4.3 Loyer total mensuel (charges comprises) : [X] €
4.4 Révision annuelle : Le loyer sera révisé chaque année à la date d'anniversaire du bail, conformément à la variation de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE.
4.5 Référence au loyer du précédent locataire (si zone d'encadrement) : [X] €/mois ou "Non applicable".
ARTICLE 5 — DÉPÔT DE GARANTIE
Un dépôt de garantie d'un montant de [X] € (maximum 1 mois de loyer hors charges) est versé à la signature du présent contrat.
Il sera restitué dans un délai d'UN (1) mois si l'état des lieux de sortie est conforme, ou de DEUX (2) mois en cas de différences justifiées.
ARTICLE 6 — OBLIGATIONS DU BAILLEUR
Le bailleur s'engage à : remettre un logement décent, assurer la jouissance paisible du logement, effectuer les réparations non locatives, et remettre toutes les annexes obligatoires.
ARTICLE 7 — OBLIGATIONS DU LOCATAIRE
Le locataire s'engage à : payer le loyer aux échéances convenues, assurer l'entretien courant, souscrire une assurance habitation (obligation légale), et restituer le logement en bon état.
ARTICLE 8 — CONGÉ
8.1 Congé du locataire : Le locataire peut donner congé à tout moment, avec un préavis de [3 mois / 1 mois en zone tendue], par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.
8.2 Congé du bailleur : Le bailleur peut donner congé uniquement en fin de bail (préavis 6 mois) pour : reprise personnelle, vente du bien, ou motif légitime et sérieux.
Fait à [Ville], le [Date], en deux exemplaires originaux.
BAILLEUR : LOCATAIRE :
Signature : Signature :
____________________ ____________________
[Nom du bailleur][Nom du locataire]
CONTRAT DE LOCATION — BAIL D'HABITATION (LOGEMENT VIDE)
(Conforme à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et au décret n° 2015-587)
BAILLEUR :
Nom et prénom : [Nom Prénom]
Adresse : [Adresse complète]
Téléphone : [Numéro]
Email : [Email]
LOCATAIRE(S) :
Nom et prénom : [Nom Prénom]
Date et lieu de naissance : [Date] à [Lieu]
Adresse actuelle : [Adresse]
ARTICLE 1 — DÉSIGNATION DU LOGEMENT
Le bailleur loue au locataire le logement suivant :
- Adresse : [Adresse complète du bien]
- Nature : Appartement / Maison individuelle (barrer la mention inutile)
- Surface habitable : [X] m²
- Nombre de pièces principales : [X]
- Cave / parking / autre : [Oui/Non — description]
- Équipements fournis : [Liste]
ARTICLE 2 — DESTINATION DU LOGEMENT
Le logement est destiné à l'usage exclusif d'habitation principale du locataire.
ARTICLE 3 — DURÉE DU BAIL
Le présent bail est consenti pour une durée de TROIS (3) ANS à compter du [date de début].
Il se renouvellera par tacite reconduction pour des périodes successives de 3 ans, sauf congé donné dans les délais légaux.
ARTICLE 4 — LOYER
4.1 Loyer mensuel hors charges : [X] € ([Montant en lettres] euros)
4.2 Charges récupérables forfaitaires / au réel : [X] €/mois
4.3 Loyer total mensuel (charges comprises) : [X] €
4.4 Révision annuelle : Le loyer sera révisé chaque année à la date d'anniversaire du bail, conformément à la variation de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE.
4.5 Référence au loyer du précédent locataire (si zone d'encadrement) : [X] €/mois ou "Non applicable".
ARTICLE 5 — DÉPÔT DE GARANTIE
Un dépôt de garantie d'un montant de [X] € (maximum 1 mois de loyer hors charges) est versé à la signature du présent contrat.
Il sera restitué dans un délai d'UN (1) mois si l'état des lieux de sortie est conforme, ou de DEUX (2) mois en cas de différences justifiées.
ARTICLE 6 — OBLIGATIONS DU BAILLEUR
Le bailleur s'engage à : remettre un logement décent, assurer la jouissance paisible du logement, effectuer les réparations non locatives, et remettre toutes les annexes obligatoires.
ARTICLE 7 — OBLIGATIONS DU LOCATAIRE
Le locataire s'engage à : payer le loyer aux échéances convenues, assurer l'entretien courant, souscrire une assurance habitation (obligation légale), et restituer le logement en bon état.
ARTICLE 8 — CONGÉ
8.1 Congé du locataire : Le locataire peut donner congé à tout moment, avec un préavis de [3 mois / 1 mois en zone tendue], par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.
8.2 Congé du bailleur : Le bailleur peut donner congé uniquement en fin de bail (préavis 6 mois) pour : reprise personnelle, vente du bien, ou motif légitime et sérieux.
Fait à [Ville], le [Date], en deux exemplaires originaux.
BAILLEUR : LOCATAIRE :
Signature : Signature :
____________________ ____________________
[Nom du bailleur][Nom du locataire]
6. Częste pytania (FAQ)
Pytanie : Czy mój wynajmujący może mnie eksmitować zimą? Odpowiedź : Nie. We Francji zimowy okres ochronny (od 1 listopada do 31 marca) zakazuje eksmisji najemcy, także przy zaległościach. Wyjątki są bardzo rzadkie, np. squatterzy, obiekty turystyczne itd. To zabezpieczenie wynika z ustawy ALUR.
Pytanie : Czy właściciel może odmówić zwrotu kaucji? Odpowiedź : Nie, bez uzasadnienia nie może. Potrącenie jest legalne tylko wtedy, gdy szkody są opisane w protokole zdawczo-odbiorczym przy wyprowadzce. Bez podpisanego protokołu wejściowego uznaje się, że lokal oddano w dobrym stanie i wynajmujący nie może zatrzymać żadnej kwoty.
Pytanie : Czy umowę można rozwiązać przed upływem 3 lat? Odpowiedź : Tak, najemca może wyjść w dowolnym momencie z ustawowym okresem wypowiedzenia (3 miesiące, skrócony do 1 miesiąca w strefach napiętych lub z niektórych powodów: zmiana pracy, utrata pracy, problem zdrowotny). Wynajmujący nie może rozwiązać umowy przed końcem 3 lat, chyba że zachodzi jedna z trzech ustawowych przyczyn.
Ten artykuł opiera się na prawie francuskim obowiązującym w 2026 r. i ma wyłącznie charakter informacyjny. Użyj Caira, aby przeanalizować swój konkretny dokument.
