Krótko mówiąc: Ustawa o prawach najemców to najważniejsza zmiana w prywatnym najmie w Anglii od ponad 30 lat. Znosi eksmisje na podstawie sekcji 21 „bez podawania przyczyny”, kończy najmy na czas określony i wprowadza nowe zasady dotyczące podwyżek czynszu. Większość przepisów ma wejść w życie od połowy 2026 r.

Potrzebujesz zrozumieć dokument prawny? Caira wyjaśnia umowy, porozumienia i pisma prawne prostym językiem angielskim. Można wypróbować bezpłatnie. Wypróbuj Caira teraz

Duża zmiana: Koniec z sekcją 21

Obecnie wynajmujący mogą zakończyć najem typu assured shorthold tenancy, doręczając wypowiedzenie z sekcji 21, które nie wymaga podawania przyczyny. Na mocy nowej ustawy sekcja 21 zostaje zniesiona. Wynajmujący będą mogli eksmitować tylko na podstawie sekcji 8, która wymaga określonych przesłanek:

• Zaległości czynszowe (zwykle dwa miesiące lub więcej)

• Zachowanie antyspołeczne

• Wynajmujący chce sprzedać nieruchomość

• Wynajmujący lub bliski członek rodziny chce się wprowadzić

1. Koniec najmu na czas określony

Najmy typu assured shorthold tenancy zostaną zastąpione najmem okresowym odnawianym co miesiąc. Nie będzie stałej daty zakończenia. Najemcy będą mogli wyprowadzić się w dowolnym momencie, składając dwumiesięczne wypowiedzenie, bez potrzeby klauzuli umożliwiającej wcześniejsze rozwiązanie umowy. Istniejące najmy na czas określony automatycznie przekształcą się, gdy przepisy wejdą w życie.

2. Podwyżki czynszu

Wynajmujący będą mogli podnieść czynsz tylko raz w roku, korzystając z procedury z zawiadomienia z sekcji 13, przy zachowaniu co najmniej dwumiesięcznego pisemnego wypowiedzenia. Najemcy mogą zakwestionować podwyżkę przed First-tier Tribunal, jeśli uważają, że jest wyższa niż stawka rynkowa.

Klauzule przeglądu czynszu w umowach najmu nie będą już ważne przy ustalaniu podwyżek. Stosowana będzie wyłącznie procedura z sekcji 13. To istotna zmiana dla najemców obecnie objętych agresywnymi umownymi klauzulami przeglądu czynszu.

3. Zwierzęta

Najemcy będą mieli prawo wystąpić o zgodę na trzymanie zwierzęcia domowego, a wynajmujący nie będą mogli bezpodstawnie odmówić. Mogą jednak wymagać ubezpieczenia od szkód wyrządzonych przez zwierzę. To, co uznaje się za „rozsądne”, będzie zależeć od okoliczności: odmowa zgody na kota w domu z ogrodem byłaby trudniejsza do uzasadnienia niż odmowa zgody na dużego psa w małej kawalerce.

4. Licytowanie ofert i czynsz z góry

Ustawa zakazuje wynajmującym i agentom przyjmowania ofert powyżej reklamowanego czynszu. Ogranicza też czynsz, który można wymagać z góry. Wynajmujący zasadniczo nie będą mogli żądać więcej niż jednego miesiąca czynszu z góry.

Kiedy te zmiany wejdą w życie

Ustawa uzyskała zgodę królewską pod koniec 2025 r. Większość przepisów ma wejść w życie około maja 2026 r., ale dokładne daty dla poszczególnych przepisów mogą się różnić. Sprawdź GOV.UK, aby poznać najnowszy harmonogram wdrożenia.

Najczęściej zadawane pytania

Czy dotyczy to Szkocji i Walii?

Nie. Ustawa o prawach najemców dotyczy wyłącznie Anglii. Szkocja ma własny reżim najmu (Private Residential Tenancy), a Walia ma Renting Homes (Wales) Act 2016.

Czy wynajmujący może mnie eksmitować, aby sprzedać nieruchomość?

Tak, ale będzie musiał skorzystać z konkretnej przesłanki z sekcji 8 dotyczącej sprzedaży. Musi dać Ci co najmniej dwa miesiące wypowiedzenia, a jeśli nieruchomość nie zostanie faktycznie wystawiona na sprzedaż, możesz mieć możliwość dochodzenia roszczeń.

Zastrzeżenie: Ten artykuł zawiera ogólne informacje, a nie porady finansowe, podatkowe ani prawne.