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1. Den juridiska ramen för hyra i Frankrike
Uthyrning av en bostad i Frankrike regleras främst av lag nr 89-462 av den 6 juli 1989, kallad "loi Mézard". Den styrs också av bestämmelserna i ALUR-lagen (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) av den 24 mars 2014, som reformerade relationen mellan hyresvärdar och hyresgäster. ALUR gjorde också användning av ett standardavtal för hyra obligatoriskt genom dekret. Det införde strikta uppgifter och reglerade återvinningsbara avgifter.
Den franska hyresmarknaden skiljer mellan två huvudtyper av bostadsavtal, med helt olika regler. Fel val för din situation kan få stora juridiska och ekonomiska följder.
2. Omöblerat vs möblerat — viktiga skillnader
Kriterium
Omöblerad hyra
Möblerad hyra
Löptid
3 år (förlängs automatiskt)
1 år (9 månader för student)
Uppsägning, hyresgäst
3 månader (1 månad i pressat område)
1 månad
Uppsägning, hyresvärd
6 månader (begränsade skäl)
3 månader
Deposition
Högst 1 månadshyra exklusive avgifter
Högst 2 månadshyror exklusive avgifter
Skatteregim
Fastighetsinkomster (verkliga kostnader eller mikrofastighet)
BIC (LMNP eller LMP) — ofta mer fördelaktigt
Möbler krävs
Inga
Utrustning enligt dekret (lista med 11 kategorier)
3. Obligatoriska uppgifter i avtalet
Sedan 2014 måste varje avtal om huvudbostad innehålla följande uppgifter. Annars kan det vara delvis ogiltigt eller leda till böter:
Fullständig identitet för hyresvärd och hyresgäst (och byrå, om tillämpligt)
Exakt beskrivning av bostaden (boarea enligt Carrez-lagen, adress, typ)
Bostadens användning (uteslutande som huvudbostad)
Månadshyrans belopp och hur den justeras (IRL-index)
Belopp för återvinningsbara avgifter och hur de avräknas
Belopp och villkor för återbetalning av depositionen
Datum för ikraftträdande och avtalets löptid
Hänvisning till tidigare hyresgästs hyra (i pressade områden)
Lista över utrustning för internet och bostadsåtkomst
⚠️ Hyresreglering i Paris, Lyon, Bordeaux och andra: I områden med hyresreglering (Paris, Lyon, Bordeaux, Montpellier m.fl.) får hyran inte överstiga en höjd referenshyra som fastställs genom prefektbeslut. En högre hyra kan ge hyresvärden böter och skyldighet att betala tillbaka för mycket debiterat belopp. Kontrollera referenshyran på ADIL:s webbplats innan uthyrning.
4. Obligatoriska bilagor till avtalet
ALUR-lagen kräver att hyresgästen får många bilagor vid undertecknandet:
DDT (teknisk besiktningsakt): Innehåller DPE (energiprestandadiagnos), ERNMT (lägesbedömning av naturliga och tekniska risker), blydiagnos (CREP), asbestdiagnos (för byggnader före 1997) och status för el- och gasinstallationen om den är mer än 15 år gammal.
Informationsblad: Dekret nr 2015-587 kräver att ett informationsblad lämnas om hyresgästens och hyresvärdens rättigheter och skyldigheter.
Inflyttningsbesiktning: Ska göras gemensamt när man flyttar in. Utan inflyttningsbesiktning antas bostaden ha lämnats i gott skick.
Bostadsrättsordning: Om tillämpligt.
Konkrett exempel: Thomas avtal och fru Lefèvre
Situation: Thomas (31 år, fast anställd, nettomånadslön 2 800 €) hyr en 48 m² stor lägenhet i Lyon 3:e för 900 € + 120 € i avgifter. Fru Lefèvre äger bostaden och hyr ut utan mäklare.
Vad som hände:
Första felet: Fru Lefèvre glömde att ta med hänvisningen till den tidigare hyresgästens hyra, trots att Lyon är ett reglerat område. Thomas hade kunnat kräva sänkt hyra om den låg över taket.
Deposition: Fru Lefèvre begränsade korrekt depositionen till 900 € (1 månad exklusive avgifter) för ett omöblerat avtal. Hon återbetalade 850 € vid utflytt, och behöll 50 € för att byta en kranpackning. Det är lagligt, eftersom det dokumenterades i utflyttningsbesiktningen.
Hyresjustering: Varje år den 1 juli justeras hyran enligt IRL (hyrreferensindex). Om denna klausul saknas hade all justering stoppats under hela avtalstiden.
Caira-analys: Thomas laddade upp avtalet i Caira före underskrift. Caira upptäckte att ERNMT och eldiagnosen saknades. Det är två lagstadgade dokument, och Thomas varnades. Han bad fru Lefèvre om dem före underskrift.
5. Mall för hyresavtal (Word / PDF)
Kopiera mallen nedan och klistra in den i Microsoft Word. Fyll i hakparenteserna, skriv ut i två exemplar och låt hyresvärd och hyresgäst skriva under. Spara också en PDF för dina digitala arkiv.
📋 Kopiera mallen → Word 📄 Kopiera råtext
Denna mall motsvarar den lagstadgade standarden för omöblerad hyra (dekret av den 29 maj 2015). Anpassa den vid behov till ett möblerat avtal.
CONTRAT DE LOCATION — BAIL D'HABITATION (LOGEMENT VIDE)
(Conforme à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et au décret n° 2015-587)
BAILLEUR :
Nom et prénom : [Nom Prénom]
Adresse : [Adresse complète]
Téléphone : [Numéro]
Email : [Email]
LOCATAIRE(S) :
Nom et prénom : [Nom Prénom]
Date et lieu de naissance : [Date] à [Lieu]
Adresse actuelle : [Adresse]
ARTICLE 1 — DÉSIGNATION DU LOGEMENT
Le bailleur loue au locataire le logement suivant :
- Adresse : [Adresse complète du bien]
- Nature : Appartement / Maison individuelle (barrer la mention inutile)
- Surface habitable : [X] m²
- Nombre de pièces principales : [X]
- Cave / parking / autre : [Oui/Non — description]
- Équipements fournis : [Liste]
ARTICLE 2 — DESTINATION DU LOGEMENT
Le logement est destiné à l'usage exclusif d'habitation principale du locataire.
ARTICLE 3 — DURÉE DU BAIL
Le présent bail est consenti pour une durée de TROIS (3) ANS à compter du [date de début].
Il se renouvellera par tacite reconduction pour des périodes successives de 3 ans, sauf congé donné dans les délais légaux.
ARTICLE 4 — LOYER
4.1 Loyer mensuel hors charges : [X] € ([Montant en lettres] euros)
4.2 Charges récupérables forfaitaires / au réel : [X] €/mois
4.3 Loyer total mensuel (charges comprises) : [X] €
4.4 Révision annuelle : Le loyer sera révisé chaque année à la date d'anniversaire du bail, conformément à la variation de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE.
4.5 Référence au loyer du précédent locataire (si zone d'encadrement) : [X] €/mois ou "Non applicable".
ARTICLE 5 — DÉPÔT DE GARANTIE
Un dépôt de garantie d'un montant de [X] € (maximum 1 mois de loyer hors charges) est versé à la signature du présent contrat.
Il sera restitué dans un délai d'UN (1) mois si l'état des lieux de sortie est conforme, ou de DEUX (2) mois en cas de différences justifiées.
ARTICLE 6 — OBLIGATIONS DU BAILLEUR
Le bailleur s'engage à : remettre un logement décent, assurer la jouissance paisible du logement, effectuer les réparations non locatives, et remettre toutes les annexes obligatoires.
ARTICLE 7 — OBLIGATIONS DU LOCATAIRE
Le locataire s'engage à : payer le loyer aux échéances convenues, assurer l'entretien courant, souscrire une assurance habitation (obligation légale), et restituer le logement en bon état.
ARTICLE 8 — CONGÉ
8.1 Congé du locataire : Le locataire peut donner congé à tout moment, avec un préavis de [3 mois / 1 mois en zone tendue], par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.
8.2 Congé du bailleur : Le bailleur peut donner congé uniquement en fin de bail (préavis 6 mois) pour : reprise personnelle, vente du bien, ou motif légitime et sérieux.
Fait à [Ville], le [Date], en deux exemplaires originaux.
BAILLEUR : LOCATAIRE :
Signature : Signature :
____________________ ____________________
[Nom du bailleur][Nom du locataire]
CONTRAT DE LOCATION — BAIL D'HABITATION (LOGEMENT VIDE)
(Conforme à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et au décret n° 2015-587)
BAILLEUR :
Nom et prénom : [Nom Prénom]
Adresse : [Adresse complète]
Téléphone : [Numéro]
Email : [Email]
LOCATAIRE(S) :
Nom et prénom : [Nom Prénom]
Date et lieu de naissance : [Date] à [Lieu]
Adresse actuelle : [Adresse]
ARTICLE 1 — DÉSIGNATION DU LOGEMENT
Le bailleur loue au locataire le logement suivant :
- Adresse : [Adresse complète du bien]
- Nature : Appartement / Maison individuelle (barrer la mention inutile)
- Surface habitable : [X] m²
- Nombre de pièces principales : [X]
- Cave / parking / autre : [Oui/Non — description]
- Équipements fournis : [Liste]
ARTICLE 2 — DESTINATION DU LOGEMENT
Le logement est destiné à l'usage exclusif d'habitation principale du locataire.
ARTICLE 3 — DURÉE DU BAIL
Le présent bail est consenti pour une durée de TROIS (3) ANS à compter du [date de début].
Il se renouvellera par tacite reconduction pour des périodes successives de 3 ans, sauf congé donné dans les délais légaux.
ARTICLE 4 — LOYER
4.1 Loyer mensuel hors charges : [X] € ([Montant en lettres] euros)
4.2 Charges récupérables forfaitaires / au réel : [X] €/mois
4.3 Loyer total mensuel (charges comprises) : [X] €
4.4 Révision annuelle : Le loyer sera révisé chaque année à la date d'anniversaire du bail, conformément à la variation de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE.
4.5 Référence au loyer du précédent locataire (si zone d'encadrement) : [X] €/mois ou "Non applicable".
ARTICLE 5 — DÉPÔT DE GARANTIE
Un dépôt de garantie d'un montant de [X] € (maximum 1 mois de loyer hors charges) est versé à la signature du présent contrat.
Il sera restitué dans un délai d'UN (1) mois si l'état des lieux de sortie est conforme, ou de DEUX (2) mois en cas de différences justifiées.
ARTICLE 6 — OBLIGATIONS DU BAILLEUR
Le bailleur s'engage à : remettre un logement décent, assurer la jouissance paisible du logement, effectuer les réparations non locatives, et remettre toutes les annexes obligatoires.
ARTICLE 7 — OBLIGATIONS DU LOCATAIRE
Le locataire s'engage à : payer le loyer aux échéances convenues, assurer l'entretien courant, souscrire une assurance habitation (obligation légale), et restituer le logement en bon état.
ARTICLE 8 — CONGÉ
8.1 Congé du locataire : Le locataire peut donner congé à tout moment, avec un préavis de [3 mois / 1 mois en zone tendue], par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.
8.2 Congé du bailleur : Le bailleur peut donner congé uniquement en fin de bail (préavis 6 mois) pour : reprise personnelle, vente du bien, ou motif légitime et sérieux.
Fait à [Ville], le [Date], en deux exemplaires originaux.
BAILLEUR : LOCATAIRE :
Signature : Signature :
____________________ ____________________
[Nom du bailleur][Nom du locataire]
CONTRAT DE LOCATION — BAIL D'HABITATION (LOGEMENT VIDE)
(Conforme à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et au décret n° 2015-587)
BAILLEUR :
Nom et prénom : [Nom Prénom]
Adresse : [Adresse complète]
Téléphone : [Numéro]
Email : [Email]
LOCATAIRE(S) :
Nom et prénom : [Nom Prénom]
Date et lieu de naissance : [Date] à [Lieu]
Adresse actuelle : [Adresse]
ARTICLE 1 — DÉSIGNATION DU LOGEMENT
Le bailleur loue au locataire le logement suivant :
- Adresse : [Adresse complète du bien]
- Nature : Appartement / Maison individuelle (barrer la mention inutile)
- Surface habitable : [X] m²
- Nombre de pièces principales : [X]
- Cave / parking / autre : [Oui/Non — description]
- Équipements fournis : [Liste]
ARTICLE 2 — DESTINATION DU LOGEMENT
Le logement est destiné à l'usage exclusif d'habitation principale du locataire.
ARTICLE 3 — DURÉE DU BAIL
Le présent bail est consenti pour une durée de TROIS (3) ANS à compter du [date de début].
Il se renouvellera par tacite reconduction pour des périodes successives de 3 ans, sauf congé donné dans les délais légaux.
ARTICLE 4 — LOYER
4.1 Loyer mensuel hors charges : [X] € ([Montant en lettres] euros)
4.2 Charges récupérables forfaitaires / au réel : [X] €/mois
4.3 Loyer total mensuel (charges comprises) : [X] €
4.4 Révision annuelle : Le loyer sera révisé chaque année à la date d'anniversaire du bail, conformément à la variation de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE.
4.5 Référence au loyer du précédent locataire (si zone d'encadrement) : [X] €/mois ou "Non applicable".
ARTICLE 5 — DÉPÔT DE GARANTIE
Un dépôt de garantie d'un montant de [X] € (maximum 1 mois de loyer hors charges) est versé à la signature du présent contrat.
Il sera restitué dans un délai d'UN (1) mois si l'état des lieux de sortie est conforme, ou de DEUX (2) mois en cas de différences justifiées.
ARTICLE 6 — OBLIGATIONS DU BAILLEUR
Le bailleur s'engage à : remettre un logement décent, assurer la jouissance paisible du logement, effectuer les réparations non locatives, et remettre toutes les annexes obligatoires.
ARTICLE 7 — OBLIGATIONS DU LOCATAIRE
Le locataire s'engage à : payer le loyer aux échéances convenues, assurer l'entretien courant, souscrire une assurance habitation (obligation légale), et restituer le logement en bon état.
ARTICLE 8 — CONGÉ
8.1 Congé du locataire : Le locataire peut donner congé à tout moment, avec un préavis de [3 mois / 1 mois en zone tendue], par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.
8.2 Congé du bailleur : Le bailleur peut donner congé uniquement en fin de bail (préavis 6 mois) pour : reprise personnelle, vente du bien, ou motif légitime et sérieux.
Fait à [Ville], le [Date], en deux exemplaires originaux.
BAILLEUR : LOCATAIRE :
Signature : Signature :
____________________ ____________________
[Nom du bailleur][Nom du locataire]
6. Vanliga frågor (FAQ)
Fråga: Kan min hyresvärd vräka mig på vintern? Svar: Nej. I Frankrike förbjuder vinterfriden (från 1 november till 31 mars) alla vräkningar av hyresgäster, även vid obetalda hyror, utom i mycket särskilda fall (ockupanter, turistboende m.m.). Detta skydd finns i ALUR-lagen.
Fråga: Kan min hyresvärd vägra att lämna tillbaka min deposition? Svar: Nej, inte utan motivering. Avdrag är lagliga bara om skador dokumenterats i utflyttningsbesiktningen. Utan undertecknad inflyttningsbesiktning antas bostaden ha lämnats i gott skick, och hyresvärden får inte hålla inne några pengar.
Fråga: Kan avtalet sägas upp före de 3 åren? Svar: Ja, hyresgästen kan flytta när som helst med lagstadgad uppsägningstid (3 månader, kortas till 1 månad i pressade områden eller av vissa skäl: arbetsflytt, förlorat jobb, hälsoproblem). Hyresvärden kan inte säga upp före 3-årsperiodens slut, utom av de tre lagliga skälen.
