重點速覽：
在英格蘭或威爾斯買樓，您幾乎必定是購買租賃權（Leasehold）。
這代表您不擁有該建築物。
您只擁有在固定期限內的居住權，並須遵守您沒參與制定的規則。
承諾買樓前先了解租賃權，可避免代價高昂的錯誤。

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租賃權如何運作

購買永久業權（Freehold）物業，代表您擁有建築物及其土地。
購買租賃權單位，則等同購買長期租契。
業主（可能是公司或個人）擁有建築物及土地。
您的租約規定了您的居住期限、應付款項及須遵守的規則。

簡單來說：
永久業權代表您擁有這本書。
租賃權代表您擁有一本附帶條件、借閱期極長的圖書館藏書。

1. 租約年期比想像中更重要

新租約可能長達 999 年或 125 年，聽起來非常充足。
但市場上許多單位的租契已流逝數十年。
這正是代價開始變得高昂之處：

• 少於 80 年：
  續約成本會大幅飆升。因為您必須向業主支付因續約而產生之「合併價值」增幅的 50%。

• 少於 70 年：
  大多數按揭貸款機構會拒絕批出按揭。

• 少於 60 年：
  物業會變得極難出售。

一位在克羅伊登（Croydon）首次置業的買家，買了一個租期僅餘 72 年的單位。
她以為收樓後可隨時續約。
雖然可以，但花費了超過 15,000 英鎊，這還未計律師和估價費。
在交換合約前，根本沒人提及此事。而相關資訊其實已記錄在業權登記冊上。

2. 地租

地租是每年向業主支付的費用。
這在歷史上只是象徵式金額（10 至 50 英鎊）。
但某些在 2000 年代中期至 2017 年間簽訂的新租約，包含了每 10 年或 25 年翻倍的遞增地租。

《2022 年租賃權改革（地租）法》限制了 2022 年 6 月 30 日後授予之新租約的地租，使其降至「胡椒粒」水平（即實質為零）。
但如果您購買的是擁有 2022 年前租約的二手單位，這項法例對您毫無幫助。
如果地租每年超過 250 英鎊（在倫敦則為 1,000 英鎊），該租約在法律上可能會被歸類為「保障短期租約」。
這代表業主有權收回物業，大多數貸款機構亦不會承接這類按揭。

3. 管理費

您需支付管理費，以用於公共地方的保養、建築物保險及管理公司的費用。
這筆費用差異極大：

• 一棟僅有四個單位的改建樓宇，若是無積極管理業權的業主，每年費用可能為 500 至 800 英鎊。

• 若是設有電梯、禮賓服務或公共花園的專建大廈，每年費用可能高達 2,000 至 5,000 英鎊或以上。

在出價前，請要求查閱過去三年的管理費帳目。
留意「大型工程」分攤費。
這些是用於重大維修（如更換屋頂、外牆翻新）的一次性費用，事前通知期極短，每戶分攤費用可達數千英鎊。

4. 租約條例所限制的事項

您的租約將包含多項限制。常見例子包括：

• 禁止分租（或僅在取得業主同意下進行）

• 禁止養寵物（或僅在取得書面許可下進行）

• 未經同意不得進行改裝（有時包括拆除牆壁等內部改動）

• 不得在物業內經營業務

違反這些條款可能讓業主有理由收回租賃權。
雖然此情況在實際操作中很罕見，但確曾發生過。

5. 購買永久業權

如果您和足夠數量的其他租賃持有人達成共識，您可以透過「集體賦權」共同購買永久業權。
這需要至少 50% 合資格的租賃持有人參與。
過程既不簡單也不便宜，但能讓您掌控大廈管理，並免除支付地租的義務。

常見問題

我可以在睇樓前確認租約年期嗎？

可以。地產代理應在樓盤廣告中披露剩餘的租約年期。
您亦可花費 3 英鎊，在 HM 地政局網站網上查閱業權登記冊。

租賃權改革正在進行嗎？

《2024 年租賃及永久業權改革法》已獲御准，但許多條款仍需附屬立法才能生效。
計劃中的變更包括降低續約成本、簡化程序，以及提高管理費的透明度。
請瀏覽 GOV.UK 獲取最新實施進展。

人工智能工具能幫我解讀租約嗎？

可以。Unwildered 等工具可標記租約文件中的關鍵條款：
包括剩餘年期、地租遞增條款、限制事項及管理費規定。
您只需上傳 PDF 或 Word 格式的租約，即可獲取簡易明白的英文摘要。
這在聘請律師前是一個有用的初步步驟。

如欲了解相關資訊，請參見我們的首次置業人士隱藏成本指南。

如欲了解相關資訊，請參見我們的首次置業人士共享業權租約指南。

免責聲明：本文僅供參考，不構成財經、稅務或法律建議。