快速重點： 如果你在英格蘭或威爾斯買一個單位，你幾乎肯定是在購買租賃業權。這代表你並不擁有整幢樓宇。你只擁有在固定期限內居住的權利，而且還要受一些你沒有制定的規則約束。在你作出承諾前先了解租賃業權，可避免昂貴的錯誤。

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租賃業權如何運作

當你購買永久業權物業時，你擁有樓宇和土地。當你購買租賃業權單位時，你買到的是一份長期租約。永久業權持有人（有時是公司，有時是私人）擁有樓宇和土地。你的租約會寫明你可居住多久、必須支付甚麼，以及你必須遵守哪些規則。

可這樣理解：永久業權等於你擁有這本書。租賃業權則等於你借到一份附帶條件的超長期圖書館借閱。

1. 租約年期比你想像中更重要

新租約可能從 999 年或 125 年開始。聽起來已經很充裕，但市面上很多單位的租期其實已經倒數了幾十年。昂貴之處就在這裡：

• 少於 80 年： 延長租約的費用會急劇上升，因為涉及「婚姻價值」——你必須向業權人支付延長所帶來增值的 50%

• 少於 70 年： 大多數按揭貸款機構會拒絕批出貸款

• 少於 60 年： 該單位會變得非常難以出售

克羅伊登一名首次置業買家買下了一個尚餘 72 年租期的單位。她以為搬入後才延長租約也不遲。確實可以，但費用超過 15,000 英鎊，還未計律師費和估值費。在她交換合約前，沒有人提過這件事。相關資料其實已載於業權登記冊。

2. 地租

地租是每年向業權人支付的款項。歷來這筆金額只是象徵式收費（10 至 50 英鎊）。某些較新的租約，特別是 2000 年代中期至 2017 年間簽訂的，會載有遞增地租，並且每 10 或 25 年翻倍。

《Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022》把 2022 年 6 月 30 日後批出的新租約地租上限定為「peppercorn」（實際上等於零）。但如果你買的是一個原有、且租約早於 2022 年的單位，這就幫不上忙。如果地租每年超過 250 英鎊（倫敦則為 1,000 英鎊），從技術上看該租約可能符合「assured shorthold tenancy」的資格，這意味著業權人可以申請收回管有權。 大多數貸款機構都不會碰這類單位。

3. 管理費

你需要支付管理費，用於公共地方保養、樓宇保險，以及管理代理的費用。金額差異可以很大：

• 一幢由舊樓改建、只有四個單位而且業權人幾乎不干預的物業，每年可能收取 500 至 800 英鎊

• 一幢專門興建、設有升降機、禮賓服務或公共花園的大廈，費用可達每年 2,000 至 5,000 英鎊甚至更高

在出價前，要求查看過去三年的管理費帳目。留意「大型維修工程」供款——這些是用於重大維修（新屋頂、外牆粉飾）的一次性收費，每個單位可能動輒數千英鎊，而且通知期很短。

4. 租約限制了甚麼

你的租約會載有各種限制。常見的包括：

• 不得分租（或只可在業權人同意下分租）

• 不得飼養寵物（或只可在書面許可下飼養）

• 未經同意不得改動（有時包括拆牆等室內改動）

• 不得在物業內經營生意

違反這些條款，可能會給業權人理由沒收租約。實際上這種情況不常見，但確實發生過。

5. 購買永久業權

如果你和足夠多的其他租賃業權持有人同意，你或可透過「collective enfranchisement」集體購入永久業權。這需要至少 50% 合資格租賃業權持有人參與。這並不簡單，也不便宜，但它能讓你控制整幢樓宇，並取消地租責任。

FAQ

我可以在看樓前查閱租期嗎？

可以。地產代理應在放盤資料中披露剩餘租期。你亦可在 HM Land Registry 網站上以 3 英鎊查閱業權登記冊。

租賃業權改革正在進行嗎？

《Leasehold and Freehold Reform Act 2024》已獲得御准，但不少條文仍需透過附屬法例才會生效。計劃中的改動包括讓延長租約更便宜、更容易，以及提高管理費的透明度。請到 GOV.UK 查看實施最新消息。

AI 工具可以幫我理解租約嗎？

可以。像 Unwildered 這類工具可標示租約文件中的關鍵條款：剩餘年期、地租遞增、限制條款，以及管理費條文。你只需上載 PDF 或 Word 文件，即可收到一份淺白英文摘要。在聘請律師之前，這是一個很有用的第一步。

免責聲明：本文只提供一般資訊，並非財務、稅務或法律意見。