快速重點：如果你在英格蘭或威爾斯買公寓，你幾乎肯定是在買 leasehold。這代表你並非擁有整幢樓宇，而是擁有在固定期限內居住的權利，並受制於一些不是你訂立的規則。成交前先了解 leasehold，可避免昂貴錯誤。

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leasehold 的運作方式

購買 freehold 物業時，你擁有樓宇及土地；購買 leasehold 公寓時，你買的是一份長期租約。freeholder（有時是公司，有時是私人）擁有樓宇及土地。你的 lease 會列明你可居住多久、要支付甚麼，以及必須遵守哪些規則。

可以這樣理解：freehold 即你擁有那本書；leasehold 則是你借了一本附帶條件、而且借期極長的圖書館書。

1. lease 年期比你想像中更重要

新 lease 可能由999年或125年起計。聽起來很多，但市面上不少公寓的 lease 已經倒數了幾十年。真正昂貴之處在這裡：

• 少於80年： 續期成本會大幅上升，因為有「婚姻價值」——你必須向 freeholder 支付續期所帶來增值的50%

• 少於70年： 大多數按揭貸款機構都不會放款

• 少於60年： 該公寓會變得非常難以出售

克羅伊登一名首次置業買家購入一個尚餘72年的公寓。她以為搬入後可以再延長 lease。她確實可以，但費用超過15,000鎊，還未計律師及估值費。在她交換合約前，沒有人提過這件事；資料其實已載於業權登記冊。

2. 地租

地租是每年向 freeholder 支付的款項。傳統上金額只是象徵式（10至50鎊）。部分較新的 lease，尤其是2000年代中期至2017年的合約，包含每10年或25年倍增的遞增地租。

《Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022》把2022年6月30日後批出的新 lease 地租上限定為「peppercorn」（實際上等於零）。但如果你買的是2022年前的現有公寓，這項規定幫不上忙。如果地租每年超過250鎊（倫敦則為1,000鎊），該 lease 在技術上可能屬於「assured shorthold tenancy」，即 freeholder 可能可申請收樓。 大多數貸款機構都不會接受這類物業。

3. 管理費

你需要支付管理費，用於公共地方保養、樓宇保險及物業管理代理費用。金額差異極大：

• 一個只有四個單位、由 freeholder 放手管理的細小改建樓宇，每年可能收取500至800鎊

• 一幢專門興建、設有升降機、禮賓或公共花園的大廈，每年可能收取2,000至5,000鎊或以上

出價前，要求查看過去三年的管理費帳目。留意「major works」供款——這些是大型維修的一次性收費（例如新屋頂、外牆裝修），每個單位可能要付數千鎊，而且通知時間很短。

4. lease 的限制

你的 lease 會載有限制。常見包括：

• 不得分租（或只可在 freeholder 同意下分租）

• 不得飼養寵物（或只可在書面許可下飼養）

• 未經同意不得改動（有時包括拆牆等室內改動）

• 不得在物業內經營業務

違反這些條款可成為 freeholder 沒收 lease 的理據。實際上這種情況很少見，但確實曾經發生。

5. 購入 freehold

如果你與足夠多其他 leaseholder 同意，你或可透過「collective enfranchisement」集體購入 freehold。這需要至少50%的合資格 leaseholder 參與。程序並不簡單，也不便宜，但可讓你掌控整幢樓宇，並取消地租責任。

常見問題

我可以在睇樓前查 lease 年期嗎？

可以。地產代理應在放盤資料中披露剩餘 lease 年期。你亦可在 HM Land Registry 網上以3鎊查閱業權登記冊。

leasehold 改革正在進行嗎？

《Leasehold and Freehold Reform Act 2024》已獲御准，但不少條文仍需透過附屬法例才會生效。計劃中的改動包括令 lease 續期更便宜、更容易，以及提高管理費透明度。請查看 GOV.UK 的實施更新。

AI 工具可以幫我理解 lease 嗎？

可以。像 Unwildered 這類工具可標示 lease 文件中的關鍵條款：剩餘年期、地租遞增、限制及管理費條文。你只需上載 PDF 或 Word 文件，即可收到淺白英文摘要。這是在聘請律師前一個有用的第一步。

相關指引請參閱我們的首次置業隱藏成本指南。

相關指引請參閱我們的首次置業共享業權 lease指南。

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