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2026年5月4日

Author: Unwildered editorial team

法國租約合約 — 2026年完整指南

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1. 法國租約的法律框架

法國的房屋租賃主要受1989年7月6日第89-462號法律（即《梅薩爾法》）以及2014年3月24日的《ALUR法》監管。這些法律深刻改革了業主與租客的關係。特別是《ALUR法》強制規定必須使用法令所定義的標準租約合約，並實施了嚴格的強制性條款以及對可收回雜費進行規管。

法國的租賃市場區分兩種主要的住宅租約，其規則截然不同。為您的情況選擇錯誤的類型，可能會帶來重大的法律和財務後果。

2. 空房租約 vs 傢俬租約 — 核心差異

評估標準	空房租約 (非裝修)	配備傢俬租約
合約期限	3年 (默認自動續約)	1年 (學生為9個月)
租客退租通知期	3個月 (緊張地區為1個月)	1個月
業主收回通知期	6個月 (受限於特定原因)	3個月
保證金	最多1個月租金 (不含雜費)	最多2個月租金 (不含雜費)
稅務制度	物業稅 (實際費用或申報制)	微型工商稅 (常較為有利)
家具要求	無	按法令規定的11類設備

3. 租約強制性條款 (ALUR 法)

自2014年起，所有主要住宅的租客合約必須包含以下條款，否則合約可能部分無效或面臨罰款：

業主及租客的完整身份資訊（及適用之中介公司）
房屋的精確描述（法定可居住面積、地址及性質）
房屋用途（必須僅限於主要住宅之用途）
每月租金額及調整機制之條款（IRL指數）
可收回雜費的金額及定期調整方式
保證金之金額以及退還條款和條件
租約的生效日期以及合約期限
上一任租客的租金參考金額（緊張地區）
進入房屋以及連接互聯網的設備清單

⚠️ 巴黎、里昂、波爾多等地區的租金管制：在實施租金管制的地區，租金不得超過當地政府設定的參考上限。收取過高租金將使業主面臨罰款，並被強制退還超收費用。請在出租前至 ADIL 官方網站核對參考租金。

4. 租約合約的必需附件

《ALUR法》規定，在簽署合約時，必須向租客提供多份必備附件：

DDT（技術診斷文件）：包含能源效益診斷（DPE）、自然風險評估、鉛診斷，以及 15 年以上電路與燃氣系統安全報告。
法律權益須知：根據第2015-587號法令，必須提供一份有關租客與業主權利與義務的說明文件。
入住驗樓報告：入伙時必須由雙方共同確認。若無報告，則默認房屋交付時狀況良好。
大廈公契規章：在適用的情況下需要提供。

實例說明：Thomas 與業主 Lefèvre 女士的租賃案例

背景狀況：Thomas（31歲，合約員工，月入2,800歐元）在里昂第三區租了一間 48 平方米的公寓，月租 900 歐元外加 120 歐元雜費。Lefèvre 女士自行出租無中介。

實際經過：

最初失誤：Lefèvre 忘記附上上任租客的租金參考，而里昂屬於租金管制區。Thomas 本可依法要求減少高出的租金。
保證金：Lefèvre 依法只收取了 1 個月未含雜費租金（900歐元）。退租時扣除 50 歐元更換水龍頭接環，因這有記錄於退房驗樓報告中，故屬合法。
租金調整：租金每年7月1日根據 IRL（房屋租金參考指數）調整。若遺漏此條款，在合約期內將無法合理調整租金。
Caira 助益：Thomas 簽約前用 Caira 分析。Caira 發現缺少兩項必備報告。他成功在簽署前向 Lefèvre 要求補發。

5. 租約合約範本 (Word / PDF)

複製下方範本至 Microsoft Word，填寫括號內容，列印兩份完成雙方簽署。另存為 PDF 格式以便作電子存檔。

📋 複製範本 → Word 📄 複製純文字

此為法定空房租約標準範本（依2015年5月29日法令）。若屬傢俬租約，請根據具體情況作適當修改。

租賃合約 — 住宅租賃 (空房住宅)
(符合1989年7月6日第89-462號法律及第2015-587號法令)
<p>業主：<br>姓名：[姓名]<br>地址：[完整地址]<br>電話：[電話號碼]<br>電郵：[電郵地址]</p>
<p>租客：<br>姓名：[姓名]<br>出生日期及地點：[日期] 於 [地點]<br>現地址：[地址]</p>
<p>第一條 — 房屋說明<br>業主將以下房屋出租予租客：</p>
<ul>
<li>地址：[房屋完整地址]</li>
<li>物業類型：公寓 / 獨立屋 (請劃去不適用者)</li>
<li>實用面積：[X] 平方米</li>
<li>主要房間數量：[X]</li>
<li>地窖 / 車位 / 其他：[有/無 — 詳細說明]</li>
<li>所附設備：[設備清單]</li>
</ul>
<p>第二條 — 房屋用途<br>本房屋僅供租客作為其主要住宅使用。</p>
<p>第三條 — 租期<br>本租租期為三 (3) 年，自 [生效日期] 起算。<br>除在法定期限內發出終止通知外，本租約將自動續期，每次為期 3 年。</p>
<p>第四條 — 租金<br>4.1 每月淨租金：[X] 歐元 ([大寫金額] 歐元)
4.2 固定雜費 / 實際雜費：[X] 歐元/月
4.3 每月總租金 (含雜費)：[X] 歐元
4.4 年度租金調整：租金每年將在租約周年日，根據法國國家統計與經濟研究所 (INSEE) 公布的租金基準指數 (IRL) 變動進行調整。
4.5 上任租客的租金參考 (若屬租金管制區)：[X] 歐元/月 或 "不適用"。</p>
<p>第五條 — 保證金<br>在簽署本合約時，須支付金額為 [X] 歐元 (最多相當於1個月不含雜費租金) 的保證金。<br>若退房驗樓結果良好，保證金將於一 (1) 個月內退還；若有合理扣款，則應於兩 (2) 個月內退還。</p>
<p>第六條 — 業主義務<br>業主承諾：提供符合標準的體面住宅、確保租客可安寧使用、進行非租客負責的維修，並提供所有法令规定的必備附件。</p>
<p>第七條 — 租客義務<br>租客承諾：按時繳納租金、負責日常保養、購買家居保險 (法定義務)，以及在退租時交還狀況良好的房屋。</p>
<p>第八條 — 終止租約<br>8.1 租客退租：租客隨時可提出退租，需提前 [3個月 / 緊張地區為1個月] 通知，須以雙掛號郵件或經執達吏送達。
8.2 業主收回：業主僅可在租期結束時收回 (需提早 6 個月通知) 且只適用於：自住、出售房屋，或正當且嚴重之原因。</p>
<p>於 [城市]，[日期]，一式兩份。</p>
<p>業主：                                          租客：<br>簽名：                                          簽名：</p>
<hr>