法國租約 — 2026 完整指南

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1. 法國租約的法律框架

法國住宅租賃主要受 1989 年 7 月 6 日第 89-462 號法律（即「Mézard 法」）及 2014 年 3 月 24 日 ALUR 法（住房及城市規劃改革法）規管，後者對業主與租客關係作出深度改革。ALUR 法尤其規定必須使用由法令訂明的 標準租約，並強制載列嚴格的必備事項及規管可收回費用。

法國租賃市場主要分為兩種住宅租約，規則截然不同。選錯類型，可能帶來重大的法律及財務後果。

2. 空置租約 vs 傢俬租約 — 主要分別

3. 租約必備聲明（ALUR 法）

自 2014 年起，任何主要住宅租約均須載有以下內容，否則可能部分無效或被罰款：

• 業主及租客的完整身份資料（如適用，亦包括地產代理）

• 物業的準確描述（Carrez 法可居住面積、地址、性質）

• 物業用途（僅供主要住宅用途）

• 每月租金金額及調整方式（IRL 指數）

• 可收回費用金額及結算方式

• 按金金額及退還條件

• 生效日期及租約年期

• 前任租客租金參考（緊張地區適用）

• 互聯網及物業使用設備清單

⚠️ 巴黎、里昂、波爾多及其他地區的租金管制：在受租金管制的地區（巴黎、里昂、波爾多、蒙彼利埃等），租金不得超過由省長令訂定的上限參考租金。收取高於上限的租金，業主可能被罰款，並須退還多收款項。於出租前，請先到 ADIL 網站查閱參考租金。

4. 租約必備附件

ALUR 法規定，簽署時必須向租客交付多項附件：

• DDT（技術診斷檔案）：包括 DPE（能源效能診斷）、ERNMT（自然及技術風險狀況）、鉛診斷（CREP）、石棉診斷（1997 年前建築物適用），以及如電力及燃氣裝置超過 15 年，則須提供其狀況報告。

• 資訊通知：第 2015-587 號法令規定，必須交付一份關於租客及業主權利與義務的資訊通知。

• 入伙驗樓記錄：必須於入住時雙方共同製作。若沒有入伙驗樓記錄，則推定物業已以良好狀態交付。

• 業主立案法團規約：如適用。

具體例子：Thomas 與其業主 Mme Lefèvre 的租約

情況：Thomas（31 歲，CDI，月淨收入 2,800 歐元）在里昂第 3 區租住一個 48 平方米單位，租金為 900 歐元 + 120 歐元雜費。Mme Lefèvre 為業主，並以無代理方式出租。

事情經過：

• 初步錯誤：由於里昂屬於租金管制地區，Mme Lefèvre 忘記加入前任租客租金參考。若租金超過上限，Thomas 本可要求減租。

• 按金：對於空置租約，Mme Lefèvre 正確地將按金限制為 900 歐元（不連雜費 1 個月）。退租時她退回 850 歐元，扣留 50 歐元作更換水龍頭墊圈之用——此舉屬合法，因已於退租驗樓記錄中有文件證明。

• 租金調整：每年 7 月 1 日，租金按 IRL（租金參考指數）調整。若漏寫此條款，整個租期內將無法作任何調整。

• Caira 分析：Thomas 在簽署前將租約上載至 Caira。Caira 偵測到缺少 ERNMT 及電力診斷，這兩份均屬法律必備文件，並提醒 Thomas 在簽署前向 Mme Lefèvre 索取。

5. 租約範本（Word / PDF）

複製以下範本並貼到 Microsoft Word，填妥方括號內容，列印兩份，並由業主及租客簽署。請另存為 PDF 以作電子存檔。

📋 複製範本 → Word 📄 複製純文字

此範本對應法定空置標準租約（2015 年 5 月 29 日法令）。如有需要，請按傢俬租約情況作出調整。

租賃合約 — 住宅租約（空置單位）
（符合 1989 年 7 月 6 日第 89-462 號法律及第 2015-587 號法令）
<p>業主：<br>姓名：［姓名］<br>地址：［完整地址］<br>電話：［號碼］<br>電郵：［電郵］</p>
<p>租客：<br>姓名：［姓名］<br>出生日期及地點：［日期］於［地點］<br>現時地址：［地址］</p>
<p>第 1 條 — 物業指定<br>業主將以下物業出租予租客：</p>
<ul>
<li>地址：［物業完整地址］</li>
<li>性質：公寓 / 獨立屋（刪去不適用者）</li>
<li>可居住面積：［X］平方米</li>
<li>主要房間數目：［X］</li>
<li>地庫 / 車位 / 其他：［是／否 — 說明］</li>
<li>提供設備：［清單］</li>
</ul>
<p>第 2 條 — 物業用途<br>該物業僅供租客作主要住宅用途。</p>
<p>第 3 條 — 租約年期<br>本租約自［開始日期］起，為期三（3）年。<br>除非於法定期限內發出終止通知，否則租約將以默示續租方式，每次續期 3 年。</p>
<p>第 4 條 — 租金<br>4.1 不連雜費每月租金：［X］歐元（［大寫金額］歐元）<br>4.2 定額／實報實銷可收回費用：［X］歐元／月<br>4.3 每月總租金（連雜費）：［X］歐元<br>4.4 每年調整：租金將於每年租約周年日，按 INSEE 公布的租金參考指數（IRL）變動作出調整。<br>4.5 前任租客租金參考（如屬管制地區）：［X］歐元／月或「不適用」。</p>
<p>第 5 條 — 按金<br>於簽署本合約時，須支付［X］歐元按金（最多為不連雜費 1 個月租金）。<br>如退租驗樓記錄一致，按金將於一（1）個月內退還；如有合理差異，則於兩（2）個月內退還。</p>
<p>第 6 條 — 業主義務<br>業主承諾：提供合適居所、確保租客安寧使用物業、進行非租客責任的維修，並交付所有必備附件。</p>
<p>第 7 條 — 租客義務<br>租客承諾：按約定期限支付租金、負責日常保養、購買家居保險（法定責任），並以良好狀態交還物業。</p>
<p>第 8 條 — 終止通知<br>8.1 租客終止通知：租客可隨時發出終止通知，通知期為［3 個月／緊張地區 1 個月］，可透過掛號信連回執或由執達主任送達。<br>8.2 業主終止通知：業主只可於租約期滿時（通知期 6 個月）發出終止通知，理由限於：自用收回、出售物業，或正當而嚴重的理由。</p>
<p>於［城市］簽訂，日期為［日期］，一式兩份正本。</p>
<p>業主：                                          租客：<br>簽署：                                          簽署：</p>
<hr>

6. 常見問題（FAQ）

問題：業主可以在冬季驅逐我嗎？
答：不可以。在法國，冬季停驅期（11 月 1 日至 3 月 31 日）禁止驅逐租客，即使欠租亦然，但極少數特殊情況除外（如非法佔用者、度假住宅等）。此保障已納入 ALUR 法。

問題：業主可以拒絕退還我的按金嗎？
答：不可以，除非有合理理由。只有在退租驗樓記錄有文件證明損壞時，扣留才屬合法。若沒有已簽署的入伙驗樓記錄，則推定物業已良好交付，業主不得扣留任何款項。

問題：租約可否在 3 年期滿前終止？
答：可以，租客可隨時按法定通知期離開（3 個月；在緊張地區或因某些理由如工作調動、失業、健康問題可縮短至 1 個月）。業主則不得在 3 年期滿前終止，除非基於三項法定理由。

官方來源

• Légifrance — 1989 年 7 月 6 日第 89-462 號法律：legifrance.gouv.fr

• Service-Public.fr — 租賃合約：service-public.fr

• ANIL — 參考租金表：anil.org

本文根據 2026 年生效的法國法律編寫，僅供參考。請使用 Caira 分析您的特定文件。