Avec le projet de loi 2024-25 sur les droits des locataires, destiné à réformer en profondeur le secteur locatif privé, l’une des questions les plus fréquentes est la suivante : ces changements s’appliqueront-ils aux baux existants, ou seulement aux nouveaux ? La réponse est importante pour les bailleurs comme pour les locataires, surtout dans un contexte de hausse des taux d’intérêt et de durcissement de la réglementation sur les locations de courte durée.

Le projet de loi s’appliquera-t-il aux baux existants ?
Oui, le projet de loi sur les droits des locataires est conçu pour s’appliquer à la plupart des baux existants, pas seulement à ceux créés après l’entrée en vigueur de la loi. Des dispositions transitoires sont prévues pour assurer un passage en douceur de l’ancien système au nouveau. Par exemple, si vous avez actuellement un bail de type assured shorthold tenancy (AST), il sera à terme converti en bail périodique selon les nouvelles règles, et les expulsions sans motif au titre de la section 21 ne seront plus possibles.

Qu’est-ce que cela signifie pour les bailleurs ?

• Pression sur les taux d’intérêt : Beaucoup de bailleurs ressentent déjà la pression liée à la hausse des taux hypothécaires et à des critères de prêt plus stricts. Les changements du projet de loi — comme la fin des baux à durée fixe et de la section 21 — signifient que vous devrez prévoir des baux à plus long terme et gérer vos finances immobilières de manière plus stratégique.
  
  

• Réglementation des locations de courte durée : Si vous envisagez de passer à des locations de courte durée pour augmenter vos revenus, sachez que de nouvelles règles nationales arrivent. Elles comprennent un registre obligatoire, de nouvelles catégories d’urbanisme et le pouvoir, pour les conseils municipaux, de restreindre les nouvelles locations de vacances dans les zones sous forte pression. La règle des 90 nuits pour les propriétaires occupants demeure, mais le cadre est désormais beaucoup plus réglementé.
  
  

• Accords de location existants : Même si votre contrat actuel est à durée fixe, la loi prévaudra sur certaines clauses une fois le projet de loi en vigueur. Par exemple, les clauses de rupture et les préavis fondés sur la section 21 ne seront plus valables, et vous devrez invoquer des motifs légaux si vous souhaitez récupérer le bien.

Et pour les locataires ?

• Davantage de sécurité : Les locataires de baux existants bénéficieront des nouvelles protections, notamment la fin des expulsions sans motif et le droit de contester les hausses de loyer supérieures au marché.
  
  

• Délais de préavis : Le préavis que vous devez donner pour quitter un logement restera similaire, mais vous aurez plus de clarté et de sécurité concernant vos droits.

Dispositions transitoires
Le projet de loi prévoit des règles transitoires spécifiques. Par exemple, les bailleurs qui ont signifié un préavis valide au titre de la section 21 avant l’entrée en vigueur de la loi pourraient encore être en mesure de poursuivre, mais des délais stricts s’appliquent. Les instruments juridiques existants — comme les hypothèques ou les accords d’urbanisme — sont également couverts, de sorte que vous ne serez pas en infraction si vos documents font référence aux AST ou à d’autres termes en cours de disparition.

Conclusion
Le projet de loi sur les droits des locataires marque un changement majeur pour tous les acteurs du secteur locatif privé. Les baux existants seront soumis aux nouvelles règles, il est donc judicieux de revoir dès maintenant vos contrats et vos plans d’entreprise. Pour les bailleurs, cela signifie s’adapter à un marché davantage réglementé et davantage centré sur les locataires — surtout avec les pressions financières et les nouvelles règles sur les locations de courte durée. Pour les locataires, cela signifie une plus grande sécurité et des droits plus clairs.

Si vous n’êtes pas sûr de la manière dont ces changements affecteront votre situation, prenez le temps de vous familiariser avec la nouvelle loi. Et si vous avez besoin d’aide pour comprendre vos options, Caira est là pour vous accompagner à chaque étape.

Avertissement : cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, financier ou fiscal. Les résultats dans les affaires de divorce et de pension peuvent varier selon les circonstances individuelles et les éléments de preuve présentés au tribunal. Pensez toujours à solliciter l’aide d’un professionnel pour votre situation particulière.

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